Der Grundsteuer-Rabatt: Mit diesen 5 Schritten ganz einfach beantragen

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Wenn Vermieter eine Ertragsminderung erleiden, steht ihnen der Grundsteuer-Rabatt zu. In 5 Schritte können sie ihn ganz einfach beantragen. (Foto: RomanR / Shutterstock.com)

Die Preisspirale bei der Grundsteuer dreht sich angesichts der Ebbe in den kommunalen Haushalten weiter nach oben. Schlimm, wenn dann noch erhebliche Mieteinbußen hinzukommen. Vermieter sollten daher jede Einsparmöglichkeit nutzen und prüfen, ob sie sich einen Teil der Grundsteuer zurückholen können.

Hat man in einem Jahr unverschuldet eine wesentliche Ertragsminderung des bebauten Grundstücks erlitten, steht Ihnen gemäß § 33 Grundsteuergesetz ein Grundsteuer-Rabatt zu. Mit diesen 5 Schritten kann man sich den Grundsteuer-Rabatt sichern:

1. Den normalen Rohertrag ermitteln

Die Ertragsminderung gilt als wesentlich, wenn die Einnahmen um mehr als 50% unter der üblichen Jahresrohmiete lagen, die man zu Beginn des Jahres erwarten konnte. Bei vermieteten Räumen legt man hierfür die Kaltmiete zugrunde.

Bei leerstehenden Räumen wird die Jahresrohmiete anhand der ortsüblichen Mieten ermittelt. Mieterhöhungen oder Mietrückgänge im Lauf des Jahres spielen für die Berechnung des erwarteten Rohertrags keine Rolle.

2. Die Ertragsminderung berechnen

Dem Rohertrag werden dann die tatsächlich erzielten Einnahmen gegenüber gestellt. Betrugen die Einnahmen weniger als 50% des Rohertrags, erhält man eine pauschale Erstattung von 25% auf die gezahlte Grundsteuer für das vorausgegangene Jahr.

Falls man während des gesamten Jahres überhaupt keine Mieteinnahmen in der Immobilie hatte, wird die gezahlte Grundsteuer zu 50% erlassen.

3. Nur unverschuldete Ertragsminderung zählt

Eine Grundsteuerermäßigung können Vermieter nur dann beanspruchen, wenn sie die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Unverschuldet ist eine Ertragsminderung etwa

  • wenn Vermieter wegen Naturereignissen wie Sturmschäden oder Erdbeben Leerstände hinnehmen mussten oder die Mieter aus diesem Anlass die Miete gemindert haben,
  • wenn generell ein Überangebot an Mieträumen in der Region besteht,
  • wenn der Mieter die vertraglich vereinbarte Miete pflichtwidrig nicht gezahlt hat.

Ein Verschulden am Leerstand trifft Vermieter demgegenüber beispielsweise, wenn sie sich nicht intensiv um die Vermietung bemühen, wenn eine Vermietung wegen Vernachlässigung der Immobilie nicht möglich ist oder wenn sie gerade eine Sanierung durchführen.

4. Die Belege sammeln

Die Behörde darf verlangen, dass Vermieter die Ursachen des Leerstands und vor allem die intensiven Vermietungsbemühungen nachweisen. Vermieter sollten aus diesem Grund ihre Belege für die Schaltung von Anzeigen und die Nachweise zu Gebäudeschäden und ihren Ursachen gut aufheben.

5. Den Antrag stellen

Den Erstattungsantrag reichen Vermieter bei der Gemeinde (Steueramt), in Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt ein.

Wichtig ist, dass der Antrag bis spätestens zum 31.03. des Folgejahres eingeht! Eine bestimmte Form brauchen Vermieter hier nicht einzuhalten. Belege können zudem auch nachgereicht werden.

Tipp: Den Einheitswert fortschreiben lassen

Die Grundsteuerermäßigung scheidet aus, wenn die eingetretene Ertragsminderung bereits durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt wurde oder hätte berücksichtigt werden können, § 33 Abs. 5 Grundsteuergesetz.

Ist für Sie erkennbar, dass Sie mit Ihrer Immobilie auch im Folgejahr nur geminderte Einnahmen erzielen können, sollten Sie daher eine Herabsetzung des Einheitswerts beantragen. Eine nachträgliche Erstattung kommt im Folgejahr dann nicht mehr in Betracht.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.