Damit Ihre Mieterhöhung keinen Vergleich scheuen muss

Die Mieterhöhung – sie ist des einen Freud und des anderen Leid. Meist sind »die anderen« Ihre Mieter, die nicht begeistert […] (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Die Mieterhöhung – sie ist des einen Freud und des anderen Leid.

Meist sind »die anderen« Ihre Mieter, die nicht begeistert sein dürften, wenn sie mehr abdrücken müssen – verständlich, oder?!

Achten Sie auf die Hürden bei der Mieterhöhung

Aber auch Sie als Vermieter sollten sich nicht allzu früh freuen! Denn der Gesetzgeber hat vor eine Mieterhöhung hohe Hürden gesetzt.

Alle 3 Tage fröhlich die Miete erhöhen? – Vergessen Sie’s! Wir sind hier ja schließlich nicht im Wilden Westen.

Beispielsweise müssen Sie 3 – tunlichst höhere – Vergleichs-Mieten nachweisen, damit Ihre Mieter nicht juristisch gegen Ihre Mieterhöhungs-Absichten Sturm laufen und damit durchkommen.

Aber auf welche Faktoren bezieht sich so eine Vergleichs-Miete eigentlich? Darf man hier als Vermieter unbekümmert Äpfel mit Birnen vergleichen?

Anhand meiner Wortwahl ahnen Sie schon, dass Sie sich Letztgenanntes verkneifen müssen.

Was Ihnen allenfalls erlaubt ist: Sie dürfen innerhalb gewisser Grenzen einen Boskoop mit einem Granny Smith gleichsetzen – übertragen auf Ihre Mietwohnung, versteht sich!

Mietdatenbank: Gesammelte Daten zur Miete

Mietdatenbank: Gesammelte Daten zur MieteAnhand der Daten einer Mietdatenbank kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden. Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend aktualisierte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern… › mehr lesen

Auf diese 6 Teilnutzwerte müssen Sie achten …

Um eine Mieterhöhung rechtfertigen zu können, müssen sich die 3 höheren Vergleichs-Mieten durchweg auf 6 genau festgelegte Teilnutzwerte beziehen.

Dabei müssen die Werte jener Wohnung, deren Miete Sie erhöhen wollen, in etwa mit den Maßen der Vergleichs-Wohnungen übereinstimmen – in etwa?

Nun, das bedeutet, dass diese Faktoren sich keineswegs gleichen müssen wie eineiige Zwillinge, andererseits dürfen sie aber auch nicht drastisch voneinander abweichen.

Schauen wir uns diese Teilnutzwerte also am besten einmal etwas genauer an:

  1. Art: Wenn Ihre vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, sollte die Vergleichs-Miete von einem Objekt derselben Kategorie stammen. Der Vergleich mit einem Einfamilienhaus hingegen wird ebenso wenig juristischen Bestand haben wie das Heranziehen von Werten aus einem Wohnsilo.
  2. Größe: Jetzt wird es seltsam, denn die Quadratmeterzahl ist bei diesem Teilnutzwert keineswegs die einzig zugelassene Kenngröße. Nein, Sie können ebenso gut die Zimmer-Anzahl heranziehen, oder Sie kombinieren beide Werte: Wenn Sie eine 50 m² große 3-Zimmer-Wohnung vermieten, kann die Vergleichs-Wohnung durchaus 55 m² und 4 Zimmer aufweisen. Alles in allem jedoch sollten diese Werte nicht weiter auseinanderklaffen als 10% – das ist zumindest die Orientierungsschnur, welchee die aktuelle Rechtsprechung gezogen hat.
  3. Ausstattung: Hierunter fallen Eigenschaften wie TV-Anschluss oder Heizungsart. Wenn Ihr Mieter Ihre Wohnung mit Gas beheizt, die Vergleichs-Wohnung aber mit einer Ölheizung erwärmt wird, ist deren Vergleich dennoch zulässig. Verfügt die Vergleichs-Wohnung jedoch über einen Elektro-Nachtspeicher, sind die prinzipiellen Abweichungen zu groß.
  4. Beschaffenheit: Hier geht es an die »Basics«, also daran, ob beispielsweise eine Massivbauweise vorliegt.
  5. Lage: Hier müssen sowohl alle Mikro- als auch alle Makrolagen übereinstimmen. Als Vermieter dürfen Sie jedoch Wohnungen aus der gesamten Gemeinde heranziehen oder sogar auf identisch bestückte Vergleichs-Gemeinden von außerhalb zurückgreifen. Umgekehrt dürfen Sie keinesfalls so tun, als sei eine düstere Souterrain-Bleibe gleichviel wert wie eine sonnige Etagen-Wohnung.
  6. Energetische Eigenschaften: Hier können Sie sich an den Angaben im Energie-Ausweis entlanghangeln. Achten Sie z. B. darauf, ob eine Wärmedämmung vorhanden ist.

Mein Tipp

Bleiben Sie fair!

Je sauberer und nachvollziehbarer die von Ihnen vorgelegten Vergleichs-Mieten sind, desto weniger Ärger droht Ihnen von der juristischen Front – und diese Ruhe ist bares Geld wert!


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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.