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TAG Immobilien oder Vonovia, wer liefert das beste Gesamtpaket?

TAG Immobilien blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 zurück.

Erfreulich waren die Steigerung der Mieten auf vergleichbarer Fläche um 3,3% und die Reduktion der Leerstände in den Wohneinheiten von 9,0 auf 7,5%.

Der Netto-Vermögenswert (NAV) legte von 10,10 € auf 10,64 € pro Aktie zu, was in Anbetracht des Dividenden-Abschlags von 0,50 € pro Aktie eine gute Entwicklung darstellt.

Seit 2014 nimmt TAG gezielt Verkaufs-Chancen in hochpreisigen Regionen wahr

Die im Durchschnitt zum 19-fachen der Jahres-Nettokaltmiete erzielten Verkaufs-Erlöse investiert das Unternehmen konsequent in Standorte mit Entwicklungs-Potenzial und zu Einkaufs-Preisen, die dem 10-fachen der Miete entsprechen.

Durch die Reinvestition der Mittel in günstigere Objekte kann die Objektrendite deutlich gesteigert werden. Wie die jüngsten Zahlen zeigen, geht die Strategie auf: Im 1. Quartal 2016 legten die Mieten auf vergleichbarer Fläche um weitere 3,8% zu.

Während der Netto-Gewinn aufgrund der im Vorjahr höheren Buchgewinne bei der Bewertung des Immobilien-Vermögens rückläufig war, wurde der FFO (operatives Ergebnis) trotz steigender Instandhaltungs-Aufwendungen erneut gesteigert.

Im April sank die Leerstands-Quote in den Wohneinheiten auf 7,3%.


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Mit dem Verkauf von 5 Mio. eigener Aktien für 58 Mio. € hat TAG eine weitere Grundlage für das künftige Wachstum gelegt. Im laufenden Jahr soll der FFO von 76 Mio. € auf 84 – 85 Mio. € steigen.

Zudem stellte TAG eine Erhöhung der Dividende auf 0,57 € je Aktie und weitere Steigerungen in den kommenden Jahren in Aussicht.

Unternehmens-Porträt

TAG Immobilien (TAG) ist eines der führenden Immobilien-Unternehmen in Deutschland. Das Gebäude-Portfolio umfasst sowohl Gewerbe- als auch Wohn-Immobilien.

Dabei werden stetig neue Immobilien mit Wertsteigerungs-Potenzial erworben. Neben dem An- und Verkaufs-Geschäft wächst der Konzern vor allem durch die steigenden Mieteinnahmen im Wohnungs-Geschäft.

Vonovia verdoppelt seinen Verkehrswert

Vonovia hat den NAV (Immobilien-Werte abzüglich der Schulden) im abgelaufenen Jahr um 30% auf rund 30 € pro Aktie gesteigert.

Dabei hat sich der Verkehrswert des Immobilien-Bestandes im Zuge der Übernahmen von GAGFAH und SÜDEWO auf rund 24 Mrd. € nahezu verdoppelt. Auf vergleichbarer Fläche stiegen die Mieteinnahmen um 2,9%.

Wachstum auf Kosten der Verschuldung

Das Wachstum ging mit einer deutlich höheren Verschuldung einher und muss insoweit relativiert werden.

Hier sollte Vonovia gegensteuern, zumal das vergleichsweise schlechte Finanz-Rating einer der Gründe war, warum das Unternehmen mit dem Übernahme-Versuch der Deutsche Wohnen AG scheiterte.

Angesichts der höheren Finanzierungs-Kosten dürfte es auch künftig schwerfallen, bei Übernahmen mit Synergie-Effekten zu argumentieren.

Die positive Wertentwicklung der Aktie und der weiterhin positive Ausblick geben der Arbeit des Managements jedoch Recht. Die Prognosen für das laufende Jahr wurden nach dem guten Jahres-Auftakt bereits nach oben revidiert.

Im 1. Quartal 2016 stieg der operative Cashflow aus dem Vermietungs-Geschäft um 58% auf 186 Mio. €. Gerechnet auf die höhere Aktien-Anzahl entsprach dies einem Plus von 25% pro Anteilsschein.

Für das Gesamtjahr stellt Vonovia einen Anstieg des FFO um 20% auf 720 bis 740 Mio. € in Aussicht.

Aufgrund der sinkenden Leerstands-Quote und der weiter steigenden, flächenbereinigten Mieten sehen wir gute Chancen, dass Vonovia die eigenen Prognosen erneut übertrifft und die Dividende erwartungsgemäß auf mindestens 1,05 € je Aktie steigt.

Unternehmens-Porträt

Die Vonovia SE (ehemals Deutsche Annington Immobilien) ist mit rund 398.000 Wohnungen im Wert von 23,8 Mrd. € Deutschlands führendes Wohnungs-Unternehmen.

Die Wohnungen befinden sich in zusammenhängenden Siedlungen, verteilt auf etwa 700 Standorte in Deutschland. Das Unternehmen ist seit 2013 börsennotiert und seit 2015 im deutschen Leitindex DAX.

8. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Volker Gelfarth. Über den Autor

Der Diplom-Ingenieur lernte die Schwächen und Stärken eines Unternehmens selbst als Manager kennen, bevor er sich voll und ganz der Value-Analyse widmete. Er ist Chefredakteur für die Dienste Aktien-Analyse, Gelfarths Dividenden-Letter, Gelfarths Premium-Depot und Strategisches Investieren.

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