Investieren in Immobilienfonds: Definition, Vorteile und Nachteile

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Durch Immobilienfonds investieren Anleger indirekt in sogenanntes Betongold
  • Wichtig ist die Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds
  • Offene Immobilienfonds sind für Kleinanleger und Sparer geeignet, geschlossene für risikofreudigere Anleger mit mehr Vermögen
  • Die Erträge bei offenen Immobilienfonds fallen unter die Abgeltungssteuer, bei geschlossenen Fonds handelt sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb
  • Je nach Art des Immobilienfonds können sich die Risiken und Erträge deutlich unterscheiden

Die meisten Anleger möchten ihr Geld zwar gerne in Immobilien investieren, haben nicht genug Kapital, um einzelne Objekte zu erwerben. Exakt dann bieten sich Immobilienfonds als spezielle Investmentfonds an. In dem Fall erwirbt die Fondsgesellschaft Immobilien und gibt auf das Vermögen Anteile aus.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was Immobilienfonds sind und welche Arten es gibt. Ferner gehen wir darauf ein, für wen solche Investmentfonds empfehlenswert sind, was deren Vor- und Nachteile sind sowie, auf welche Art und Weise Sie die Anteile kaufen können.

Was sind Immobilienfonds?

Per Definition handelt es sich bei Immobilienfonds um spezielle Investmentfonds, die Kapital in sogenanntes Betongold investieren. So werden Immobilien bezeichnet, bei denen es sich in aller Regel um Gewerbeimmobilien handelt. Im ersten Schritt sammelt die Fondsgesellschaft dazu das Geld zahlreiche Kunden, sodass ein Investment am Immobilienmarkt stattfinden kann.

Über dieses Vermögen gibt die Gesellschaft dann Fondsanteile aus, die Anleger käuflich erwerben können. Das investierte Geld wird dann – bei offenen Fonds – als Sondervermögen verwaltet. Bei geschlossenen Fonds ist das nicht der Fall, sodass Sie dringend zwischen diesen zwei Fondsarten unterscheiden müssen.

Welche Immobilienfonds gibt es?

Sämtliche Immobilienfonds am Markt lassen sich einer der folgenden zwei, großen Gruppen zuordnen:

  1. Offene Immobilienfonds
  2. Geschlossene Immobilienfonds

Zwischen diesen zwei Varianten müssen Sie als Anleger differenzieren, weil es sowohl im Hinblick auf Risiken als auch sonstige Konditionen zum Teil erhebliche Unterschiede gibt.

Offene Immobilienfonds

Die meisten Anleger, die sich grundsätzlich für Immobilienfonds entscheiden, wählen offene Immobilienfonds. Der Bezeichnung sagt aus, dass Sie die Fondsanteile jederzeit kaufen können. Allerdings ist eine Haltefrist zu beachten. Sie müssen nämlich mindestens zwei Jahre nach dem Erwerb der Fondsanteile warten, bis Sie diese wieder veräußern können. 

Ein weiteres Merkmal offener Immobilienfonds ist, dass diese das Fondsvermögen nicht nur in eine Immobilie investieren, sondern mehrere Objekte besitzen. Dabei handelt es sich vorrangig um Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel:

  • Wohnhäuser
  • Lagerhallen
  • Bürohäuser
  • Logistik-Gebäude

Das Fondsmanagement ist bei offenen Immobilienfonds dafür verantwortlich, das Vermögen zu verwalten. Am Fondsvermögen sind Anleger indirekt beteiligt, nämlich indem sie die Fondsanteile kaufen und im Depot einbuchen lassen. Zusammengefasst zeichnen sich offene Immobilienfonds durch die folgenden Merkmale aus:

  • Fondsgesellschaft investiert in mehrere Immobilien
  • Fortlaufende Ausgabe der Fondsanteile
  • Haltefrist von zwei Jahren
  • Anlage ab 50 Euro
  • Sparplan möglich
  • Risikostreuung
  • Kosten: Managementgebühr, Verwaltungsgebühr und oftmals Ausgabeaufschlag

Einnahmen generieren offene Immobilienfonds in Form von Mieteinnahmen und eventuell zusätzlich durch einen Gewinn, der sich aus dem Kauf und späteren Verkauf der Immobilie ergibt. Deshalb ist es auch für die Beurteilung der Rendite nicht unerheblich, die sogenannte Vermietungsquote zu kennen. Wertsteigerungen ergeben sich bei offenen Immobilienfonds vor allem dadurch, dass gute Konditionen existieren und die Immobilien an Wert gewinnen.

Geschlossene Immobilienfonds 

Die zweite große Gruppe der Immobilienfonds sind die geschlossenen Fonds. Der Wortteil „geschlossen“ kennzeichnet, dass diese Fondsanteile nur für einen befristeten Zeitraum ausgegeben werden. Man spricht in dem Zusammenhang von der Zeichnungsphase. Darüber hinaus können Sie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht jederzeit veräußern, sondern erst nach Ablauf der vereinbarten Kapitalbindung. Zwar ist theoretisch ein vorzeitiger Verkauf über den Zweitmarkt für Fonds möglich, jedoch gilt dieser als illiquide.

Ein großer Unterschied zu den offenen Immobilienfonds besteht bei geschlossenen Immobilienfonds darin, dass diese nur in eine Immobilie oder in ein einzelnes Projekt investieren. Es gibt kaum eine oder gar keine Risikostreuung, weil das gesamte Vermögen in eine Immobilie fließt. Meistens handelt sich dabei um Gewerbeimmobilien und Gewerbeprojekte, wie zum Beispiel: 

  • Einkaufszentren
  • Wohnparks
  • Ressorts
  • Hotelanlagen

Das Risiko bei geschlossenen Immobilienfonds ist aufgrund der fehlenden Risikostreuung deutlich höher als bei offenen Fonds dieser Art. Es besteht die Gefahr, dass Anleger einen Totalverlust erleiden. Andererseits sind die durchschnittlichen Renditen höher als bei offenen Fonds. Sie können sich im Bereich zwischen sechs und acht Prozent im Jahr bewegen. Zusammengefasst zeichnen sich geschlossene Immobilienfonds durch die folgenden Merkmale aus:

  • Anlagesumme ab 10.000 Euro
  • Kapitalbindung für vier oder mehr Jahre
  • Anteile können lediglich zeitlich befristet gekauft nicht jederzeit veräußert werden
  • Keine Risikostreuung
  • Investment meist in eine Immobilie
  • Überdurchschnittliche Renditen möglich

Auswahl der Immobilienfonds

Bei der Auswahl der Immobilienfonds sollten Sie auf die Unterschiede zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds achten. Die Differenzen beziehen sich vor allem auf die Mindestanlagesumme, die Laufzeit, die Verfügungsmöglichkeiten sowie die Höhe der Rendite.

Für wen sind Immobilienfonds empfehlenswert?

Für wen Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert sind, hängt vor allem von den Anlagezielen und Ihrem Anlegertyp ab. Grundsätzlich sind diese Investmentfonds vorrangig für Anleger interessant, die prinzipiell auf indirektem Wege in Betongold investieren möchten. Dabei sollte man zwischen den zwei Fondsarten differenzieren.

Offene Immobilienfonds sind nicht für die gleichen Anleger wie geschlossene Immobilienfonds geeignet und empfehlenswert. Offene Immobilienfonds können Sie dann interessant sein, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Indirektes Investment in Immobilien gewünscht
  • Einmaliges Investment oder Vermögensaufbau im Rahmen eines Fondssparplans
  • Vermögendere Anleger, Kleinanleger und Sparer
  • Portfoliobeimischung
  • Ertragsorientierte Anleger 

Offene Immobilienfonds sind nicht für sehr sicherheitsorientierte Anleger geeignet, denn Verluste sind möglich. Auf der anderen Seite zählen diese Fonds nicht zu den risikoreichen Investments, sodass sie oft von ertragsorientierten Anlegern sowie Sparern gewählt werden. 

Geschlossene Immobilienfonds sind demgegenüber für eine etwas andere Gruppe von Investoren geeignet, die vor allem folgende Voraussetzungen erfüllen können: 

  • Mindestanlagesumme von 10.000 Euro und mehr
  • Gewinnorientiert
  • Risikobewusst
  • Totalverlust möglich
  • Kapitalbindung von meistens mindestens vier Jahren

Was sind die Vorteile und Nachteile von Immobilienfonds?

Immobilienfonds haben als Investmentfonds sowohl Vor- als auch Nachteile. Um eine gute Entscheidungsgrundlage zu erhalten, sollten Sie zwischen den offenen und geschlossenen Immobilienfonds differenzieren. Daher möchten wir zunächst auf die Vor- und Nachteile der offenen Immobilienfonds und danach auf die dergeschlossenen Immobilienfonds eingehen.

Vorteile offene Immobilienfonds

  • Indirektes Investment am Immobilienmarkt mit geringem Kapitaleinsatz (ab 50 Euro)
  • Diversifikation und Risikostreuung
  • Abgesehen von der Haltedauer jederzeitiger Verkauf der Anteile möglich
  • Anteile können jederzeit gekauft werden
  • Aktives Fondsmanagement und kein Aufwand für Anleger
  • Vorteil einer Sachwertanlage nutzen
  • Zum Vermögensaufbau geeignet (Sparplan)

Gegenüber diesen Vorteilen gibt es bei offenen Immobilienfonds die folgenden Nachteile:

  • Verluste möglich, Totalverlust nicht ausgeschlossen
  • Vergleichsweise hohe Kosten, zum Beispiel Ausgabeaufschlag
  • Manchmal geringe Renditen
  • Anteilsrücknahme seitens der Fondsgesellschaft kann unter Umständen ausgesetzt werden
  • Mindestens zwei Jahre Haltedauer

Die größten Vorteile des Investments in offene Immobilienfonds sind die Risikostreuung durch die Diversifikation, die niedrigen Mindestanlagesumme und dass sich das Fondsmanagement komplett um das Investment kümmert. Nachteile sind demgegenüber das Risiko von Kursverlusten, vergleichsweise hohe Gebühren und dass in der Vergangenheit schon bei mehreren Fonds der mögliche Verkauf von Fondsanteilen ausgesetzt wurde.

Kommen wir nun somit zu den Vor- und Nachteilen geschlossener Immobilienfonds. Die wesentlichen Vorzüge sind:

  • Häufig überdurchschnittliche Renditen
  • Interessantes Investment am Immobilienmarkt
  • Vorteile einer Sachwertanlage
  • Profitieren von wachstumsstarken Immobilienarten
  • Direktes Investment in ein Projekt 

Gegenüber diesen Vorteilen sollten Sie folgende Nachteile kennen, bevor Sie sich für geschlossene Immobilienfonds entscheiden: 

  • Höheres Risiko einschließlich möglichem Totalverlust
  • Keine Risikostreuung
  • Kapitalbindung von mindestens vier bis fünf Jahren
  • Vorzeitiger Verkauf an Zweitmarkt oft nicht realisierbar
  • Anleger sollte sich am Markt auskennen
  • Mindestanlagesumme oft zwischen 10.000 und 20.000 Euro

Die großen Vorteile des Investments in geschlossene Fonds sind sicherlich zum einen überdurchschnittliche Renditen und zum anderen die Anlage in sehr interessante Immobilienprojekte. Nachteilig ist das recht hohe Risiko bis hin zum möglichen Totalverlust sowie die Tatsache, dass Sie Ihr Kapital länger binden und oft keine vorzeitige Veräußerung der Fondsanteile vornehmen können. 

Info

Das Investment in geschlossene Immobilienfonds sollte gut überlegt sein. Sie gehen ein hohes Risiko ein und sogar ein Totalverlust ist nicht ausgeschlossen. In der Vergangenheit mussten schon diverse geschlossene Immobilienfonds Insolvenz anmelden.

Wie kann ich Immobilienfonds kaufen und verkaufen?

Die Anteile offener Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt. Stattdessen kaufen und verkaufen Sie die Fondsanteile direkt von der bzw. an die Fondsgesellschaft. Trotzdem können Sie Ihrer Bank oder Ihrem Broker einen entsprechenden Auftrag erteilen, der dann den Kauf- oder Verkaufsauftrag an die Fondsgesellschaft weitergeleitet. 

Bei geschlossenen Immobilienfonds haben Sie nur einen bestimmten Zeitraum ab Emission von wenigen Monaten Zeit, die Anteile zu erwerben. Nach Ende der Zeichnungsphase ist das nicht mehr möglich. Veräußern können Sie die Fondsanteile erst nach Ablauf der Haltedauer, die oft zwischen vier und sechs Jahren beträgt. Zwar ist auch ein Verkauf am Zweitmarkt möglich. Dort werden allerdings vergleichsweise wenige Anteile gehandelt. Zudem findet in der Regel ein Abschlag von bis zu 30 Prozent auf den aktuellen Wert des Anteils statt.

Wie werden Immobilienfonds besteuert?

Ein ebenfalls interessantes Thema im Zusammenhang mit Immobilienfonds ist die Besteuerung. Selbstverständlich müssen wir auch an dieser Stelle zwischen den offenen den geschlossenen Fonds differenzieren.

Besteuerung offener Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds erzielen Anleger Kapitalerträge. Das bedeutet, dass die stattfindenden Ausschüttungen in den Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen fallen, sodass die Abgeltungssteuer anfällt. Diese beläuft sich auf 25 Prozent plus eventueller Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Jedoch gibt es auch bei offenen Immobilienfonds seit geraumer Zeit die sogenannte Teilfreistellung. Das bedeutet, dass Anleger dadurch steuerlich entlastet werden, dass nicht die gesamten Ausschüttungen steuerpflichtig sind. Bei offenen Immobilienfonds sind daher 60 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei.

Besteuerung geschlossene Immobilienfonds

Die Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds fallen nicht unter die Kapitalertragsteuer in Form der Abgeltungssteuer. Stattdessen handelt sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb. Das wiederum führt dazu, dass die Erträge auf Grundlage Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes besteuert werden.

Sind Immobilienfonds sinnvoll für Privatanleger?

Insbesondere offene Immobilienfonds können sinnvoll für Privatanleger sein, denn auf diese Weise können Sie indirekt in den Immobilienmarkt Geld anlegen. Sogar Sparer können diese Fondsart nutzen, wenn zum Beispiel im Rahmen eines Fondssparplans für monatlich 100 Euro Anteile an offenen Immobilienfonds gekauft werden. Allerdings sollte Anleger und Sparer bewusst sein, dass es sich nicht um eine äußerst sichere Anlageform handelt. 

Geschlossene Immobilienfonds sind weniger gut geeignet für durchschnittliche Privatanleger, erst recht nicht für Kleinanleger. Stattdessen empfehlen Experten geschlossene Fonds für erfahrene und vermögendere Privatanleger. Sie sollten zudem risikobereit sein, denn bei geschlossenen Immobilienfonds kann es sogar zum Totalverlust kommen.