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Immobilienmarkt-Deal: Deutsche Wohnen und LEG streben Fusion an

Sie alle kennen die Situation: Niedrige Zinsen und die hohe Nachfrage nach Sachwerte haben in den vergangenen Jahren ein wahres Feuerwerk am deutschen Immobilienmarkt angefacht. Erst im Vorjahr hatten die Immobilienkonzerne Deutsche Annington und Gagfah ihren Zusammenschluss verkündet.

Das fusionierte Unternehmen mit knapp 350.000 Wohnungen namens Vonovia stieg gerade in den DAX-Index auf. Auch andere Milliarden-Deals sorgten für Schlagzeilen – ebenso wie kleinere Deals und Zusammenschlüsse unter Büro-Immobilienunternehmen.

Jetzt folgt der nächste Höhepunkt. Die beiden MDAX-Konzerne, die Deutsche Wohnen aus Berlin und der kleinere Wettbewerber, die LEG Immobilien aus Düsseldorf planen ihren Zusammenschluss. Die erste Reaktion der Anleger war deutlich. Während die Anteilsscheine der Deutsche Wohnen um gut 5% absackten, konnten die LEG-Papiere um über 5% zulegen.

Größte Transaktion in der Immobilienbranche

Mit der geplanten Fusion schließen sich zwei wahre Schwergewichte zusammen. Beide Konzerne verfügen zusammen über immerhin 252.000 Wohnungen (Deutsche Wohnen: 142.000; LEG: 110.000) im Wert von 17 Mrd. Euro.

Damit würden die aktuelle Nummer Zwei und Drei ein gutes Stück näher an den frisch gebackenen Marktführer Vonovia heranrücken. Auch in der Bewertung spiegelt sich die Größe wider. Der Deal bewertet die LEG Immobilien mit 4,62 Mrd. Euro.


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Annahmequote liegt bei mindestens 50%

Die Transaktion ist dabei folgendermaßen strukturiert. Der Deutsche Wohnen-Konzern legt für eine LEG-Aktie 3,3 eigene Anteilsscheine auf den Tisch. Dies entspricht einem Aufschlag von rund 13%.

Als Bedingung gilt allerdings, dass mindestens 50% der Aktionäre der Transaktion zustimmen. Geht der Deal durch, hält die Deutsche Wohnen 61% an dem Gemeinschaftsunternehmen. Dementsprechend halten die LEG-Anleger 39% der Anteile.

Widerstand der Wettbewerbshüter müssen die Anleger in diesem Fall nicht befürchten. Denn die Wohnungsbestände liegen in komplett unterschiedlichen Regionen. Während die Deutsche Wohnen im Raum Berlin stark ist, fokussiert sich die LEG auf Nordrhein-Westfalen.

Kosten runter – Gewinn rauf

Als Ziel der Übernahme erhoffen sich die Führungsverantwortlichen eine Senkung der Kosten und im Gegenzug eine Erhöhung des Gewinns. Die in der Immobilienbranche wichtige Kennzahl „FFO“ (Funds From Operations) soll dabei um jährlich 20 Mio. Euro verbessert werden.

Die Kennzahl beschreibt die operative Geschäftsentwicklung und setzt sich aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsobjekten zusammen. Konkret sagt Ihnen die Kennzahl, wie viel Cash-Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.

Die Unternehmen rechnen mit Kosteneinsparungen von 35 Mio. Euro in spätestens vier Jahren. Ein Großteil soll durch einen gemeinsamen Einkauf und geringere Verwaltungskosten reingeholt werden.

Als Ergebnis der Einsparungen sehen die Konzerne zukünftig mehr Spielraum für Dividendenzahlungen.

Führender Immobilienkonzern Europas entsteht

Mit einem gemeinsamen Marktwert von gut 12 Mrd. Euro wäre der Konzern mehr wert als die Deutsche Lufthansa und RWE zusammen. Das ist eine Menge Holz. Der Deal scheint auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise zustande zu kommen. Das Zinsniveau könnte kaum tiefer sein und die Immobilienpreise sind regelrecht explodiert in den letzten Jahren.

Jetzt geht es für den Konzern darum, die Zustimmung der Aktionäre einzuholen. Die Tatsache, dass 45% der Anleger deckungsgleich sind, dürfte die Angelegenheit dabei deutlich vereinfachen. Ob der Deal allerdings nachhaltig wertschaffend wird, muss sich erst noch zeigen.

Auf den ersten Blick erscheinen die Synergien auf Grund der unterschiedlichen regionalen Ausrichtung begrenzt. Vielmehr könnte der wahre Hintergrund der Transaktion in der aktuellen Stärke des Marktführer Vonovia liegen.

21. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Jens Gravenkötter. Über den Autor

Ein gewiefter Börsen-Profi leitet die Recherche beim "Übernahme-Gewinner". Jens Gravenkötter ist Chefredakteur bei dem erfolgreichen neuen Service.

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