Krise bei geschlossenen Immobilienfonds: Renditefalle für Investoren

Geschlossene Immobilienfonds stehen vor neuen großen Problemen. Denn:

Die Fonds brauchen "neue" Kredite in Höhe von 0,54 Millionen Euro bis 2014.

Diese Summe steht laut neuen Analysen auf dem Prüfstand, womit der Kapitalbedarf in dieser Anlageklasse gigantisch ist. Sie müssen damit rechnen, dass Fonds, die Geld brauchen, ihre Objekte zwangsverwerten werden. Das Problem: Selbst das reicht oft nicht zur benötigten Kapitalaufnahme.

Wenn Banken bei einzelnen gefährdeten Fonds die Darlehensverbindlichkeiten stunden, ist alles noch in Ordnung. Nur: dann muss Geld fließen, um betroffene Fonds zu retten, ansonsten drohen bei geschlossenen Immobilienfonds gigantische Finanzierungslöcher. 

Sondertilung wird zurückgezahlt

Bei einem der betroffenen Fonds müssen Investoren Ausschüttungen, die sie bezogen haben, sogar zurückzahlen – jedenfalls bis zu 60%. Das heißt: die Haftung reicht sogar über den erbrachten Kapitaleinsatz hinaus – wie bei unternehmerischen Beteiligungen üblich.

Insgesamt steht die Situation in Deutschland vor noch größeren Problemen. So gehen laut einer Studie der Deutschen Fondsresearch 68 Beteiligungen schweren Zeiten entgegen. Denn:

• Der Bedarf an Anschlussfinanzierungen ist bei diesen Gesellschaften auf inzwischen 1,6 Milliarden Euro angewachsen. Dies sind bezogen auf das gesamte Volumen solcher Fonds gigantische Summen.
• Leidtragende werden – als Mitunternehmer – vor allem die Investoren der geschlossenen Immobilienfonds sein.
• Die betroffenen Fonds betreiben Büroimmobilien oder Hotel-Immobilien. In aller Regel reichen die Verkaufserlöse beziehungsweise die eingenommenen Mieten nicht aus, um die Kosten zu decken. Darüberhinaus werden künftig auch die Zinsen steigen.
• Das wiederum hat zur Folge, dass die Anschlussfinanzierung noch teurer wird und weit über das kalkulierte Maß hinaus ansteigt. Deshalb dürften einige geschlossene Immobilienfonds ihren Investoren dauerhafte Verluste bescheren.
• Künftig werden vor allem neu aufgelegte Immobilienfonds (geschlossen) zu wahren Renditefallen. Denn die um mindestens 60% steigenden Zinsen verteuern die Finanzierung, werden es schwieriger machen, Kapital zu akquirieren und verteuern die Immobilien.
• Geschlossene Fonds – nicht nur auf Immobilien – haben zudem ein immer schlechteres Image, da die Abschreibungsmöglichkeiten inzwischen stark begrenzt sind und die Modelle nicht mehr wie früher an wohlhabende Einzelunternehmer verkauft werden können.
• Zudem ist der Handel mit den Anteilen geschlossener Fonds weiterhin trotz offener Börsen fast ausgeschlossen. Es fehlt schlicht am nötigen Umsatz, sodass Sie im Zweifel bis zum Laufzeitende warten müssten.

GeVestor meint: die Zahlen zeigen, dass geschlossene Immobilienfonds als Anlageform weitgehend ausgedient haben. Sie können diese Renditefalle nicht mehr zeichnen, wenn Sie wie wir von steigenden Zinsen ausgehen. Zudem haften Sie als Anleger auch bei wegbrechenden Anschlussfinanzierungen.

Sondertilgungen zurückzuzahlen, wie es jetzt einigen Investoren widerfährt, würde Ihre Rendite sogar im Nachhinein noch vernichten. Das heißt: Wer dann keine liquiden Mittel zur Verfügung hat, müsste sogar noch Kredite aufnehmen. Finger weg von geschlossenen Immobilienfonds, heißt es.