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Immobilien-Finanzierung – auf keinen Fall per Lebensversicherung

Wenn Sie jetzt bauen oder Immobilien kaufen wollen und Geld brauchen, zahlen Sie oft weniger als 4% für eine 10-Jahres-Bindung (abhängig vom Beleihungswert Ihres Projektes). Kapitallebensversicherungen bieten ebenfalls Konstruktionen für die Finanzierung. Der Clou: Sie müssen nicht tilgen, so die Behauptung. Der Kern aber: Sie zahlen zu viel für diese Form der Immobilien-Finanzierung. Versicherungen passen nicht mehr zur Baufinanzierung. Dies gilt auch für bestehende Fälle – zeige ich Ihnen.

Immobilienfinanzierung einfach gemacht: wirklich?

Versicherungskonzerne werben damit, dass Sie einfach nur in eine Versicherung einzahlen müssen, Todesfallschutz für die Familie genießen und am Ende die Versicherungsleistung für das Darlehen verwenden.

Das bedeutet konkret: Sie zahlen nur die Versicherungsprämien ein und haben ansonsten nichts mit der Finanzierung zu tun. Attraktiv für alle, die keine hohen Beträge für die Immobilie investieren wollen.

Aktuell jedoch sehe ich darin für Sie, Ihre Vorsorge und Ihr Vermögen mehrere Gefahren. Der Ratschlag: wählen Sie diese Finanzierungsform nicht.

Risiko bleibt bei Ihnen

Das Modell funktioniert nur dann, wenn am Ende der Laufzeit der Auszahlungsbetrag hoch genug für das Darlehen ist. Das allerdings ist fraglich. Die Kalkulation eines solchen Modells beruht auf Annahmen, die eine bestimmte Überschussbeteiligung und Ablaufleistung vorsehen.

Die Versicherung selbst garantiert Ihnen nur den gesetzlich vorgeschriebenen Garantiezins von zur Zeit noch 2,25% auf den Sparanteil Ihrer Versicherungsprämien (dazu weiter unten noch etwas mehr). Überschussbeteiligungen von mehr als 4% jährlich oder entsprechende „Ablaufleistungen“ am Ende der Vertragslaufzeit sind rechtlich vollständig unverbindlich.

Wenn Sie weniger als kalkuliert erhalten, bleibt der Rest des Darlehens offen – Sie müssen zahlen. Die Wahrscheinlichkeit für dieses Szenario ist aktuell recht hoch. Aber bereits dieses Risiko ist ein Grund dafür, weshalb ich diese Finanzierungsform ablehne. Sie ist als Vorsorgekonzept ungeeignet.

Rendite von Kapitallebensversicherungen sinkt

Ein zweites Problem ist die tatsächliche Renditeentwicklung. Ich gehe davon aus, dass die Überschussbeteiligung in den kommenden Jahren sinken wird. Dies liegt an den rechtlichen Fußfesseln der Kapitallebensversicherungen.

Diese müssen ihr Geld „sicher“ anlegen. Die Regelungen im Detail spielen hier keine Rolle, aber: überwiegend investieren die Versicherer in Anleihen – und hier zudem in Staatsanleihen.

Damit aber ist es für die Unternehmen kaum möglich, Renditen von mehr als 5% wie in früheren Jahren zu erwirtschaften. Im Gegenteil: aktuell zahlen die Versicherer noch jährliche Überschussbeteiligungen in Höhe von durchschnittlich 4,2% aus. Dies jedoch wird sich in den nächsten Jahren nicht finanzieren lassen.


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Überschußbeteiigung speist sich aus Einzahlungen und Reserven

Die hohen Überschussbeteiligungen kommen aus den Reserven der Versicherungskonzerne sowie aus den Einzahlungen, die neue Vertragsnehmer leisten. Der Zufluss allerdings stagniert seit einigen Jahren.

Ich rechne damit, dass er sogar abnehmen wird. Schon deshalb wird es für die Versicherer schwierig, das aktuelle Niveau der Überschussbeteiligungen zu halten.

Aber: auch die Renditen alter Anleihen werden zwischenzeitlich sinken. Denn: die Kurse geben nach. Immer mehr Staaten und Unternehmen geraten in Zahlungsschwierigkeiten. Damit aber verlangen Investoren für neue Anleihen höhere Zinsen. „Altanleihen“ mit niedrigen Zinsen verlieren derweil.

Rechnen Sie daher nicht mehr mit den üblichen Überschussbeteiligungen, sondern kalkulieren Sie niedrigere Werte ein. In Zahlen ausgedrückt: Die Überschussbeteiligungen werden nach Experten-Schätzung etwa 3,4% betragen müssen.

Dementsprechend aber sinkt auch die Ablaufleistung vieler Lebensversicherung. Dies ist der Betrag, den Sie – oder Ihr Kreditgeber – am Ende erhalten. Die Laufzeitwette um die Rendite hat begonnen.

Steuervorteile nicht mehr vorhanden

In früheren Jahren haben Investoren mit dieser Form der Baufinanzierung zumindest noch einen Steuervorteil realisiert. Denn die Versicherungserträge wäre steuerfrei. Für alle Verträge, die nach dem 31.12.2004 beginnen, zahlen Sie jedoch für 50% der „Gewinne“ Steuern.

Wer vor dem 60. Lebensjahr seine Erträge erzielt, muss diese sogar voll versteuern. Das bedeutet für Ihre Baufinanzierung und Vorsorge zweierlei:

Schließen Sie keine neuen Verträge mehr ab, wen Sie Steuervorteile erzielen wollten, und prüfen Sie Altverträge darauf hin, wie hoch die Nettoerträge sind.

Stellen Sie dann den Nettoertrag fest und entscheiden anhand kaufmännischer Kriterien: entscheidend ist, wie teuer die gesamte Finanzierung „netto“ wird.

Früher abzahlen ist die bessere Variante

Schnell werden Sie feststellen, dass es besser ist, auf die Endablösung eines Kredites am Laufzeitende zu verzichten. Besser ist es, fortlaufend Kredite zu tilgen, denn:

Sie zahlen Zinsen immer nur auf den Betrag, den Sie einem Kreditgeber noch schulden. Dies ist im Modell mit Lebensversicherungen jedoch derselbe Betrag, den Sie ursprünglich aufgenommen hatten. Bei normalen Krediten hingegen reduziert sich die Restschuld und damit die Steuerbelastung.

Schon deshalb sind Kredite ohne die Lebensversicherungskonstruktion die günstigere Variante. Achtung: Schließen Sie daher keine Lebensversicherungen zur Immobilienfinanzierung ab.

Alt-Verträge: mein Tipp – Verkauf prüfen, sonst ruhen lassen

Wer mit alten Verträgen Kredite finanziert, hat mehrere Möglichkeiten: Sie lassen das Modell weiter laufen. Diese Variante ist interessant, wenn der Lebensversicherungsvertrag bereits seit mehr als 8,9 Jahren läuft. In dem Fall werfen die Verträge erstmals während der Laufzeit echte Erträge ab. Vorher zahlen Sie vor allem die Vertriebskosten aus Ihren Prämien.

Falls Sie wohl kalkuliert nicht weiterlaufen lassen, haben Sie drei Möglichkeiten:

  • Geben Sie Ihren Vertrag der Versicherung zurück. Dies ist teuer, weil die Versicherungen noch Stornokosten berechnen. Bessere Erträge erhalten Sie bei Aufkäufern:
  • cash.life etwa ist ein solches Unternehmen, bei dem Sie einen höheren Rückkaufwert erzielen. Versicherte haben in den vergangenen Wochen verstärkt Anteile an cash.life zurückgegeben.
  • Lassen Sie den Vertrag ruhen und zahlen nicht mehr ein. Der Vertrag ist dann „beitragsfrei“. Eine Tageszeitung empfiehlt stattdessen die Beträge in einen Fondssparplan einzuzahlen. Dies empfehle ich nicht: tilgen Sie dann einfach Ihren Kredit schneller.

Meine Empfehlung: für die ideale Baufinanzierung werden Sie selbst kalkulieren müssen – je nach Laufzeit der Verträge. Aber: generell meine ich, sind „beitragsfreie“ Verträge die beste Möglichkeit. Tilgen Sie dann so schnell wie möglich. Die zweitbeste Möglichkeit ist der Verkauf an Unternehmen wie „cash.life“.

Wichtig: Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren

Da Sie dann einen alten Kredit schneller als vorgesehen zurück bezahlen möchten, kommt eine weitere Überlegung hinzu:

Sie können die Kredite nicht einfach nach eigenem Gusto kündigen, daher berechnen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Ablösen eines Kredites. Diese ist aktuell je nach dem Kredit in aller Regel noch vergleichsweise günstig – abhängig von den vereinbarten Zinsen und der Laufzeit.

Rechnen Sie mit Aufschlägen von 1,5%, kann es sich trotzdem lohnen, alte Kredite abzulösen und möglichst schnell zu tilgen. Es kann sogar günstiger sein, einen alten Kredit vollständig aufzulösen, die Lebensversicherung zu verkaufen und einen neuen Kredit dafür einzusetzen – für einen Zinssatz in Höhe von beispielsweise 3,8%.

Kalkulieren Sie dies mit einem unabhängigen Berater. Die Bank lebt gut von der Konstruktion mit Lebensversicherungen, wegen der Sicherheit alleine. Teilweise aber auch wegen geschäftlicher Verbindungen eines Hauses.

Daher: investieren Sie in Immobilien. Verzichten Sie aber vor allem bei neuen Finanzierungsmodellen auf Lebensversicherungen.

PS: Dr. Liemen vom „Deutschen Wirtschaftsbrief“ rät allerdings auch in solchen Fällen in der Regel, zumindest die Risiko-Lebensversicherung laufen zu lassen – oder neu abzuschließen. Dies ist allgemein wichtig, aber vor allem auch für die Baufinanzierung. Ihre Immobilie und deren Finanzierung wird deutlich sicherer.

9. August 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

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