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Kaufvertrag: Die Basis jeden Kaufs

Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer die Kaufsache zu übereignen, wobei sich Käufer im Gegenzug verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen (§ 433 BGB).

Ein Immobilienkaufvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Beurkundung (§ 311 b BGB). Der Immobilienkaufvertrag sollte mindestens die folgenden Positionen beinhalten:

  • Kaufobjekt. Bei einer Immobilie alle Eintragungen im Grundbuch. Bei einer Eigentumswohnung Einzelheiten der Teilungserklärung und eventuelle zusätzlich vereinbarte Baumaßnahmen. Eventuell vereinbarte Renovierungs- oder Fertigstellungsarbeiten (unter Angabe des Bezugstermins).
  • Konventionalstrafe für den Verkäufer, wenn der Bezugstermin nicht eingehalten wird.
  • Kaufpreis. Bei noch nicht fertig gestellten Objekten sollte ein Festpreis vereinbart werden, mit dem alle Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe abgedeckt sind. Außerdem sollten Abschlagszahlungen vereinbart werden, die je nach Baufortschritt fällig werden.

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  • Bei Neubauten sollte die Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen vereinbart werden. Gleichzeitig sollte eine Gewährleistung der Funktionspflicht aller Gebäudeteile für mindestens fünf Jahre durch den Verkäufer vereinbart werden.
  • Bei Bestandsimmobilien sollte eine Gewährleistung des Verkäufers bei unsichtbaren Mängeln vereinbart werden.
  • Vollstreckungsunterwerfung. Damit unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung wenn er den Kaufpreis nicht zahlt.
  • Auflassungsvormerkung. Damit wird eine Vormerkung im Grundbuch vereinbart. Sie schützt den Käufer vor einem zweiten Verkauf der gleichen Immobilie.
  • Der konkrete Übergabetermin des Kaufobjektes.
  • Notaranderkonto. Der Kaufpreis beziehungsweise vereinbarte Abschlagszahlungen werden auf ein vom Notar verwaltetes Konto überwiesen.

Mit dem Kaufvertrag geht das Eigentum an der Immobilie nicht über. Hierzu bedarf es der Einigung in Form der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Vor diesem Hintergrund wird im Kaufvertrag häufig ein Nutzen-Lasten-Wechsel vereinbart.

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Beschluss-Sammlung der Eigentümergemeinschaft eingesehen werden.

2. April 2015

Von: Heiko Böhmer. Über den Autor

Ob DAX-Titel, Rohstoff oder Emerging Marktes-Aktie: Heiko Böhmer bringt Ihnen in seinem täglichen Newsletter diese Themen näher. Neue Trends findet er dabei vor allem auf den vielen Reisen zu Finanzmessen im In- und Ausland, über die er in seinem Newsletter ausführlich berichtet.