Immobilien selbst bewerten

Das Ertragswert- und das Sachwertverfahren sind standardisierte Verfahren.

Mit der folgenden Anleitung können Sie Diese für Ihre eigene Immobilie nach den neuen Regeln der Erbschafts- und Schenkungssteuerreform selbst durchführen.

Insbesondere die im Ertragswertverfahren abzuhandelnden, klassischen Vermietungsimmobilien können ganz einfach mit folgendem Berechnungsschema durch Sie selbst bewertet werden.

So berechnen Sie den Ertragswert

• Jahresrohmiete oder übliche Miete– Bewirtschaftungskosten (Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse oder pauschale Ermittlung lt. Anlage 23 Bewertungsgesetz – BewG)= Reinertrag

  – Verzinsung des Bodenwerts (Liegenschaftszinssatz der Gutachterausschüsse oder pauschal nach § 188 BewG)

  = Gebäudereinertrag

  × individueller Vervielfältiger (entnommen aus Anlage 21 BewG)

  = Gebäudeertrag

  + Wert des Grund und Bodens (Fläche

  × Bodenrichtwert je qm)

  = Ertragswert der Immobilie

Sollte Ihre Immobilie im Sachwertverfahren zu bewerten sein, etwa weil eine vergleichbare Miete nicht zu ermitteln ist, müssen Sie diese Berechnung durchführen:

So ermitteln Sie den Sachwert

• Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit (lt. Anlage 24 BewG)× Flächeneinheiten (Bruttogrundfläche)= Gebäuderegelherstellungswert

  – Alterswertminderung (ergibt sich aus Anlage 22 BewG)

  = Gebäudesachwert

  + Wert des Grund und Bodens (Fläche

  × Bodenrichtwert pro qm)

  = vorläufiger Sachwert

  × Wertzahl (lt. Anlage 25 BewG)

  = Sachwert des Grundstücks

Berechnungsdaten im Internet herunterladen

Die zur jeweiligen Berechnung notwendigen Daten finden Sie in den Anlagen zum Bewertungsgesetz, die aufgrund ihres Umfangs hier leider nicht abgedruckt werden können.

Sämtliche notwendigen Anlagen und Tabellen finden Sie im Dokument „Immobilienbewertung“, das Sie im Downloadbereich unter www.immobilien-berater.de herunterladen können.

Mit diesen Daten, den Informationen in diesem Beitrag sowie dem nachfolgenden Praxisbeispiel können Sie das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren Schritt für Schritt für Ihre Immobilie durchführen.

Sie können auch einen niedrigeren Verkehrswert ansetzen

Wie bereits in Bezug auf das Vergleichswertverfahren gezeigt, können die Bewertungsverfahren auch zu deutlich höheren Werten als dem eigentlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie führen.

Öffnungsklausel: Ansatz von geringerem Wert möglich

Für solche Fälle hat das neue Recht eine sogenannte Öffnungsklausel vorgesehen. Danach können Sie in Abweichung von einem zu hohen Ergebnis aus einem der Bewertungsverfahren auch einen niedrigeren Wert Ihrer Immobilie ansetzen, den Sie per Gutachten ermitteln lassen.

Die Öffnungsklausel können Sie dabei grundsätzlich bei allen Bewertungsarten anwenden. Es spielt also keine Rolle, welche Art von Immobilie Sie bewerten müssen.

Kosten für Gutachten gegenrechnen

Sie müssen jedoch darauf achten, dass Immobiliengutachten stets kostenintensiv sind. Die jeweiligen Kosten hängen dabei grundsätzlich von dem tatsächlich ermittelten Wert der Immobilie ab.

Dennoch empfiehlt es sich, zuerst die überschlägigen Kosten im Einzelfall zu erfragen und mit der möglichen Steuerersparnis zu vergleichen. Denn es nützt Ihnen nichts 1.000 € Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zu sparen und dafür 1.500 € für ein Gutachten bezahlt zu haben.