Beugen Sie einer Mietminderung bereits im Mietvertrag rechtssicher vor

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Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind nicht möglich - doch mit bestimmten Klauseln schützen sich Vermieter trotzdem. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

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Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich. Würden Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach der eine Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung oder aber wegen dem von der Nachbarbaustelle zu erwartenden Lärm ausgeschlossen ist, wäre diese unwirksam.

Dennoch haben Sie eine mietvertragliche Gestaltungsmöglichkeit, die Ihrem Mieter das Recht zur Mietminderung nimmt. Das Recht Ihres Mieters ist bei solchen Mängeln ausgeschlossen, die ihm bekannt sind. Nehmen Sie daher eine Klausel in Ihren Vertrag auf, in der Sie Ihrem Mieter bekannte Mängel aufführen.

Klauseln schützen Vermieter vor Mietminderung

Ein Praxisbeispiel: Auf dem Nachbargrundstück wird in Kürze ein Mehrfamilienhaus gebaut. Nehmen Sie beispielsweise Folgendes in den Mietvertrag auf:

“Dem Mieter ist bekannt, dass in der Nachbarschaft ein Mehrfamilienhaus errichtet wird, was eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen kann.”

Auf diese Weise ist Ihrem Mieter das Recht zur Mietminderung genommen, da der Mangel als bekannt vorausgesetzt wird.

Keine Minderung ohne Vorbehalt des Mieters

Möchte sich Ihr Mieter hier sein Recht zur Mietminderung erhalten, muss er sich dies vorbehalten. Erfolgt ein solcher Vorbehalt nicht, ist er zur Minderung der bekannten Mängel nicht mehr berechtigt.

Eine allgemeine Klausel im Mietvertrag, wie etwa „Gewährleistungsrechte bleiben vorbehalten“ reicht hier allerdings nicht aus; vielmehr muss er die Mängel wegen derer er sich die Minderung vorbehalten möchte, konkret benennen.

Bei Gewerbe ist vertraglicher Ausschluss möglich

Anders als im Wohnraummietrecht können Sie in Gewerberaummietverträgen das Recht zur Mietminderung mit Hilfe einer mietvertraglichen Klausel rechtswirksam beschränken.

Vorsicht: Auch hier ist nicht jeder Minderungsausschluss wirksam

Aber Vorsicht, auch hier ist nicht jeder Ausschluss rechtswirksam. So hat der BGH die folgende Klausel für unwirksam erklärt:

Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).

(BGH, Urteil v. 23.04.08, Az. XII ZR 62/06).

Unangemessene Benachteiligung vermeiden

Nach Ansicht der Karlsruher Richter war diese formularmäßige Klausel so auszulegen, dass sie die Minderung vollständig ausschließe und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belasse. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei deswegen unwirksam.

Das heißt, der Ausschluss der Minderung bei Geschäftsräumen ist nur dann möglich, wenn die entsprechende Klausel hinreichend deutlich macht, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete unberührt bleibt. Auch unklare oder mehrdeutige Klauseln sind zulasten des Verwenders auszulegen.

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Unklar war in diesem Fall, ob sich der Ausschluss der Mietminderung nur auf das Verbot des sofortigen Vollzugs der Minderung durch Abzug von der Miete bezieht oder ob dem Mieter auch das spätere Rückforderungsrecht zu viel gezahlter Miete genommen werden soll.

Hätte der Vermieter die Klausel mit folgendem Zusatz versehen: „Das Recht zur Rückforderung überbezahlter Miete bleibt hiervon unberührt“, wäre die Klausel wirksam gewesen und das Recht des Mieters zur Minderung wäre ausgeschlossen gewesen.

Mietvertrag: So verhalten Sie sich bei der Mietminderung richtig

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass auch nach In- Kraft-Treten der Mietreform Regelungen im Mietvertrag, welche das Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, unwirksam sind. Aus diesem Grund sollten Sie davon Abstand nehmen, Minderungsfragen im Mietvertrag zu regeln.

In der Praxis gibt es immer wieder Fälle, in denen der Vermieter versucht, durch eine Regelung im Mietvertrag das Minderungsrecht zu beschränken. Dies soll dadurch geschehen, dass der Mieter mit Unterschrift des Vertrags bestätigt, dass die Wohnung mangelfrei ist. In Bezug auf das Minderungsrecht ist eine derartige Klausel unbeachtlich. Für die Minderung kommt es ausschließlich darauf an, in welchem tatsächlichen Zustand sich die Wohnung befindet. Auch eine Regelung im Mietvertrag ändert hieran nichts.

Entsprechendes gilt auch durch Regelungen in Aufrechnungsverboten, mit denen das Minderungsrecht erschwert werden soll. Derartige Regelungen sind ebenfalls unwirksam und haben keine Auswirkung auf die Befugnis des Mieters zur Minderung. Dies gilt etwa in Fällen, in denen die Aufrechnung des Mieters mit Minderungsansprüchen ausgeschlossen oder erschwert werden soll.

Auch so genannte Vorleistungsklauseln, nach denen der Mieter den Mietzins im Voraus zu zahlen hat, sind unwirksam, wenn ihm gleichzeitig untersagt ist, mit Überzahlungen wegen geminderter Miete aufzurechnen.

Etwas anderes gilt jedoch für die Regelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, eine Mietminderung einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses anzukündigen.

Wie Sie sich als Vermieter richtig verhalten

Werden Sie von Ihrem Mieter über einen Mangel in Kenntnis gesetzt, sollten Sie – wie bereits dargestellt – in Ihrem eigenen Interesse unverzüglich reagieren. Zunächst sollten Sie prüfen, ob der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt.

So weit Sie dies nicht persönlich überprüfen können, kann es sinnvoll sein, einen Fachmann mit der Begutachtung der betreffenden Stelle zu beauftragen. Dies ist insbesondere dann von Vorteil, wenn die Existenz des vom Mieter behaupteten Mangels in Streit steht. Wenn der von Ihnen beauftragte Fachmann zu dem Ergebnis gelangt, dass der behauptete Mangel nicht vorliegt, verbessern Sie im Ernstfall Ihre Beweissituation. Sie können dann jederzeit auf diesen „Zeugen“ zurückgreifen. Lassen Sie sich in derartigen Fällen deshalb vom Fachmann einen kurzen schriftlichen Bericht über seine Feststellungen geben.

Stellt sich jedoch heraus, dass der behauptete Mangel tatsächlich vorliegt, sollten Sie diesen unverzüglich beseitigen lassen. Um eine unnötige Belastung des Verhältnisses zum Mieter zu vermeiden, sollten Sie dem Mieter eine entsprechende Mitteilung zukommen lassen. Bedenken Sie jedoch, dass eine solche Mitteilung keinerlei Einfluss auf das Minderungsrecht des Mieters hat. Dieses besteht vielmehr während der gesamten Dauer der Beeinträchtigung.

Was in den neuen Bundesländern gilt

Auch heute noch kommt es vor, dass im Gebiet der neuen Bundesländer Mieter der Auffassung sind, dass aufgrund der dürftigen Bauqualität die Anforderungen an die Instandhaltungspflicht des Vermieters höher seien. Die Gerichte folgen dieser Ansicht jedoch nicht.

Es gibt vielmehr Entscheidungen, wonach im Gebiet der neuen Bundesländer nicht die Anforderungen gestellt werden können, die nach westlichen Verkehrsanschauungen an die Qualität einer Wohnung gestellt werden können. Aus diesem Grund ist beispielsweise die erstmalige Minderung nach einer Mieterhöhung danach zu bemessen, dass Systemschäden des betreffenden Bauwerks als vertragsgemäß vom Mieter hinzunehmen sind.

Mit anderen Worten: Der Mieter kann also in diesem Fall nicht auch Minderungsansprüche deshalb geltend machen, weil das gesamte Bauwerk – z.B. in Bezug auf die Wärmedämmung – nicht westlichen Maßstäben entspricht. Hinzu kommt Folgendes: Da die Wohnungen in den neuen Bundesländern häufig schon bei Abschluss des Mietvertrags in einem schlechten baulichen Zustand waren, scheiden Minderungsansprüche bereits wegen Kenntnis des Mieters vom Mangel aus. Derartige Defizite in der Bauqualität waren daher zum damaligen Zeitpunkt vertragsgemäß und sind deshalb vom Mieter hinzunehmen.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.