Abmahnung: Voraussetzung für Kündigung wegen Pflichtverletzung

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In Ihrer Abmahnung bezeichnen Sie das Verhalten Ihres Mieters, das Sie beanstanden und auf das Sie Ihre Kündigung stützen möchten, so genau wie möglich. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Anders als die Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt die Kündigung wegen Pflichtverletzung, und damit auch die Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen, eine Abmahnung voraus.

Daher dürfen Sie auf keinen Fall vergessen, Ihren Mieter vor der Kündigung abzumahnen, andernfalls wäre Ihre Kündigung unwirksam.

Sinn und Zweck einer solchen Abmahnung ist es, Ihrem Mieter noch eine Chance einzuräumen, zum vertragsgemäßen Verhalten zurückzukehren und das Mietverhältnis damit aufrecht zu erhalten.

Folgenden Inhalt muss Ihre Abmahnung haben

In Ihrer Abmahnung bezeichnen Sie das Verhalten Ihres Mieters, das Sie beanstanden und auf das Sie Ihre Kündigung stützen möchten, so genau wie möglich. Im Fall der unpünktlichen Zahlung führen Sie auf, wann Ihr Mieter zu zahlen hatte und zu welchen Terminen er tatsächlich gezahlt hat.

Legen Sie hier bitte sämtliche Termine nieder, zu denen Ihr Mieter unpünktlich oder unvollständig gezahlt hat und beschränken Sie sich nicht auf die Auflistung der letzten Monate. Bedenken Sie: Je umfassender Sie die Zahlungsverspätungen darlegen können, umso nachhaltiger begründen Sie Ihre fristlose Kündigung.

Vergessen Sie bitte auch nicht auf die Folge der Fortsetzung der unpünktlichen Zahlungsweise hinzuweisen. Mit anderen Worten: Führen Sie in Ihrer Abmahnung ausdrücklich auf, dass Sie bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens fristlos kündigen werden.

Vergessen Sie dies, wäre eine auf diese Abmahnung gestützte Kündigung unwirksam.

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Aber: Eine Abmahnung reicht nicht immer …

Im oben dargelegten Fall hatte der BGH bereits eine Abmahnung zur Wirksamkeit der Kündigung ausreichen lassen.

Da es sich aber um einen Extremfall handelte, in dem der Mieter ca. zwei Jahre lang unpünktlich gezahlt hatte, kann man das sicher nicht auf alle Fälle der unpünktlichen Mietzahlung übertragen.

… eine zweite schon

Allerdings hat der BGH bereits vor einiger Zeit entschieden, dass Sie als Vermieter einem Mieter, den Sie bereits zweimal abgemahnt haben, unmittelbar nach einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung fristlos kündigen können (BGH, Urteil v. 11.01.06, Az. VIII ZR 364/04).

Daher gilt folgender Grundsatz: In besonders gravierenden Fällen reicht eine Abmahnung. In weniger gravierenden Fällen benötigen Sie zwei Abmahnungen für die Wirksamkeit Ihrer Kündigung.

Insbesondere, wenn es sich um einen Bagatellfall handelt, also Ihr Mieter nach Erhalt der Abmahnung nur wenig verspätet zahlt oder zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Kündigungstermin nur eine kurze Frist liegt, empfehlen wir Ihnen dringend, zweimal abzumahnen.

Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Fall besonders gravierend ist oder nicht, mahnen Sie besser zweimal ab. So gehen Sie auf Nummer sicher.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.