In guten Händen: Mit der Anschlussfinanzierung zur Hausbank?

Das Thema Anschlussfinanzierung wird für die meisten Immobilienbesitzer früher oder später aktuell, denn in den meisten Fällen sind die Verbindlichkeiten im Rahmen eines Immobilienkredites mit Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist nicht vollständig beglichen.

Zwar sind insbesondere Immobilienkredite meist auf eine sehr lange Laufzeit hin ausgelegt, doch die erste Zinsbindungsfrist endet bei den meisten Verträgen bereist nach zehn bis fünfzehn Jahren.

Der nahende Ablauf der Zinsbindungsfrist ist der richtige Zeitpunkt, um den bestehenden Kreditvertrag und die damit verbundenen Bedingungen noch einmal kritisch zu prüfen und sich zu fragen, ob die eigene finanzielle Zukunft bei dem aktuellen Kreditgeber auch wirklich in den besten Händen ist.

Wer mit dem Gedanken spielt, für den Erwerb oder den Bau einer eigenen Immobilie einen Kredit aufzunehmen, wird in den meisten Fällen zunächst den >Weg zu seiner Hausbank nehmen. Hier besteht im besten Falle bereits seit Jahren ein Vertrauensverhältnis und die eigenen Vermögensverhältnisse und damit die Kreditwürdigkeit sind bereits bekannt.

Der Gang zur Hausbank ist also ein vergleichsweise unkomplizierter und deshalb leichter erster Schritt. Nicht immer ist aber die Hausbank auch tatsächlich die beste Adresse für einen Kreditantrag.

Wer bereits weiß, dass er das Vertrauen eines Kunden genießt, muss sich selten die Mühe machen, durch besonders günstige Angebote zu punkten. Das gilt für die Anschlussfinanzierung umso mehr, als der Kunde sich ja bereits im Vorfeld für eine Zusammenarbeit entschieden hat und es wiederum der einfachste Weg zu sein scheint, diese fortzusetzen.

Gerade im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer sich aber den Luxus gönnen, höchste Ansprüche zu stellen und sich nicht mit einer einfachen Lösung zufriedenzugeben. Nicht selten ist die Hausbank nämlich gerade in diesem Punkt nicht die beste Wahl.

Da hilft nur Vergleichen und sich im Zweifelsfall nicht zu scheuen, auch nach Jahren einer vertrauensvollen Zusammenarbeit den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut nicht zu scheuen. Gründe für einen Wechsel gibt es nämlich wahrlich genug.

1. Das Leben ändert sich – Die Kreditbedingungen auch?

Banken und Finanzdienstleister werben gerne damit, dass ihre Produkte individuell auf die Lebensumstände ihrer Kunden zugeschnitten werden. Das klingt zunächst sehr gut, denn persönlichen Rahmenbedingungen sind so vielseitig wie kaum etwas anderes und die Bedingungen einer Finanzierung sollten es nach Möglichkeit auch sein.

Mit schwerwiegenden Veränderungen im Leben hat wohl jeder bereits seine persönlichen Erfahrungen machen können.

Der beste Grund für neue Pläne: Wenn die Familienplanung alles verändert

Die Familie ist der zentrale Dreh- und Angelpunkt unseres Lebens. Es gibt wohl kaum einen gravierenderen Einschnitt als eine Veränderung der familiären Verhältnisse. Eine Heirat, eine Haushaltszusammenlegung und die Geburt eines Kindes gehören wohl zu den schönsten Veränderungen, die das Leben mit sich bringen kann.

Aber auch schicksalhafte Ereignisse wie der Verlust eines Partners durch Scheidung oder Tod können sich gravierend auf die Lebensumstände auswirken. Dabei ist ein Stück weit auch immer die finanzielle Situation betroffen, wenn das Leben einen neuen Verlauf nimmt.

Bei der Aufnahme eines Kredites können die verschlungenen Pfade, die das Leben nimmt, längst nicht immer eingeplant werden. Drum prüfe, wer sich ewig bindet, gilt deshalb eben nicht nur für den privaten Bereich, sondern auch für den Partner in Finanzfragen.

Und eines dürfte bereits aus dem privaten Bereich hinlänglich bekannt sein: Langfristig gewachsene Bindungen sind nicht immer ein Garant für eine erfolgreiche gemeinsame Zukunft.

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Abbildung 1: Die Familienplanung hat meist großen Einfluss auf einen Immobilienkredit © Liv Friis-larsen – Fotolia

Die Gesundheit geht vor: Das Leben geht neue Wege

Die Gesundheit ist das höchste Gut eines Menschen, denn sie ist nicht mit Geld aufzuwiegen. Umso ironischer mag es erscheinen, dass die Gesundheit immer auch einen bedeutenden Einfluss auf die finanzielle Situation hat.

Die persönliche Arbeitskraft und damit auch die finanzielle Unabhängigkeit sind eng mit der eigenen Gesundheit verknüpft, und wenn es von einem auf den anderen Tag plötzlich gesundheitlich nicht mehr so geht, wie geplant, kann sich dies auch gravierend auf einen laufenden Kredit auswirken.

Genau deshalb müssen sich Kreditbedingungen im Laufe des Lebens an die gesundheitlichen Möglichkeiten anpassen und nicht umgekehrt. Insbesondere im Hinblick auf eine passende Anschlussfinanzierung sollte dies berücksichtigt werden.

Wenn es anders kommt, als geplant: Berufliche Veränderungen beeinflussen das gesamte Leben

Es ist wohl kein Geheimnis, dass eine Bank beruflich gut situierten Kunden gegenüber meist besonders entgegenkommend ist. Wer ein gesichertes Einkommen vorweisen kann, hat meist keine Probleme, einen Kredit bewilligt zu bekommen.

Was passiert aber, wenn die berufliche Sicherheit sich plötzlich in Wohlgefallen auflöst und die Zahlungsfähigkeit in Frage gestellt werden muss? Der heutige Arbeitsmarkt ist alles andere als arbeitnehmerfreundlich und Banken sind sich der Risiken durchaus bewusst, die auch für sie mit dem Verlust eines Arbeitsplatzes einhergehen können.

Dabei gehört die Hausbank meist zu den ersten Stellen, die es bemerkt, wenn die regelmäßigen Zahlungen des Arbeitgebers plötzlich ausbleiben. Häufig sind schlechtere Kreditbedingungen für den Kunden die Folge.

Es ist also nicht immer die beste Idee, auf das Altvertraute zu setzen. Manchmal kann ein Neuanfang gleichzeitig auch neue Perspektiven aufzeigen.

Ein Kredit muss sich der Lebenssituation anpassen

Das Leben geht ganz eigene Wege und bringt zahlreiche Veränderungen mit sich, die nicht immer planbar sind. Kreditverträge hingegen setzen auf Planbarkeit und sind nicht unbedingt für ihre Flexibilität und Anpassungsfähigkeit bekannt.

Ein Grund mehr, bei der Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung ganz genau hinzuschauen und die erforderlichen Anpassungen vorzunehmen, um die finanzielle Zukunft einmal mehr an die eigenen Lebensumstände anzupassen.

Hier lohnt sich ein Blick über den vertrauten Tellerrand der Hausbank hinaus, denn schließlich soll eine Finanzierung auch langfristig leistbar bleiben. Wenn das Leben neue Wege nehmen kann, sollte diese Möglichkeit auch für eine Finanzierung in Betracht gezogen werden.

2. Wer hohe Ansprüche stellt, kann mit dem Besten rechnen

Mit einem Kredit ist es wie mit allen anderen geschäftlichen Vereinbarungen auch: Jede der beteiligten Parteien möchte für sich die besten Konditionen heraushandeln und einen möglichst großen Vorteil aus der Übereinkunft ziehen.

Bei einem Erstantrag für einen Kredit sitzen Banken und Finanzinstitute meist am längeren Hebel, denn wenn sie die Finanzierung verweigern, ist der Traum von der eigenen Immobilie schnell zerplatzt.

Geht es aber um die Anschlussfinanzierung, hat der Kunde meist etwas bessere Karten. Hier sollten sie sich nicht mit weniger als dem Besten zufriedengeben. Und das bedeutet, dass die Karten völlig neu gemischt werden.

Es ist an der Zeit, hohe Ansprüche zu stellen und alle Angebote gründlich zu vergleichen. Denn nur, wer das Beste verlangt, darf auch mit dem Besten rechnen.

Zinsunterschiede fallen ins Gewicht

Wer sich auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung macht, sollte besonders den angebotenen Zinssatz mit in die Waagschale werfen. Hier können auch auf den ersten Blick sehr kleine Unterschiede über die gesamte Laufzeit gesehen einen enormen finanziellen Unterschied bedeuten.

Immerhin geht ein niedrigerer Zinssatz in aller Regel mit einer niedrigeren monatlichen Rate oder einer kürzeren Laufzeit einher. Experten zufolge fällt bereits ein Unterschied von 0,2 Prozent des Zinssatzes so stark ins Gewicht, dass sich ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber finanziell lohnen kann.

Hier können durchaus Einsparungen im fünfstelligen Bereich erzielt werden. So zeigt sich wieder einmal, dass der kleine aber feine Unterschied bares Geld bedeuten kann.

Eigenkapital bringt günstigere Konditionen

Mit einer Anschlussfinanzierung werden die Karten im Hinblick auf die Kreditkonditionen noch einmal neu gemischt. So können beispielsweise häufig Sondertilgungen vorgenommen werden, bevor die neue Laufzeit beginnt.

Wer also in der Lage ist, bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung etwas Eigenkapital aufzubauen, kann häufig günstigere Kreditkonditionen aushandeln.

Mit einem möglichst hohen Eigenanteil sind Kreditnehmer in einer starken Verhandlungsposition und können häufig das gewisse Quäntchen mehr an Vergünstigungen in Anspruch nehmen.

Frühzeitige Planung senkt die Kosten

Wer die günstigsten Kreditkonditionen bekommen möchte, sollte rechtzeitig planen. Kurzfristig getroffene Entscheidungen sind finanziell selten die beste Wahl. Eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema Anschlussfinanzierung ist der beste Garant für ein günstiges Angebot.

Ungefähr ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist es sinnvoll, die ersten Angebote von verschiedenen Banken und Finanzdienstleistern einzuholen und sich eingehender mit dem Zinsniveau auf dem Markt zu beschäftigen. Nur wer gut informiert ist, kann sich im Gespräch als zäher Verhandlungspartner erweisen.

Tilgungsgrate, Laufzeit und Co.: Zinsen sind nicht alles

Auch wenn das Zinsniveau ein wichtiges Kriterium für eine kostengünstige Anschlussfinanzierung ist, sollten auch andere Aspekte nicht außer Acht gelassen werden. Die Laufzeit und die damit einhergehende weiterführende Zinsbindung gehören zu den wichtigsten Gesichtspunkten im Rahmen von Kreditverhandlungen.

Auch die Höhe der Tilgungsraten sollte kritisch geprüft werden. Besonders wichtig ist aber auch die Frage, ob im Rahmen der Anschlussfinanzierung auch Sondertilgungen möglich sind, die den Einsatz von eventuell zur Verfügung stehendem Eigenkapital sinnvoll machen.

Da Banken und Finanzdienstleister nicht immer besonders freigiebig sind, was die Preisgabe besonders kundenfreundlicher Informationen wie zum Beispiel Sondertilgungsrechte angeht, kann es lohnend sein, hier selbst den Blick in die Breite wandern zu lassen.

Langfristige Zinsbindung vermeiden

Flexibilität ist in der heutigen schnelllebigen Zeit ein teures Gut. Das gilt auch und besonders für Finanzdienstleistungen, denn die Finanzmärkte sind stetigen Schwankungen unterworfen und können im Laufe der Jahre völlig neue Trends entwickeln.

Langfristig gebundene Kunden eines Kreditinstitutes können so häufig nicht von günstigeren Zinsniveaus oder anderen kundenfreundlichen Entwicklungen auf dem Markt profitieren. Für die Bank ist dies natürlich gut, da sie langfristig mit festen Einkünften planen kann.

Jedem wirtschaftlich denkenden Kunden dürfte allerdings auf den ersten Blick klar werden, dass er sich mit einer langfristigen Zinsbindung ein enormes Sparpotential verbaut. Es lohnt sich also, im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung auf kurze Zinsbindungsfristen zu achten.

3. Nicht unter Druck entscheiden: Wenn der Bankvertreter im Nacken sitzt

Mal ehrlich, eigentlich kommt das Ende der Zinsbindungsfrist nicht wirklich überraschend, denn bereits mit der Unterschrift unter dem Kreditvertrag wird festgelegt, wann der Zeitpunkt gekommen ist, da es um die Anschlussfinanzierung gehen wird.

Trotz ausreichender Vorlaufzeit werden die meisten Kreditnehmer allerdings früher oder später feststellen, dass die Zeit schneller vergangen ist, als gedacht, und der Termin auf einmal unmittelbar bevorsteht.

Wer hier auf das vorgeschriebene Prolongationsschreiben seiner Bank wartet, ist meist nicht besonders gut beraten, denn es gibt wohl kaum eine Bank, die den ihr eingeräumten Zeitrahmen von mindestens drei Kalendermonaten vor Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht voll ausschöpft.

Selbstverständlich ist dies eine nicht sehr kundenfreundliche Taktik, denn je später sich der Kreditnehmer seiner Lage bewusst wird, desto weniger Zeit bleibt ihm, auch die Angebote von Konkurrenzbanken oder –finanzdienstleistern in Betracht zu ziehen.

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Abbildung 3: Zeitdruck ist nie ein guter Finanzberater © Kzenon – Fotolia 

In der Folge wird häufig unter Zeitdruck und auf Drängen des Bankberaters ein Vertrag zur Anschlussfinanzierung unterschrieben, der einer kritischen Prüfung mit ausreichendem Vorlauf wohl kaum standgehalten hätte.

Die meisten Banken sind sich dieser Tatsache nur allzu bewusst und lassen ihre Berater deshalb erst im allerletzten Moment auftauchen, um sich dann eines besonders aggressiven Werbeverhaltens zu bedienen.

Zeitdruck war gerade in Finanzfragen aber schon immer ein schlechter Berater und deshalb sollte sich jeder Kreditnehmer selbst den Gefallen tun und bereits ab einem Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Vergleich günstiger Angebote für die Anschlussfinanzierung beginnen.

Diese lässt genügend Zeit, um alle Aspekte in Ruhe zu bedenken und schließlich die besten Konditionen zu wählen. Der drängelnde Bankberater kann auf diese Weise getrost mit einem milden Lächeln quittiert werden.

4. Der Widerrufs-Joker: Keine Angst vor neuen Wegen

Wer noch während der Zinsbindungsfrist aufgrund günstigerer Angebote den Kreditgeber wechseln möchte, wird häufig mit einigen Hürden konfrontiert.

Neben einem großen Verwaltungsaufwand sind häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung und ein Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten, die den Kreditgeber für den ungeplanten Wegfall seiner Einkünfte aus dem Kreditvertrag entschädigen sollen.

In vielen Fällen ist ein Wechsel von der Hausbank zu einem anderen Anbieter deshalb für Kreditnehmer nicht lohnend, was durchaus schmerzliche finanzielle Einbußen mit sich bringen kann.

Eine Ausnahme bildet der so genannte Widerrufs-Joker, eine Gesetzesgrundlage, die den Kreditnehmer in eine sehr günstige Position versetzen kann. Greift nämlich der Widerrufs-Joker, so kann ein Kredit auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bei der Hausbank abgelöst und zu einem anderen Anbieter getragen werden.

Die Möglichkeiten, die der Widerrufs-Joker mit sich bringt, sollte deshalb jeder Kreditnehmer kennen.

Vorfälligkeitsentschädigung und Vorfälligkeitsentgelt: So teuer kann ein Wechsel werden

Wer das Darlehen bei seiner Hausbank oder einem anderen Kreditgeber vorzeitig ablösen möchte, bringt den Finanzdienstleister möglicherweise um hohe Einnahmen. Es ist daher nicht verwunderlich, dass kaum ein Kreditgeber einen vertraglich gebundenen Kunden deshalb frühzeitig ziehen lassen möchte.

Rechtliche Voraussetzungen für den Widerrufs-Joker

Der Widerrufsjoker beruht auf der Annahme, dass zahlreiche Kreditverträge eine Widerrufsbelehrung enthalten, die nicht gesetzeskonform ist. Die Widerrufsbelehrung wird in der BGB-Informationspflichten-Verordnung – BGB – InfoVO geregelt und ist häufigen Anpassungen unterworfen, die auch Banken und Finanzdienstleister in ihre Verträge übernehmen.

Häufig wird diese Pflicht allerdings versäumt. Wer seinen Kreditvertrag nach dem 01.09.2002 und vor dem 11.06.2010 abgeschlossen hat, kann deshalb häufig den Widerrufs-Joker in Anspruch nehmen und das Darlehen noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein Vorfälligkeitsentgelt leisten zu müssen.

Die Kündigung erfolgt durch einen Widerruf. Grundsätzlich beträgt die Frist für einen solchen Widerruf 14 Tage nach Abschluss des Vertrages. Ist die Widerrufsbelehrung allerdings nicht gesetzeskonform, tritt diese Frist nicht in Kraft und ein Widerruf ist auch nach deren eigentlichem Ablauf noch möglich.

Frau-Lupe-Auge.jpg© Rynio Productions - Fotolia

Abbildung 4: Wer den Widerrufs-Joker nutzen möchte, sollte die Widerrufsbelehrung in seinem Kreditvertrag genau unter die Lupe nehmen © Rynio Productions – Fotolia

So funktioniert der Widerrufs-Joker

Wer von seinem Widerrufs-Joker Gebrauch machen möchte, sollte zunächst prüfen, ob sein Kreditvertrag tatsächlich zwischen dem 01.09.2002 und dem 11.06.2010 abgeschlossen wurde. Nur in diesem Fall kann der Widerrufs-Joker eingesetzt werden.

Anschließend ist die konkret im Vertrag enthaltene Widerrufsbelehrung zu prüfen. Damit wird in der Regel ein Gericht betraut, das entscheiden kann, ob die verwendete Formulierung dem zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gültigen Recht entsprochen hat.

Hier ist ganz zentral, ob die Bank sich wortgetreu an die zum gegebenen Zeitpunkt vorliegende Musterbelehrung gehalten hat. Ist dies der Fall, wird der Widerrufs-Joker unwirksam.

Hat die Bank allerdings eigene Formulierungen verwendet oder die vorliegende Musterbelehrung an einer oder mehreren Stellen abgeändert, entscheiden Gerichte in vielen Fällen zugunsten des Kreditnehmers. Ist die Widerrufsbelehrung tatsächlich ungültig, kann der Kreditnehmer den Vertrag jederzeit nach dem Abschluss rückwirkend widerrufen.

Der Widerrufs-Joker im Praxistest: So entschieden die Gerichte

Der Widerrufs-Joker ist in der Praxis schon mehrfach erprobt worden und musste sich an den Entscheidungen eines Gerichtes messen lassen. Ein Beispiel aus der Praxis soll aufzeigen, ob der Widerrufs-Joker tatsächlich hält, was er verspricht:

Beispiel:

Im Jahr 2008 entschloss sich ein Kreditnehmer, von seinem 2005 abgeschlossenen Kreditvertrag zurückzutreten und den Widerrufs-Joker geltend zu machen.

Folgende Widerrufsbelehrung war Bestandteil seines Vertrags:

Widerrufsrecht

Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an: …

Im Urteil (BGH III ZR 252/11) entschied das zuständige Gericht, dass die im Vertrag enthaltene Widerrufsbelehrung nicht dem aktuell gültigen Recht entspräche, da in der Formulierung ein Absatz ausgelassen worden war, der besagte, dass die Widerrufsfrist erst beginnen kann, wenn dem Kreditnehmer auch die Vertragsurkunde oder sein schriftlicher Antrag vorliegt.

Die Widerrufsklausel war nach Meinung des Gerichtes irreführend formuliert und deshalb ungültig. Der Kreditnehmer konnte auch drei Jahre nach Vertragsabschluss noch von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen und vom Vertrag zurücktreten.

(Quelle: https://www.aktuelle-bauzinsen.info/widerrufsjoker/)

Weitere ähnliche Gerichtsurteile belegen, dass es sich durchaus lohnen kann, das Kleingedruckte in einem Kreditvertrag sorgfältig zu lesen und im Zweifelsfall auch nicht vor einem Wechsel zurückzuschrecken, selbst wenn der Vertragspartner die langjährige Hausbank ist. Denn wie heißt es so schön: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“.

Beständigkeit ist für die meisten Menschen etwas Beruhigendes. Nicht umsonst hängen wir oft an Traditionen und lange gewachsenen Beziehungen. Das gilt im privaten Bereich ebenso wie bei Finanzgeschäften.

Etwas kritischer dürfen aber vor allem Kreditnehmer sein, wenn es um ihre Anschlussfinanzierung geht. Natürlich hängen auch Banken an liebgewonnenen Traditionen, insbesondere, wenn diese für sie mit langfristig planbaren Einkünften einhergehen.

Gut für den Kunden, dass eine Bank nicht in jedem Fall die letzte Entscheidungsinstanz ist, wenn es um die Wechselmöglichkeiten während einer Kreditlaufzeit geht. Mit dem Widerrufs-Joker hat der Gesetzgeber dem Kunden ein Instrument an die Hand gegeben, mit dem er sich unter bestimmten Voraussetzungen auch gegen den Willen seiner Bank ein günstigeres Angebot sichern kann.

Manchmal ist es eben doch einfach besser, mit kundenfreundlichen Konditionen zu überzeugen, als Kunden nur mithilfe von Vertrauen und vertraglichen Vereinbarungen dauerhaft an sich zu binden.

Quellen:

http://www.test.de/thema/anschlussfinanzierung/

https://www.aktuelle-bauzinsen.info/anschlussfinanzierung.html

http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/anschlussfinanzierung.html

http://www.drklein.de/anschlussfinanzierung.html

http://www.ratenkredit-anbieter.de/anschlussfinanzierung.html

16. April 2014

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Markus Müller
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.

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