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Erschließungskosten: Es gibt Grenzen

Eine feine Überraschung kann Sie als Immobilieneigentümer treffen, wenn der Staat aktiv wird: er buddelt Kanäle aus, baut Straßen oder Spielplätze.

Die Folge: Sie müssen zahlen – Erschließungskosten. Dem sind jetzt jedoch Grenzen gesetzt – und werten Ihre Immobilienerträge auf. Die Details hier.

So erleben Sie bei Erschließungskosten keine kostspieligen Überraschungen

Dieser Faktor macht vielen Grundstückskäufern die Kalkulation des Kaufpreises schwer: die Erschließungskosten. Oft verstecken sich mögliche Beiträge zu öffentlichen Baumaßnahmen regelrecht unter der Straßendecke.

Besonders in Neubaugebieten verschlingt der Ausbau des Kanalnetzes Unsummen. Und in Städten werden Immobilienbesitzer bei Verkehrsberuhigungsmaßnahmen kräftig mit zur Kasse gebeten.

Oder aber die Pläne für den Um- und Ausbau von Bürgersteigen oder Radwegen liegen in den Schubläden der Bauämter.

Zur Erschließung zählt hauptsächlich der Neu- oder Ausbau folgender Projekte:

  • Straßen, Parkplätze

  • Gehwege, Radwege


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  • Grünanlagen

  • Straßenbeleuchtung

  • verkehrsberuhigte Zonen, Fußgängerzonen

  • Schutzmauern bei Hanglagen oder an Ufern, Lärmschutzwälle

  • Kanalisation, Wasserleitungsnetz, Stromversorgung und Gasversorgung

Die Erschließungskosten werden mit allen Anliegern, die einen Neubau errichtet haben, abgerechnet, wie zum Beispiel neue Anlieger- oder Wohnstraßen in Baugebieten.

Ausnahme: So genannte klassifizierte Straßen, wie Bundesoder Landesstraßen, gehen zulasten der jeweiligen Landesoder Staatskasse. Nebenanlagen, wie Geh- und Radwege sowie Parkplätze, werden aber auch hierbei den Anliegern per Beitragsbescheid als Erschließungskosten in Rechnung gestellt.

Zwischen der Fertigstellung von Erschließungsprojekten liegt oft eine längere Zeit. Manchmal sind es sogar mehrere Jahre.

Ist der Beitragsbescheid also an den noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufer, sprich: „Noch-Eigentümer“, gerichtet, so haftet dieser für die Erschließungskosten.

Ausnahme: Im Kaufvertrag ist eine Kostenübernahme vereinbart. Dann haften Sie als Käufer für die Beiträge.

Städtische Gesellschaften: eingeschränkt

Oft hat eine Kommune die Erschließungsaufträge und Abrechnung an städtische Gesellschaften übertragen. Die aber dürfen nicht alles abrechnen: Sie sind im Vorteil.

So dürfen städtische Gesellschaften keine Spielplätze bei Ihnen in Rechnung stellen. Auch muss eine Kommune selbst 10% der Kosten tragen.

Keine einfache Lösung für die Kommune

In der Vergangenheit haben Kommunen daher diese Leistungen oft auf die eigenen Töchter übertragen. Zu Unrecht, so das Verwaltungsgericht Leipzig (BVerwG 9 C 8/09). Dies sind keine privaten Gesellschaften.

Die Einschränkungen bei der Berechnung gelten daher auch in diesen Fällen fort. Vorteil für Immobilieneigentümer: es wird günstiger.

GeVestor.de meint: ein Urteil mit Brisanz. Denn: die Gefahr beim Immobilien- oder Grundstückserwerb sinkt. Bis dato sind solche Erschließunkgskosten als Erwartung im Preis enthalten.

Sinkt die künftige Belastung, können Sie als Eigentümer mit höheren Verkaufspreisen rechnen. Falls Sie vor Verkäufen stehen: kalkulieren Sie dieses "Geschenk" ruhig ein.

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20. Dezember 2010

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.