Das Ende des Booms? Trends auf dem deutschen Immobilienmarkt

Die Meinungen zum Immobilienmarkt sind gespalten. Aber wie gehen Investoren oder Käufer mit den teilweise hohen Preisen und der Marktentwicklung im Allgemeinen am besten um? (Foto: Khongtham/ shutterstock.com)

Die Meinungen zum Stand des Immobilienmarktes sind gespalten: Einige Experten sind der Meinung, das Ende des Booms ist bereits gekommen, der Zenit längst erreicht. Dafür spricht unter anderem, dass die Preise für diverse Immobilien in manchen Regionen schon in Bereichen des Unbezahlbaren liegen. Viele andere Experten wiederum haben allerdings seit Jahren eine positive Grundstimmung, die nicht abreißen will. Sie rechnen unverändert mit einer wachsenden Nachfrage in Deutschland, gerade was bestehende und freistehende Einfamilienhäuser aber auch Bauland betrifft. Und tatsächlich bleiben Immobilien – steigenden Kreditzinsen zum Trotz – immer noch eine beliebte Anlagemöglichkeit. Aber wie gehen Investoren oder Eigenheimkäufer mit den teilweise hohen Preisen und der Marktentwicklung im Allgemeinen am besten um? Wie genau entwickelt sich der Markt an diversen Standorten? Und welche Perspektiven bleiben derzeit noch?

Der feine Unterschied I: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien

Allgemeine Prognosen sind grundsätzlich schwierig, weil sie mit Durchschnittswerten arbeiten. Dabei sind die Entwicklungen von Angebot, Nachfrage und Preisen bisweilen von Region zu Region sehr unterschiedlich – und selbst innerhalb größerer Regionen muss von Abstufungen je nach Voraussetzungen ausgegangen werden. Um jedoch ein ungefähres Bild und einen ersten Eindruck zu bekommen, sind solche Überblicksdarstellungen natürlich unerlässlich und bieten umfangreiche Hintergrunddaten. Auch der Verband der Landesbausparkassen (LBS) hat dazu umfangreiche Informationen zusammengetragen:

Entwicklung bei Wohnbauland

Jedes neue Projekt benötigt Wohnbauland, weshalb die Preise für dieses Bauland erste Hinweise auf die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt im Allgemeinen geben. Da das große Interesse an Immobilien weiterhin anhält, erwarten viele Experten in den meisten Regionen eine sinkende Angebotsentwicklung. Auf den ersten Plätzen jener rückläufigen Angebote stehen die folgenden Regionen:

  • Berlin
  • der Regierungsbezirk Gießen
  • Mecklenburg-Vorpommern-Ost

Nur für einige wenige Regionen wird eine Zunahme der Angebote für Wohnbauland erwartet.

Auch ein Nachfragezuwachs wird in fast allen Regionen erwartet. Vor allem in den folgenden Regionen sind die Erwartungen zur Nachfrageentwicklung mehr als positiv:

  • Brandenburg-Nordost und -Südwest,
  • Sachsen-Nord und -Süd
  • Niedersachsen-Nord
  • Rheinland-Pfalz-Mitte

Ebenfalls ist mit einer durchgängigen Preissteigerung zu rechnen. Im bundesweiten Durchschnitt sind etwa 6,7 Prozent höhere Baulandpreise zu erwarten. In Berlin, Brandenburg-Nordost und im Regierungsbezirk Oberbayern scheint der Preisdruck besonders stark zu sein.

Entwicklung bei Einfamilienhäusern

Eigenheime in gewachsenen Strukturen sind seit vielen Jahren die beliebtesten Immobilien für Privatkäufer. Die starke Nachfrage nach gebrauchten Objekten hält nach Experteneinschätzung weiter an. Das gilt insbesondere für diese Regionen:

  • Sachsen-Nord und –Süd
  • Sachsen-Anhalt-Süd
  • Brandenburg-Nordost
  • Niedersachsen-Nord
  • die Regierungsbezirke Kassel und Gießen

Die Angebote sind, im Vergleich zur hohen Nachfrage, allerdings nach wie vor eher knapp; vor allem in:

  • Mecklenburg-Vorpommern-Ost
  • Thüringen-Ost
  • im Regierungsbezirk Unterfranken

In verschiedenen Regionen gehen die Experten allerdings von einer Angebotszunahme aus:

  • Rheinland-Pfalz-Mitte
  • Niedersachsen-Nord
  • Regierungsbezirk Kassel

sowie in etwas schwächerer Form in den nordrhein-westfälischen Regierungsbezirken Düsseldorf, Arnsberg und Detmold.

Deutschlandweit ist mit einer Preissteigerung von zwei bis fünf Prozent zu rechnen, die deutlichsten Preiszuwächse werden in Zukunft in Sachsen-Süd und Brandenburg-Nordost erwartet.

Entwicklung bei Eigentumswohnungen

Auch Eigentumswohnungen sind weiterhin stark gefragt. Dort wo die Nachfrage nach Immobilien insgesamt am größten ist, sind Eigentumswohnungen immer noch eine attraktive Alternative für Wohneigentumsinteressenten. Hier ist mit einer deutlichen Nachfragesteigerung zu rechnen:

  • Hamburg und im Umland
  • im Regierungsbezirk Darmstadt
  • in Brandenburg-Nordost
  • Sachsen-Süd

In den Regionen Saarland, Rheinland-Pfalz-Mitte und im Regierungsbezirk Oberpfalz wird dagegen von einem Nachfragerückgang ausgegangen.

Traditionell ist der Markt von Eigentumswohnungen von einem Stadt-Land-Gefälle geprägt. Dieses ist auch bei der aktuellen Angebotsentwicklung zu verzeichnen. Hier ist mit einem Rückgang der Angebote zu rechnen:

  • Mecklenburg-Vorpommern-Ost
  • Schleswig-Holstein-Nord
  • Thüringen-Ost

Eine Vergrößerung des Angebots an Eigentumswohnungen ist hingegen hier zu erwarten:

  • Hamburg und Umland
  • im Regierungsbezirk Kassel
  • in Brandenburg-Nordost und -Südwest

Mit steigenden Preisen ist auch bei Eigentumswohnungen zu rechnen, knapp 4,4 Prozent sollen es im Durchschnitt bundesweit sein. Im Regierungsbezirk Mittelfranken, in Sachsen-Süd und im Regierungsbezirk Gießen dürften die Preise am stärksten anwachsen.

Entwicklung bei Reihenhäusern

Der allgemein immer noch positive Trend auf den Immobilienmärkten wirkt sich auch auf das Segment der Reihenhäuser aus, wobei die Nachfrage je nach Region enorm unterschiedlich eingeschätzt wird. Voraussichtlich wird die Nachfrage in den Regionen Berlin und Niedersachsen-Nord weiter steigen; in den folgenden Regierungsbezirken wird jedoch von geringeren Steigerungen als in der Vergangenheit ausgegangen:

  • Düsseldorf
  • Köln
  • Karlsruhe
  • Gießen
  • Schwaben

Ebenfalls sind für die Entwicklung der Angebote regional keine so eindeutigen Erwartungen mehr gegeben: Mehr Angebote könnte es in diesen Regionen geben:

  • Rheinland-Pfalz-Mitte und Rheinland-Pfalz-Süd
  • im Regierungsbezirk Oberfranken
  • in Brandenburg-Nordost

In Thüringen-Ost, Niedersachsen-Nord, Mecklenburg-Vorpommern-Ost und dem Regierungsbezirk Kassel geht man jedoch von einem abnehmenden Angebot aus.

Preissteigerungen werden überall erwartet. Im Bundesdurchschnitt ist von etwa 3,8 Prozent auszugehen. Die höchsten Preiszuwächse wird es wohl in Berlin, Thüringen-West und Brandenburg-Nordost geben.

Entwicklung bei Gewerbeimmobilien

Auch Gewerbeimmobilien stehen nach wie vor hoch im Kurs. Am meisten Geld wird in Büro- sowie in Einzelhandelsimmobilien gesteckt. Die niedrigen Kapitalmarktrenditen befeuern die hohe Nachfrage nach Einkaufszentren und nach Bürotürmen. Langfristig könnte diese Nachfrage allerdings nachlassen: Unter anderem strukturelle Veränderungen, wie die Digitalisierung der Arbeitswelt sowie der demografische Wandel könnten eine Abschwächung der Nachfrage nach Büroflächen mit sich bringen.

Das Angebot an Büroflächen wird seit geraumer Zeit ebenfalls immer knapper. Fast in der Hälfte aller Regionen sind Leerstandsquoten von vier Prozent und weniger bei Gewerbeimmobilien keine Seltenheit. In den Regionen Berlin, München, Münster und Stuttgart sind die Angebotsreserven fast vollständig aufgebraucht. Allen voran der Nachfrage nach größeren zusammenhängenden Büroflächen, die kurzfristig verfügbar sind, können fast keine Angebote mehr entgegengebracht werden.

Die starke Nachfrage und das knappe Angebot beflügeln die Büroflächenpreise in den meisten Regionen. In einigen wenigen Gebieten ist mit einer Stagnation der Preise zu rechnen, von einem Rückgang wird allerdings nirgends ausgegangen; eher im Gegenteil. Deutlich stärker als in den restlichen Regionen werden die Preise in Berlin, Stuttgart und Frankfurt steigen.

Der feine Unterschied II: Investoren und private Käufer

In der derzeitigen Marktlage sind zwar alle interessierten Parteien auf dem Immobilienmarkt betroffen, aber bei weitem nicht in der gleichen Art und Weise. Das gilt besonders dann, wenn die Preise und Kreditzinsen weiter steigen.

Der deutsche Immobilienmarkt für private Käufer

Egal ob für Mieter oder für Eigentümer, beziehungsweise jene, die Eigentümer werden wollen: Das Wohnen wird teurer, denn der Immobilienmarkt für private Käufer boomt immer noch. Außerdem sind in den sechs größten deutschen Städten die Immobilienpreise schneller gestiegen als die verfügbaren Einkommen.

Wie bereits an vorheriger Stelle durch die Prognosen vielleicht deutlich geworden, verändern sich nicht nur die Preise für Wohneigentum in den Großstädten drastisch, auch die Preise für Wohnungen und Häuser in ländlichen Regionen sind bereits vielerorts gestiegen. Dennoch gibt es, vor allem immer noch im Osten Deutschlands, ländliche Regionen, in welchen einige Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren an Wert verloren haben.

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Experten warnen vor Immobilien als Altersversorgung in solchen „ungünstigen Regionen“.  Auch die Unterschiede bei den Mietpreisen der ungünstigsten im Vergleich zu den beliebtesten Regionen sind beachtlich. So zahlte nach den Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Jahr 2017 in München ein Mieter 16,65 Euro je Quadratmeter; in Wunsiedel im Fichtelgebirge und in Holzminden im Weserbergland waren es dagegen nur 4,50 Euro. Ralph Henger, Volkswirt am arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft Köln, betont, dass mancher Bürgermeister einer Kleinstadt den Preisverfall in den dörflichen Regionen noch verschärft: „Wir bauen zu viel auf dem Land.“ Schrumpfende Gemeinden würden sich mit Dumpingpreisen für Bauland einen ruinösen Wettbewerb liefern, im Zuge dessen jedes dritte Neubaugebiet langfristig unwirtschaftlich werde.

Die Förderung von Familien, welche in leerstehende Häuser im Ortskern ziehen oder an anderer Stelle neu bauen, sei empfehlenswerter. In manchen Gemeinden in Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen wird dieses Konzept bereits erprobt; inwieweit auch in anderen Gemeinden gefördert wird, bleibt abzuwarten.

Vor dem Hintergrund des Anstiegs von sowohl Eigentums-, als auch Mietpreisen in für private Käufer attraktiven Regionen, lohnt es sich, zunächst darüber nachzudenken, ob es überhaupt eine eigene Immobile sein muss oder ob ein Mietverhältnis nicht vielleicht die bessere Alternative ist. Ein Abwägen der Argumente, die jeweils für und gegen die Wohnformen sprechen, kann diese Entscheidung erheblich erleichtern. So sprechen für das Mieten beispielsweise die Flexibilität dieser Wohnform und die ausbleibenden Instandhaltungskosten. Die Mietpreise steigen jedoch drastisch und es lässt sich nicht langfristig finanziell planen.

Bei der Investition in ein Eigenheim sieht dies anders aus, denn hier sind die Finanzierungskosten eher langfristig planbar. Außerdem kann eine Immobilie als Altersvorsorge dienen: Eigentümer verfügen nach Ermittlungen der Bundesbank über ein fünfmal höheres Vermögen, als Mieter. Das liegt zum einen an der Wertsteigerung, die Immobilien in den vergangenen Jahren erfahren haben, zum anderen daran, dass Eigentümer mehr Rücklagen für etwa die Instandhaltung bilden und somit auf Dauer mehr sparen, als Mieter. Einer der großen Nachteile der Investition in ein Eigenheim stellt die langfristige Ortsgebundenheit dar – spontane Umzüge und das stetige Flexibel-Sein, das im Zeitalter digitaler Nomaden & Co. für viele Menschen immer wichtiger wird, ist dann nicht so einfach mehr möglich.

Nicht unerheblich ist auch die Frage, ob private Käufer oder Kaufinteressierte zukünftig überhaupt noch die Mittel haben, eine solche Diskussion über eine Immobilieninvestition anzustrengen. Denn der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist es vielen Deutschen nicht mehr möglich, sich Wohneigentum zu leisten. So ist Deutschland im europaweiten Vergleich das Land mit der geringsten Immobilieneigentumsquote. In anderen Ländern bauen die Menschen dagegen gerade in Zeiten solch niedriger Zinsen verstärkt eigene Häuser und nehmen dafür gerne auch Kredite auf.

Der deutsche Immobilienmarkt für Investoren

Weltweit spekulieren Investoren mit Immobilien und erhoffen sich dadurch hohe Profite. Und auch in Deutschland treiben Investoren die Immobilienpreise, gerade in Großstädten und der näheren Umgebung, in die Höhe. Immobilien in vielen dieser Regionen sind daher unter ihnen weiterhin stark gefragt. Die Meinung von Experten und Vermögensberatern zu Anlagen auf dem deutschen Immobilienmarkt ist jedoch gespalten.

Laut Knight Frank, der weltweit führenden unabhängigen Immobilienberatungsgesellschaft, sei Deutschland neben Kanada der am stärksten unterbewertetste Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien weltweit. Dies ermittelte Knight Frank im Rahmen einer Untersuchung, die Teil des neuen “Active Capital Report” ist und für welche ein Gravitationsmodell entwickelt wurde, welches mehr als 40 Variablen verwendet, die sich auf künftige Immobilieninvestitionen auswirken.

Unter diesen Variablen sind unter anderem das BIP pro Kopf, die relative Stärke der Währung sowie der Standort des Ziellandes. Interessant ist vor allem auch, dass im Bereich der hochmodernen Büroflächen Deutschland trotz zunehmender Neubautätigkeit und bereits erwähnter drastisch sinkender Leerstandsquoten von Bürogebäuden eindeutig hinter international konkurrierenden Märkten steht.

Eine ganz andere Meinung zum Thema Anlegen auf dem deutschen Immobilienmarkt vertritt hingegen Uwe Eilers, Geschäftsführer der Frankfurter Vermögen in Königstein. Während viele Vermögensberater Kunden lange dazu geraten haben, ihr Kapital in deutsche Immobilien anzulegen, rät Eilers dazu, die Finger weg zu lassen: „Aktuell rate ich von Immobilienkäufen zur Kapitalanlage ab“, so der Experte gegenüber dem Portal capital.de. Der deutsche Immobilienmarkt sei zu heiß geworden.

Eilers prognostiziert und befürchtet einen starken Preisverfall bei Immobilien in den Metropolen und Ballungszentren sowie in allen anderen Regionen Deutschlands. Auch die Bundesbank teilt Eilers Einschätzung und warnt vor einer Überhitzung des Marktes. Professionelle Investoren fühlen sich ebenfalls zunehmend unwohl und ziehen sich aus dem deutschen Immobilienmarkt zurück. Wo 2017 Deutschland noch die favorisierte Region für mehr als die Hälfte aller von der Investmentplattform Brickvest befragten 3.000 Großanleger war, so legt aktuell nur noch jeder Dritte sein Kapital in deutsche Immobilien an.

Immobilien-Monitor: Wo passiert was auf dem Immobilienmarkt?

Auf die regionalen Unterschiede, die bei der Entwicklung des Immobilienmarktes eine durchaus erhebliche Rolle spielen, wurde nun bereits zahlreich hingewiesen. Finanzinstitute und Immobilienexperten erfassen daher regelmäßig genau diese Entwicklungen und tragen sie in Studien zusammen. Die wichtigsten dieser Marktüberblicke stellen wir im Folgenden vor.

Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland

Die seit 2012 auf den Wohnungsmärkten zu beobachtende angespannte Lage hat sich im Berichtszeitraum des Berichts über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland verschärft.

Gerade auch aufgrund der deutlichen Bevölkerungszunahmen aus dem Inland sowie aus dem Ausland hält die Dynamik auf den Wohnungsmärkten in den größten Städten, in vielen Universitätsstädten und in städtisch geprägten Regionen an. Das Angebot an Wohnungen nimmt hier ab, steigende Mieten und steigende Preise sind die Konsequenz.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Erst- und Wiedervermietungen in Deutschland lag laut Bericht im Jahr 2016 bei 7,65 Euro/m2. Im Westen sind es durchschnittlich 8,03 Euro/m², im Osten 6,64 Euro/m². Auch in diesem Bericht finden sich Ausführungen zur starken Streuung unter Berufung auf die Regionen München und Wunsiedel: In München wurden 2016 bis zu 15,65 Euro/m² fällig, während in den Landkreisen Wunsiedel und Lüchow-Dannenberg unter 4,30 Euro/m² zu zahlen waren.

Die Bestandsmieten entwickeln sich weniger dynamisch. So lag die Nettokaltmiete 2016 im Schnitt bei 5,75 Euro/m². 2015 waren es 5,69 Euro/m². Somit setzte sich die gemäßigte Entwicklung der Bestandsmieten, die bereits in den vorigen Jahren zu beobachten war, fort. Sie steht im Kontrast zu den deutlichen Steigerungen bei den Erst- und Wiedervermietungen.

Die gestiegenen Baulandpreise bestimmen zu einem erheblichen Anteil die Baukosten und verhindern gerade in Großstädten den Bau preiswerter Wohnungen. Obwohl Investoren und Kapital teilweise vorhanden sind, scheitern einige Bauvorhaben außerdem einfach an nicht verfügbaren Flächen.

Deutschland-Monitor. Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2018

Im Bericht Deutschland-Monitor – Deutscher Häuser- und Wohnungsmarkt 2018 der Deutschen Bank wird bestätigt, was sich bereits beim Bericht aus 2017 abzeichnete: Die deutschen Metropolen boomen. München bleibt dabei die dynamischste Stadt mit einer kaum vorhandenen Leerstandsquote. Ebenjener, sowie der hohe Einwohnerzuwachs dürften in den kommenden Jahren für weitere Preiserhöhungen sorgen.

Für die Hauptstadt Berlin gilt das Gleiche. Hier jedoch sind vor allem aufgrund des im europaweiten Vergleich recht niedrigen Preis- und Mietniveaus noch weitere Steigerungen zu erwarten. Auffällig ist eine Wohnungspreissteigerung um 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2017 in Frankfurt – zum einen dürfte dies ein Brexiteffekt sein, zum anderen fehlten in Frankfurt bereits im Jahr 2015 knapp 40.000 Wohnungen.

Insgesamt wird die Nachfrage laut Bericht in den meisten Regionen von einem hohen Einwohner- und Beschäftigungswachstum und fallenden Arbeitslosenraten angetrieben. Die Angebotselastizität ist durchweg niedrig. Die Überbewertungen und das Risiko einer ausgewachsenen Preisblase im deutschen Häusermarkt steigen. Bis der Preisgipfel in den meisten deutschen Metropolen erreicht ist, dürften allerdings noch einige Jahre vergehen.

Wohnungsmarktbericht NRW 2017

Den Wohnungsmarktdaten des Wohnungsmarktberichts NRW 2017 zufolge hat die Anspannung auf den nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkten seit Anfang 2016 zugenommen. Dies lässt sich aus der Entwicklung der Kaufpreise und Mieten ablesen.

Erfolg haben die Bemühungen, den Neubau in Bedarfsregionen anzukurbeln. Über 47.000 neue Wohnungen sind im Jahr 2016 entstanden. Den größten Teil des Neubaus machte dabei der Geschosswohnungsbau aus. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern änderte sich im Vergleich zu den Vorjahren hinsichtlich der Bautätigkeit nichts.

Doch selbst die vielen neuen Geschosswohnungen reichen mengenmäßig noch nicht aus, um den geschätzten Bedarf von jährlich 80.000 neuen Wohnungen in Nordrhein- Westfalen bis zum Jahr 2020 zu decken.

Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

Der Bericht „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“ analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region. Insgesamt entwickeln sich die Immobilienmärkte in vielen Großstädten laut Bericht im Osten Deutschlands dynamisch; gegenüber westdeutschen Großstädten haben die ostdeutschen Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren teilweise enorm aufgeholt. Dennoch ist das Mietniveau im Osten meist geringer – ein Aufwärtstrend ist dennoch weiter zu erwarten.

Neben der Bundeshauptstadt Berlin – die derzeit die stärkste Entwicklung aller sieben deutschen Top-Standorte aufweist – befinden sich auch Dresden und Leipzig auf hohem Niveau. Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert dazu:

„Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“

Für Erfurt und Potsdam, aber auch für Rostock liegen somit ebenfalls dynamische Wachstumszahlen vor. In abgeschwächter Form ist aber auch an allen anderen Standorten ein Aufwärtstrend zu beobachten.

Regionale Immobilienzentren Deutschland 2018

Die DG HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren: Büro und Handel 2018“ analysiert die Entwicklung in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel. Damit sich die Ergebnisse besser einordnen lassen, werden diese zwölf regionalen Zentren mit den Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.

Zusammenfassend kommt die Studie zu folgenden Ergebnissen:

  • Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehen günstig aus und bieten Investoren somit noch immer Potenzial für Investments in gewerbliche Objekte.
  • Gerade bei Büroimmobilien, welche im Jahr 2017 etwa die Hälfte der Gewerbeinvestments ausmachten, ist die Nachfrage nach Fläche angesichts der guten Beschäftigungslage weiterhin enorm hoch.
  • Aufgrund dieser Entwicklung ist auch im laufenden Jahr mit ansteigenden Spitzenmieten zu rechnen.
  • Im Einzelhandel dagegen ist die über lange Zeit hinweg hohe Nachfrage der Einzelhändler nach Verkaufsflächen in den Top-Lagen eher gesunken. Somit ist auch der seit vielen Jahren anhaltende Anstieg der Spitzenmieten im Einzelhandel zum Stagnieren gekommen.

Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017

Auch der Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland 2017 der Tag Immobilien AG bestätigt, dass sich die ostdeutschen Wohnungsmärkte weiterhin auf Wachstumskurs befinden. Während die Bevölkerung in vielen Städten steigt, geht die Leerstandsquote zurück, was folglich zu einem Anstieg der Mieten und Immobilienpreise an vielen Standorten führt.

Der Bericht, für den, wie schon im Vorjahr, 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte von dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner Deutschland analysiert wurden, vermittelt allerdings eine gute Nachricht: Die dynamische Kaufkraftentwicklung führe trotz steigender Mieten zu einer stabilen und an einigen Orten sogar zu einer sinkenden Wohnkostenbelastung.

Die Wohnkostenbelastungsquote beschreibt das Verhältnis zwischen Wohnkosten, also der Miete inklusive Nebenkosten und Nettoeinkommen eines Haushalts. Dieser Wert bewegt sich zwischen 17,5 Prozent in Chemnitz und 26,6 Prozent in Jena. Im Vergleich dazu werden die Haushalte in Potsdam und Berlin mit durchschnittlich fast 29 Prozent, beziehungsweise. 32 Prozent belastet. In manchen Teilen Berlins liegt die Quote sogar bei bis zu 50 Prozent, womit das Wohnen in Berlin und Potsdam zum einen also in absoluten Zahlen, zum anderen auch in Relation zum verfügbaren Nettoeinkommen teurer als in allen anderen ostdeutschen Regionen ist.

Abschluss/Fazit

  • Wohnbauland wird bundesweit immer teurer, die verfügbaren Flächen immer geringer. Investoren sollten vor allem in Berlin, Brandenburg-Nordost und im Regierungsbezirk Oberbayern schnell sein, da mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist.
  • In Brandenburg, rund um Berlin und vor allem auch in Sachsen ist in Zukunft weiterhin mit einer starken Zunahme der Nachfrage nach diversen Wohnimmobilien zu rechnen. Preissteigerungen zwischen zwei und fünf Prozent werden für fast alle Immobilienformen erwartet.
  • Bei Gewerbeimmobilien sind fast in allen Top-Regionen extreme Leerstandsquoten zu verzeichnen. Wer investieren möchte, sollte vor allem in den Regionen Berlin, München, Münster und Stuttgart schnell zuschlagen.
  • Für potenzielle private Käufer gilt es abzuwägen, ob angesichts der aktuellen Lage eine Investition in Eigentum noch lohnt – gerade in ungünstigen Regionen könnten Immobilien als Altersvorsorge eine Fehlentscheidung sein.
  • Die Meinungen zum deutschen Immobilienmarkt für Investoren sind gespalten. Fakt ist laut Knight Frank, dass Deutschland zu den am stärksten unterbewerteten Investmentmärkten für Gewerbeimmobilien zählt.
  • Bundesweit hält die Dynamik auf den Wohnungsmärkten in Groß- und Universitätsstädten sowie städtisch geprägten Regionen an. Das Angebot an Wohnungen nimmt ab, steigende Mieten und steigende Preise sind zu verzeichnen. Vor allem der ostdeutsche Wohnungsmarkt befindet sich weiterhin auf rapidem Wachstumskurs.
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Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.