BGH: Mietminderung erfolgt von Warmmiete

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Erfahren Sie in diesem Beitrag außerdem, wie Sie die Minderung Ihres Mieters in jedem Fall korrekt in Ihre Betriebskostenabrechnung einbinden. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)

Was die Höhe der Minderung angeht, kann hier als allgemeine Regelung lediglich festgehalten werden, dass Ihr Mieter umso mehr mindern darf, je gravierender der Mangel ist.

Die konkrete Höhe der Minderung muss pro Einzelfall entschieden werden, wobei Sie sich an gerichtlichen Urteilen orientieren können.

Erfahren Sie in diesem Beitrag außerdem, wie Sie die Minderung Ihres Mieters in jedem Fall korrekt in Ihre Betriebskostenabrechnung einbinden.

BGH: Bei Minderung von Bruttomiete ausgehen

Bereits vor einiger Zeit hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine grundlegende Entscheidung zur Berechnung der Minderung gefällt, die auch auf die Höhe der Minderung Einfluss nimmt.

Nach einem lange andauernden Streit darüber, ob bei der Minderung von der Bruttomiete (Miete einschließlich der Nebenkosten) oder der Nettomiete (Miete ohne Nebenkosten) auszugehen ist, haben die Karlsruher Richter klargestellt:

Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete. Unerheblich ist hierbei, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geleistet werden (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03).

Beispiel

Ihr Mieter zahlt eine monatliche Miete von 1.000 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 220 €. Wegen eines Mangels mindert er die Miete für den Monat Juni um 20%. Er darf damit 200 € der Kaltmiete und 44 € von den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, insgesamt also 244 €, einbehalten.

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Achtung: Die Mietminderung schlägt auch auf Betriebskostenabrechnung durch

Die vorgenannte Entscheidung verlangt von Ihnen als Vermieter, dass Sie sich gut organisieren müssen, wenn Ihr Mieter das Recht zu Minderung hat.

Würden Sie nämlich die zulässige Minderung Ihres Mieters nicht in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen, würden Sie die Ihrem Mieter zustehende Minderungsquote praktisch durch die „Hintertür“ der Abrechnung wieder reduzieren.

Beispiel

Ihr Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 200 €. Jährlich zahlt er also Vorauszahlungen in Höhe von 2.400 €. Wegen eines Mangels darf er die Miete 3 Monate lang um 25% mindern. Er darf also von den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten insgesamt 150 € einbehalten (25% von 200 € x 3 Monate).

Würden Sie hier die mietvertraglich zu leistende Vorauszahlung von 2.400 € ansetzen, würde sich die Nachzahlung Ihres Mieters, der ja wegen der Minderung nur 2.250 € an Vorauszahlungen geleistet hat, um 150 € erhöhen.

Das heißt, der bei den Vorauszahlungen einbehaltene Minderungsbetrag würde praktisch durch die Betriebskostenabrechnung wieder in Ihre Tasche fließen.

Das geht nicht, Sie müssen den Betrag hier berücksichtigen.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.