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Mängelbeseitigung mit Kostenvorschuss – zumutbar oder nicht?

In jüngerer Vergangenheit hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Fall beschäftigt, in dem es um die Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung ging.

Der BGH hat diesen Vorschussanspruch des Mieters wegen Zwecklosigkeit der Reparatur und Überschreitung der Opfergrenze verneint(BGH, Urteil v. 21.04.10, Az. VIII ZR 131/09).

Im entschiedenen Fall verlangte die Mieterin von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung an dem gemieteten Einfamilienhaus. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der Risse an den Innen- und Außenwänden des Hauses sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500 €.

Mangelbeseitigung war nicht zumutbar

Die Vermieterin weigerte sich, diesen Betrag zu zahlen. Zum einen seien die geplanten Beseitigungsarbeiten zwecklos. Zum anderen seien die Beseitigungskosten mindestens doppelt so hoch, wie von der Mieterin angegeben. Damit sei ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick auf den Verkehrswert des Hauses, der nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar.

Der BGH gab der Vermieterin Recht. Zumindest vorerst bekommt die Mieterin keinen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel des Hauses.

Mängelbeseitigung war gegenwärtig zwecklos

Nach Ansicht des BGH waren die Voraussetzungen für den Vorschussanspruch schon deshalb nicht erfüllt, weil die beabsichtigten Reparaturen zwecklos seien. Das sei zumindest solange der Fall, bis die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden seien. Zwecklose Maßnahmen seien ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des BGB – deshalb muss die Vermieterin hierfür keinen Vorschuss leisten.

Opfergrenze bei krasser Unwirtschaftlichkeit

Zudem sei unklar, ob die Vermieterin überhaupt zur Beseitigung der Mängel verpflichtet ist, weil die hierfür aufzuwendenden Kosten möglicherweise die Opfergrenze überschreiten. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten sei, müsse von Fall zu Fall wertend ermittelt werden.

Dafür ist immer eine Würdigung aller Umstände erforderlich. So darf kein krasses Missverhältnis bestehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits.

Wenn einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen, ist die Opfergrenze erreicht. Denn in diesem Fall sei rein rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten gegeben. Diesbezüglich bedurfte es aber noch weiterer Klärung durch die Tatsacheninstanz, sodass der Fall an das Landgericht zurückverwiesen wurde.

Sichern Sie sich im Mietvertrag ab

Diese Problematik taucht nur bei extremen Mängeln auf, etwa bei Feuchtigkeitsschäden, die ihre Ursache in den Baumängeln der „Wanne“, also des Bodens haben.

Sie können sich hier jedoch bereits mietvertraglich absichern. Nehmen Sie in Ihren Vertrag auf, dass Sie als Vermieter bei wirtschaftlicher Zerstörung der Mieträume nicht zu deren Wiederaufbau verpflichtet sind. Enthält Ihr Mietvertrag keine solche Klausel, prüfen Sie:

Sind die Beseitigungsmaßnahmen überhaupt erfolgversprechend? Sind sie gegebenenfalls so kostenintensiv, dass Sie wegen Überschreitung der Opfergrenze nicht zur Schadensbeseitigung verpflichtet sind? Beantworten Sie diese Fragen mit „Ja“, sind Sie nicht zum Ersatz verpflichtet.

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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