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Betriebskosten müssen angemessen sein

Ein Vermieter setzte in einer Betriebskostenabrechnung für die Gebäudereinigung 36 Cent und für die Aufzugswartung 31 Cent pro Monat und Quadratmeter an.

Der betroffene Mieter wendete ein, dass die angesetzten Betriebskosten wesentlich höher als bei vergleichbaren Wohnungen ausfielen und verweigerte die Nachzahlung.

Der Vermieter glaubte sich im Recht und zog vor Gericht.

Betriebskosten: Mieter kriegt Recht

Ohne Erfolg! Der zuständige Richter des Amtsgerichts in Köln hielt eine unerfreuliche Überraschung für den Vermieter bereit. Der Richter prüfte nämlich genau, ob die geltend gemachten Kosten angemessen waren, indem er den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zu Rate zog.

 


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Betriebskosten: Die Obergrenze im Betriebskostenspiegel als Maßstab

In dem Betriebskostenspiegel war eine Obergrenze für die streitigen Kosten von 23 Cent für die Reinigung und 19 Cent für die Wartung des Aufzugs ausgewiesen.

Der Richter räumte zwar ein, dass der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes nur begrenzt als Maßstab herangezogen werden könne. Er kam aber letztendlich dennoch zu dem Ergebnis, dass die vom klagenden Vermieter geltend gemachten Kosten nicht mehr ortsüblich und angemessen waren.

Alle Vergleichswerte wurden deutlich überschritten. Sind also einzelne Kostenpositionen deutlich höher als die ortsüblichen Kosten, kann ein Mieter die Zahlung verweigern (AG Köln, Urteil v. 21.04.2008, Az.: 203 C 74/08).

Betriebskosten und Instandhaltungskosten: Ein Exkurs

Was gehört zu den Betriebskosten und was sind Instandhaltungskosten? Auf diese Frage sollte jeder Vermieter eine Antwort geben können. 

Das Gesetz sagt: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Einmalige Kosten sind also keine Betriebskosten.

Instandhaltungskosten sind in der Miete enthalten und können deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden. Eine rechtlich korrekte und für Ihren Mieter nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung vermeidet für alle Beteiligten Stress und Ärger.

Die Betriebskosten- Verordnung (BetrKV) legt die Betriebskosten im Einzelnen fest. Seit dem 1. Januar 2004 ist in der Betriebskostenverordnung geregelt, was unter dem Begriff Betriebskosten zu verstehen ist.

Damit ist die frühere Aufzählung Betriebskosten in der II. Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst worden. Von einigen Änderungen abgesehen, ist der Katalog der einzelnen Betriebskostenarten aber bestehen geblieben.

Betriebskosten explodieren

Die Betriebskosten haben sich in den letzten 20 Jahren in einem Umfang erhöht, der erheblich über dem Anstieg der Grundmieten – Netto- oder Nettokaltmieten – und der allgemeinen Lebenshaltungskosten liegt.

Die Ursache dieser Kostenexplosion liegt in den Preissteigerungen für Heizöl und Gas, aber auch anderer Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Wasserversorgung. Mieter sollten sich folglich über eine Erhöhung der Betriebskosten nicht wundern.

Da einige deutsche Gerichte bereits in der Vergangenheit den Mietern das Recht eingeräumt haben, von ihren Vermietern eine wirtschaftliche Immobilienverwaltung zu fordern, sollten Sie ihre Betriebskosten regelmäßig mit öffentlich zugänglichen statistischen Werken vergleichen. Auf diese Weise vermeiden Sie viel Stress und Ärger.

25. Juni 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.