Denkmalschutz-Immobilie: attraktiv aber aufwendig

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Eine Denkmalschutz-Immobilie wird vom Staat großzügig gefördert, doch als Kapitalanlage ist viel Sachverstand und Kapital erforderlich. (Foto: hanohiki/Shutterstock)

Gleich ob für den eigenen Bedarf oder als Kapitalanlage, Immobilien können sich als stabiles Investment erweisen – vorausgesetzt, man ist bereit, sich mit der Materie zu beschäftigen. Die attraktivsten Förderungen und Steuerentlastungen gibt es für eine Denkmalschutz-Immobilie. Selbst Eigennutzer, die sonst kaum Unterstützung erhalten, kommen hier auf ihre Kosten. Renoviert und in gutem Zustand sind solche Objekte auch langfristig begehrte Perlen am Markt.

Preisaufschläge über Marktwert

Genau das aber macht schon den Erwerb schwierig. Die starke Nachfrage nach historischen Häusern veranlasst Projektentwickler und professionelle Anbieter, die finanziellen Vorzüge komplett auf den Preis zu schlagen. Nicht selten liegt der dann 50% und mehr über dem eigentlichen Marktwert. Und wenn man eine solche Immobilie nach einigen Jahren mit Gewinn verkaufen will, riskiert man, stattdessen auf den Mehrkosten sitzen zu bleiben. Denn der nächste Interessent wird wohl nicht über Marktwert zahlen, wenn er die Steuervorteile nicht mehr nutzen kann.

Doch auch wer auf eigene Faust günstig eine Denkmalschutz-Immobilie findet, die er in Eigenregie auf Vordermann zu bringen gedenkt, muss zahlreiche Hürden überwinden. Die Auflagen und der Aufwand, die der Denkmalschutz mit sich bringt, werden häufig unterschätzt. So ist bereits die Definition Denkmalschutz im Detail je nach Bundesland verschieden. Grundsätzlich handelt es sich um eine schützenswerte Immobilie von historischem Wert. Dabei muss das Alter keine entscheidende Rolle spielen.

So wurden etwa 2018 etliche Plattenbauten aus DDR-Zeiten in den Katalog schützenswerter Baudenkmäler aufgenommen. Ebenso können auch nur einzelne Teilbereiche einer Immobilie oder Anlage unter Denkmalschutz stehen. Denkmalschutz lässt sich also nicht auf Fachwerkhaus und Jugendstil reduzieren. Auf jeden Fall sollte man sich zuvor mit der zuständigen Behörde besprechen bzw. einen spezialisierten Gutachter beauftragen. Die einmalige Investition schützt vor unerwünschten Überraschungen beim Renovierungsaufwand.

Sanierung unter strengen Vorgaben

Was, wo und auf welche Art umgebaut werden darf, kann nur vom Fachmann beurteilt werden. Wer einfach mal eben loslegt, typisches Wanddekor beseitigt oder Fliesen verlegt, wo geschütztes Holzparkett war, riskiert Bußgelder oder die Auflage, alles in den Urzustand zu versetzen. Feuchtes Mauerwerk oder Wurmfraß im Dachstuhl gehören zu den klassischen Herausforderungen, die von spezialisierten Baufirmen erledigt werden müssen. Vom Fußboden übers Geländer bis zu den Fenstern kann nahezu alles einer behördlichen Genehmigung unterliegen.

Gleiches gilt übrigens für Fotovoltaikpaneele oder Satellitenschüsseln, die nicht zum Charakter des Hauses passen. Dafür wiederum entfallen bei Denkmalschutz-Immobilien etliche der sonst üblichen Vorgaben zum Wärme- und Dämmschutz. Je nach Bauart würden Isoliermatten entweder an der Fassade oder im Inneren den eigenen Charme des Hauses zunichte machen. Kurzum: Eine Denkmalschutz-Immobilie braucht keinen Energiepass.

In den meisten Fällen sind die alten Wände ohnehin dicker oder mit atmendem Lehmputz ausreichend isoliert. Bis auf Fußbodenheizungen, sind moderne Heizanlagen aber in der Regel unproblematisch. Auch lassen sich durchaus alte Fenster austauschen, sofern die neuen dem ursprünglichen Stil gerecht werden – und amtlich genehmigt sind.

Umfangreiche Förderung für Denkmalschutz-Immobilien

Da die Behörden ein Interesse am Erhalt haben, gibt es je nach Landkreis und Gemeinde mehr oder weniger hohe direkte Zuschüsse zur Sanierung. Anträge sind immer vorab zu stellen. Eine weitere Geldquelle ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie unterstützt eine energieeffiziente Sanierung von förderungswürdigen Bauten mit Darlehen zu günstigen Zinsen und Konditionen. Das entsprechende Programm der staatlichen Förderbank nennt sich „Energieeffizient Sanieren“, und zwar unter dem Förderstandard KfW-Effizienzhaus Denkmal.

Der berücksichtigt die Herausforderungen bei der Energieoptimierung denkmalgeschützter Immobilien und berücksichtigt weniger den Wärmeverlust der Außenwände, als vielmehr den Primärenergiebedarf eines Jahres. Je nach Gebäude dürfen bestimmte Richtwerte zum Energiebedarf durchaus überschritten werden. Die Förderung umfasst nicht nur die Komplettsanierung auf dem Standard KfW-Effizienzhaus-Denkmal, sondern auch Einzelmaßnahmen an Wohnimmobilien, die unter Denkmalschutz stehen. In allen Fällen sehen die Voraussetzungen vor, Experten und Sachverständige einzubeziehen.

Besonders attraktiv sind die Steuervergünstigungen mit umfassenden Sonderabschreibungen, und zwar für Selbstnutzer als auch für Vermieter, die eine Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage sehen. Der Unterschied zu regulären Immobilien ist gewaltig. Während bei vermieteten Objekten gerade 2% der Anschaffungskosten absetzbar sind, und das über 50 Jahre hinweg, umfasst die Denkmalabschreibung auch die gesamten Sanierungskosten. Die können über nur zwölf Jahre hinweg geltend gemacht werden, wobei sich in den ersten acht Jahren 9% und danach 7% mit den Einkommen in der Steuererklärung verrechnen lassen.

Und Eigennutzer können von den Kosten fürs Wohndenkmal zehn Jahre lang 9% jährlich geltend machen. Das entspricht 90% der Investitionen bzw. der gesamten Aufwendungen, die ein Gebäude erhalten und bewohnbar machen. Bei normalen selbstgenutzten Immobilien hingegen lassen sich überhaupt keine Kosten absetzen.

Kapitalanlage für Kenner

Fazit: Da Denkmalschutz-Immobilien einen gehörigen finanziellen Aufwand mit sich bringen, rechnen sie sich mit den Abschreibungen vor allem für Gut- und Doppelverdiener. Wer nicht gerade eine unentdeckte Perle findet, muss seinen Gewinn beim Einkauf machen – was jedoch angesichts der hohen Aufschläge über Marktwert durch meist erfahrene Käufer äußerst schwierig ist. Beim Wiederverkauf einer bis dahin sanierten Immobilie indes wird kaum ein Käufer über Marktwert zahlen, da er die staatlichen Förderungen nicht mehr wahrnehmen kann.

Zudem ist es für Nichtprofis nur unter großem Aufwand möglich, mehrere Denkmalschutz-Immobilien zu erwerben. Zum einen, weil man ein Objekt unbedingt selbst vor Ort begutachten sollte, zum anderen wegen der je nach Gemeinde, Landkreis und Bundesland unterschiedlichen Förderungen, Bestimmungen und Auflagen. Wer all die Arbeiten, die eine stete Präsenz erfordern, in fremde Hände gibt, lässt sich mitunter auf ein unkalkulierbares Risiko ein – ganz abgesehen von den Kosten.

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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

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