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Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung präzisiert

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in früheren Urteilen entschieden hat, setzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter anderem voraus, dass Sie Ihrem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbieten, die im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur Vermietung steht (BGH, Urteil v. 09.07.03, Az. VIII ZR 276/02). Kommen Sie dieser Anbietpflicht nicht nach, ist Ihre Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Anbietpflicht bei Eigenbedarf gilt nicht nach Ende des Mietverhältnisses

In zeitlicher Hinsicht hat der BGH diese Anbietpflicht in einem späteren Urteil konkretisiert: Sie müssen Ihrem Mieter nur eine Wohnung anbieten, die bis zu dem Zeitpunkt frei wird, zu dem das gekündigte Mietverhältnis endet.

Wird die Alternativwohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses frei, ist dies irrelevant und Sie müssen diese Wohnung nicht anbieten (BGH, Urteil v. 04.06.08, Az. VIII ZR 292/07).

Alternativwohnung vor Kündigung anbieten

Wenn einem Vermieter, der zur Kündigung wegen Eigenbedarf berechtigt ist, die Gründe für die Kündigung allerdings schon längere Zeit bekannt sind, kann er verpflichtet sein, dem betroffenen Mieter eine freie Alternativwohnung auch schon vor Kündigungsausspruch anzubieten.

So entschied das Amtsgericht in Landsberg in einem kürzlich veröffentlichten Urteil. Ein Vermieter hatte wegen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung seinen Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt.

Die Kündigung begründete der Vermieter mit seiner Heirat im Jahr 2006, Kinderwunsch und einer Ende November 2008 begonnenen selbstständigen Tätigkeit. Zudem führte er aus, dass seine Schwiegermutter in absehbarer Zeit pflegebedürftig werde und er zusätzliche barrierefreie Räume im Erdgeschoss benötige.

Der Vermieter bewohnte selbst in dem aus drei Wohnungen bestehenden Haus die kleinste Wohnung im Dachgeschoss. Der gekündigte Mieter bewohnte seit über 10 Jahren die Wohnung im Erdgeschoss. Bei Ausspruch der Kündigung stand eine Wohnung im ersten Geschoss zwar leer, wurde aber dann kurze Zeit später nach einer Renovierung neu vermietet.

Auch bereits weitervermietete Wohnungen müssen angeboten werden

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung war rechtswidrig, weil der Vermieter dem Mieter nicht die freie Wohnung im ersten Geschoss angeboten hatte. Ein wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter muss dem Mieter vergleichbare, freie Wohnungen anbieten, um den Verlust der bisherigen Wohnung abzumildern.

Dies gilt auch dann, wenn eine Alternativwohnung leer stand aber zum Zeitpunkt der Kündigung bereits weitervermietet ist. Die Pflicht des Vermieters, eine Ersatzwohnung anzubieten, wird durch die Entscheidung des Gerichts auch schon auf die Zeit vor Ausspruch einer Kündigung ausgedehnt, weil dem Vermieter die Kündigungsgründe schon längere Zeit bekannt waren.

Möblierte Wohnung zählt nicht als Alternativwohnung

Hierzu hat das Oberlandesgericht Düsseldorf 2009 eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 02.04.09, Az. I-10 U 149/08).

Wird vor Ablauf der Kündigungsfrist eine bisher möbliert vermietete Wohnung frei, müssen Sie diese Ihrem gekündigten Mieter nicht als Alternativwohnung anbieten, wenn dieser bisher eine unmöblierte Wohnung gemietet hatte.

Möblierte Wohnungen lassen sich nämlich grundsätzlich zu einem höheren Preis vermieten als unmöblierte. Und dem Vermieter ist es nicht zuzumuten, auf die bessere wirtschaftliche Verwertung zu verzichten – so die Argumentation der Richter.

Auf den Wunsch des Mieters, eine möblierte Wohnung anzumieten und die in dieser Wohnung vorhandenen Möbel auf Kosten des Vermieters auszulagern, muss sich der Vermieter nicht einlassen.

Vermieter muss Mieter über Konditionen informieren

In einem späteren Urteil von 2010 hat der BGH die Anbietpflicht nun dahingehend präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung der Alternativwohnung, also über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen, informieren muss (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Nur mithilfe dieser Angaben kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht ordnungsgemäß nach – ohne sie ist die Kündigung unwirksam.

Haben Sie Ihrem Mieter also wegen Eigenbedarfs gekündigt, überprüfen Sie während der Kündigungsfrist, ob eine vergleichbare Wohnung im Haus frei wird. Ist dies der Fall, teilen Sie dies Ihrem Mieter umgehend schriftlich unter Angabe von Größe, Miethöhe und Ausstattung der Wohnung mit.

Lassen Sie sich den Empfang Ihres Schreibens von Ihrem Mieter bestätigen. Dann können Sie im Zweifel beweisen, dass Sie Ihrer Anbietpflicht vollumfänglich nachgekommen sind.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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