Immobilienschenkung: So bestimmen Sie die Jahresmiete

Das Finanzamt legt bei der Berechnung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer eine durchschnittliche Jahresmiete zu Grunde. Sie wird aus den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt gebildet.

Als „Besteuerungszeitpunkt“ bezeichnet das Finanzamt bei einer Schenkung den Zeitpunkt, in dem die Schenkung ausgeführt wird. Bei der Erbschaft ist dies der Zeitpunkt des Todes des Erblassers.

Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen hatten.

Dabei kommt es auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Nicht entscheidend ist also die Ist-Miete. Das gilt auch für öffentlich geförderte Wohnungen.

Wichtig: Auch bei Mietausfällen setzt das Finanzamt – trotz des geringeren Ertrags – die vereinbarte und nicht die tatsächlich gezahlte Miete an.

So berechnen Sie den Grundbesitzwert

Vergleichen Sie den sich ergebenden Ertragswert mit dem Wert, den der Grund und Boden allein hat. Setzen Sie mindestens den Wert als „Grundbesitzwert“ an, den der Grund und Boden für sich allein hat. Daraufhin prüfen Sie, ob der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie niedriger ist.

Falls ja, weisen Sie dem Finanzamt dies nach. Runden Sie das Ergebnis auf volle 500 € ab. Der Grundbesitzwert ist die Berechnungsgrundlage für die Erbschaft-/Schenkungsteuer.

Diese Zahlungen gehören in die Jahresmiete

• Mieteinnahmen für Stellplätze

• Mieteinnahmen für Nebengebäude, wie beispielsweise für Garagen

• Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters. Dazu gehören beispielsweise die Beträge, die ein Mieter zahlt, weil er das Gebäude für Reklame nutzen oder Automaten aufstellen darf.

• Vergütungen für Nebenleistungen, die nur einzelnen Mietern zugute kommen. Hierzu gehören insbesondere zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads.

• Untermietzuschläge

• Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind.

• Zahlungen, die der Mieter für den Eigentümer an Dritte leistet. Im Ergebnis wird so nur der Zahlungsweg abgekürzt. In Wirklichkeit erhält der Vermieter die Einnahme.

• Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen. Dazu gehört häufig die Übernahme der Grundstücksverwaltung.

• Leasingraten gehören nur zur Jahresmiete, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen. Außerdem müssen die Raten um Neben- und Betriebskosten bereinigt werden.

Diese Zahlungen gehören nicht zur Jahresmiete

• Einnahmen, die der Vermieter erhält, weil der Mieter Maschinen oder Betriebsvorrichtungen nutzen darf.

• Einnahmen, die der Vermieter für Einrichtungsgegenstände erhält. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn möblierte Wohnungen, Ferienwohnungen oder Studentenwohnungen vermietet werden.

• Zuzahlungen, die der Vermieter von Dritten erhält und die mit dem Mietverhältnis nicht zusammenhängen. Das wäre denkbar, wenn bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers erfolgen.

• Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

• Umsatzsteuer, sofern der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert.

Betriebskosten gehören nicht zur Jahresmiete

Die Jahresmiete ist eine Nettokaltmiete, bei der die Betriebskosten nicht einzubeziehen sind.

Alle Kosten, die ein Vermieter – zulässigerweise – als Betriebskosten abrechnen kann, gehören demzufolge nicht zur Jahresmiete.

In diesen Fällen gilt die „übliche Miete“

Ist eine der genannten Voraussetzungen erfüllt, kommt es nicht mehr darauf an, welche Miete der Mieter tatsächlich zahlt; vielmehr ist statt der durchschnittlichen Jahresmiete der letzten drei Jahre die „übliche Miete“ anzusetzen.

Die Immobilie wurde

• nicht vermietet oder stand leer

• von Ihnen selbst genutzt

• von Ihrer Familie genutzt

• anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen

• an einen Ihrer Angehörigen vermietet

• an einen Ihrer Arbeitnehmer vermietet

Als übliche Miete legen Sie den Betrag zu Grunde, den fremde Mieter für vergleichbare Objekte zahlen. Dabei müssen die Grundstücke hinsichtlich dieser Kriterien vergleichbar sein: Art, Lage, Größe, Ausstattung, Alter.

In der Praxis leiten Sie die übliche Miete am besten aus Mietspiegeln ab, die von den Städten, Gemeinden, Mieter- oder Vermieterverbänden herausgegeben werden.

Achten Sie auf das „Kleingedruckte“. Meistens gelten die Mietspiegel für Miethäuser. Deshalb sind im Mietspiegel für Einfamilienhäuser oft Zuschläge auf die für Miethäuser geltende Miete vorgesehen.

Wie die Jahresmiete ist auch die übliche Miete eine Nettokaltmiete, ohne Anrechnung der Betriebskosten.

Hinweis: Zur Ermittlung der üblichen Miete können Sie nicht solche heranziehen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden oder auf persönlichen Verhältnissen beruhen.