Schönheitsreparaturklausel: Ist sie rechtmäßig?

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Schönheitsreparaturklauseln wurden gerade wieder verschärft: Dann ist die Klausel „regelmäßig auszuführende Renovierung“ rechtmäßig. (Foto: ALPA PROD / shutterstock.com)

Bis Ende 2014 konnte man sich mit geprüften Mietvertragsklauseln zum Thema „Schönheitsreparaturen“ in Sicherheit wähnen, doch 2015 wurde man zunächst wieder enttäuscht. Erneut zog der Gesetzgeber die Daumenschrauben für Vermieter an – viele Eigentümer blieben auf ihren Kosten sitzen.

So beschloss der Bundesgerichtshof dieses Jahr unter anderem, dass als Grundbedingung aller Renovierungsklauseln der Mieter die Wohnung renoviert übergeben bekommen muss. Auch Quotenklauseln wurden ausgehebelt, mit denen man bisher Renovierungskosten anteilig umlegen konnte.

Doch auch 2015 stehen die Richter auf der Seite der Vermieter, falls sie mehr als nur unerheblich benachteiligt werden sollen. Es gibt wieder ein paar Regelungen, die Vermieter aufatmen lässt:

Schönheitsreparaturen: Klausel über “regelmäßig auszuführende Renovierung” ist rechtmäßig

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im März 2015, dass eine Renovierungsklausel, wonach Schönheitsreparaturen durch einen Mieter regelmäßig auszuführen sind, wenn die Mieträume „mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt“ sind, rechtmäßig ist.

Der Fall: Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungen

Ein Vermieter hatte seinen Mieter nach Mietende auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierung verklagt. Die Renovierungsklausel im Mietvertrag legte fest, dass „Schönheitsreparaturen (…) regelmäßig auszuführen“ sind, „wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist“.

Eine Renovierung sollte deshalb in Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erfolgen. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln sollte „regelmäßig nach sechs Jahren“ erfolgen „wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist“. Der Mieter war der Ansicht, dass die Klausel rechtswidrig ist.

Die Entscheidung des Gerichts: Klausel war wirksam vereinbart worden

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel war auch unter Berücksichtigung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelte, rechtswirksam vereinbart worden. Der Mieter konnte hinsichtlich einer fälligen Renovierungspflicht nämlich bei Bedarf jederzeit den Nachweis erbringen, wenn eine Renovierung nicht erforderlich ist.

Dass eine Renovierung jeweils fällig sein sollte, wenn die Mieträume „mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt“ wurden, benachteiligte den Mieter nicht unangemessen. Denn unerhebliche Gebrauchsspuren sollten eine Renovierungspflicht des Mieters, für den Mieter erkennbar, nicht auslösen (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 242/13).

Wohnung renoviert übergeben – dann sind Schönheitsreparaturklauseln wirksam

Der Gesetzgeber hat die Daumenschrauben für Vermieter in diesem Jahr deutlich angezogen, dennoch haben Vermieter – wie dieser Fall gezeigt hat – auch weiterhin die Möglichkeit wirksam Schönheitsreparaturklauseln zu vereinbaren. Die wohl einfachste Voraussetzung dafür ist aber immer noch, die Wohnung frisch renoviert an den Mieter zu übergeben. So ist er auf jeden Fall dafür verantwortlich.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.

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