10%-Rechtsprechung bei Mieterhöhung nicht mehr gültig

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Seit Ende 2015 kommt es bei Mieterhöhungen nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche an. Lesen Sie, welche Fälle sonst noch betroffen sind. (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Die sogenannte 10%-Rechtsprechung geht auf ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2009 zurück. Hier wurde festgelegt, dass Wohnflächenabweichungen von der vertraglich festgelegten zur tatsächlichen Wohnfläche gegenstandslos sind, solange die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt (BGH, Urteil v. 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08).

Diese Regelung bezieht sich sowohl auf Mieterhöhungen bzw. –minderungen als auch auf die Betriebskostenabrechnung der Wohnung.

Seit Ende 2015 ist diese Regel nicht mehr gültig. Die Rechtsprechung des BGH sieht vor, dass bei Mieterhöhungen nun immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt wird. Das heißt konkret: Der Mietpreis wird anhand des geltenden Quadratmeterpreises multipliziert mit der tatsächlichen Wohnfläche berechnet – egal, wie groß die Abweichung von tatsächlicher und vertraglich festgelegter Fläche ist (BGH, Urteil v. 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

Ein Beispiel zur Wohnflächenabweichung

Im Vertrag ist eine Fläche von 56,80 m² angegeben, tatsächlich beträgt die Wohnfläche aber 60m². Die Wohnfläche ist de facto also 5,6% größer als vertraglich festgehalten.

Trotzdem darf der Vermieter nun,  wenn er feststellt, dass die aktuelle Miete, die bereits seit 10 Jahren auf einem Niveau von 10,20 €/m² konstant geblieben ist, inzwischen von der ortsüblichen Miete von 11 €/m² abweicht, die Mieter auf Basis der größeren Fläche erhöhen: Er darf also zukünftig 11€*60 = 660€ anstelle der derzeitigen 10,20€*56,80= 579,68€ verlangen.

Kappungsgrenze beachten

Wichtig ist aber, dass bei Mieterhöhungen trotzdem die Kappungsgrenze von 20% (bzw. 15% auf angespannten Immobilienmärkten) nach BGB §558 (3) eingehalten wird. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche also maßgeblich von der vertraglichen abweicht, dürfen im Normalfall innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% auf die Miete aufgeschlagen werden.

Der Grund für die Änderung liegt in der Vergleichbarkeit der Mietpreise: Mieterhöhungen orientieren sich immer an der alle 4 Jahre festgelegten ortsüblichen Vergleichsmiete: Nach BGB §558 haben Vermieter das Recht, die Miete auf dieses Niveau anzuheben, da es den angemessenen Standard vergleichbarer Wohnungen angibt. Dieser Grundsatz könne laut BGH nur dann gerechtfertigt werden, wenn die Vergleichsmiete sich auf den objektiven Wert der Wohnung und damit auch die tatsächlich genutzte Fläche bezieht.

Wann greift die 10%-Rechtsprechung?

Mietminderung: Auf die Mietminderung hat das BGH-Urteil keinen Einfluss. Hier gilt weiterhin: Bei Flächenabweichungen von über 10% darf der Mieter anteilig die Miete kürzen, kleinere Abweichungen müssen hingenommen werden.

Mieterhöhung: Für Mieterhöhungen spielt das Ausmaß der Wohnflächenabweichung keine Rolle mehr. Egal wie stark vertragliche und tatsächliche Wohnfläche auseinanderfallen, es gilt immer die tatsächliche Wohnfläche.

Betriebskostenabrechnung: Auch für die Betriebskostenabrechnung greift die aktuelle Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnfläche um weniger als 10% abweicht, müssen die Betriebskosten auf die tatsächliche Fläche umgelegt werden. Eine Nichtberücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche ist nicht mehr zulässig.

Bei Wohnflächenabweichungen müssen Sie sowohl als Mieter als auch als Vermieter also differenzieren um welchen konkreten Fall es geht. Bei Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung trägt das BGH-Urteil von November 2015 zu etwas mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt bei.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.