Beweislast bei Feuchtigkeitsschäden: So läuft das Gerichtsverfahren ab

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Kommt es beim Streit um Feuchtigkeitsschäden zum Gerichtsverfahren, liegt die Beweispflicht zunächst beim Vermieter. (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Für die Frage, ob man vor Gericht Recht bekommt, ist von entscheidender Bedeutung, wer was zu beweisen hat. Dies trifft insbesondere auf Streitigkeiten wegen Feuchtigkeitsschäden zu, da deren Ursache meist strittig und unklar ist.

Denn ganz allgemein gilt: Ist man verpflichtet, etwas zu beweisen (etwa, dass keine Baumängel vorhanden sind) und ist man hierzu nicht in der Lage, verliert man den Rechtsstreit.

Beweispflicht heißt Vorschusspflicht

Wer etwas beweisen muss, hat auch die Kosten für die Beweisführung – also für den Gutachter – vorzustrecken. Dies ist auch der Grund, weshalb in aller Regel der Vermieter den Vorschuss für den vom Gericht zu beauftragenden Sachverständigen zu zahlen hat – denn er ist beweispflichtig dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache nicht in Baumängeln haben.

Für die Aufklärung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden gelten die folgenden wichtigen Grundsätze (vgl. etwa AG Osnabrück, Urteil v. 10.10.13, Az. 48 C 31/12):

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Vorsicht bei frühzeitigen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung

Haben Sie bereits Maßnahmen zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durchgeführt bzw. veranlasst und behauptet Ihr Mieter, dass diese Maßnahmen nicht erfolgreich waren, müssen Sie ihm das Gegenteil beweisen.

Denn damit, dass Sie die Reparaturen beauftragt haben, haben Sie zum Ausdruck gebracht, dass Sie sich selbst wegen der Schadensbeseitigung in der Pflicht sehen, also selbst davon ausgehen, dass die Feuchtigkeitsschäden in Ihren Verantwortungsbereich als Vermieter fallen.

Auch das selbstständige Beweisverfahren ist eine Alternative

Es muss aber nicht immer zu einem Klageverfahren kommen. Eine weitere, dem Klageverfahren vorgeschaltete Möglichkeit besteht darin, ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht zu beantragen. Bei diesem wird allein geklärt, was die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist – in der Regel wiederum durch ein Sachverständigengutachten. Die sich hieran anschließenden rechtlichen Fragen (wer hat welche Rechte) werden nicht durch das Gericht geklärt.

Vorteile des selbstständigen Beweisverfahrens

  1. Der Ablauf der 3-jährigen Verjährungsfrist Ihrer Ansprüche auf Zahlung der ungeminderten Miete und Betriebskosten wird ebenso unterbrochen wie bei der Erhebung einer Klage.
  2. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden wird mit gerichtlicher Autorität festgestellt.
  3. Das Gericht trifft keine Sachentscheidung dazu, wer welche Rechte hat. Dies ermöglicht, dass beide Seiten „das Gesicht wahren“ und sich entsprechend dem Ausgang des selbstständigen Beweisverfahrens einvernehmlich verständigen.
  4. Kommt es nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, können Sie auf seiner Grundlage immer noch ein Klageverfahren durchführen.
  5. Das selbstständige Beweisverfahren ist billiger als ein „normales“ Klageverfahren.
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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.