Die bekanntesten umlagefähigen Betriebskosten

Immobilien modern – Scanrail1 – shutterstock_227547832

Das sind die bekanntesten Betriebskosten, die auf einen Mieter umgelegt werden können. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Das sind die bekanntesten Betriebskosten, die auf einen Mieter umgelegt werden können.

Entwässerung

Zu den Kosten der Entwässerung gehören Wenn dagegen eine Kanal- oder Leitungsverstopfung in Ihrem Miethaus beseitigt werden muss und der Verursacher

  • die Grundgebühren
  • die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern (Zählermiete) und die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
  • die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern
  • die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
  • die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
  • die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und
  • die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

des Schadens nicht ermittelt werden kann, können Sie die dadurch entstehenden Kosten nicht in Ihrer Betriebskostenabrechnung als Entwässerungskosten berücksichtigen. Diese Ausgaben müssen Sie auf Grund Ihrer Instandhaltungspflicht als Vermieter selbst tragen.

Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs

Unter dieser Betriebskostenart können Sie folgende Positionen auf Ihre Mieter umlegen:

Hinweis: Nach der Rechtsprechung können Sie auch Ihre Erdgeschossmieter bei Abschluss des Mietervertrages verpflichten, sich an den Kosten für den Aufzug zu beteiligen.

  • verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung
  • Betriebsstrom
  • Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
  • regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
  • Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
  • Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz
  • Anmietung und andere Arten der Gebrauchsüberlassung von Erfassungsgeräten und deren Verwendung einschließlich der Eichung
  • Wärmemessdienst
  • Kosten des Betriebsstroms
  • Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
  • Kosten der Reinigung der Anlage

Abrechnungsprobleme können entstehen, wenn Sie einen Vollwartungsvertrag für einen Aufzug abschlossen haben.

Sofern in den Kosten auch der Aufwand für Störungsbeseitigungen und Instandhaltung enthalten sind, müssen diese nämlich herausgerechnet werden.

Gerichte haben unterschiedliche Anteile für einen pauschalen Abzug von Instandhaltungskosten angesetzt, wenn nicht detailliert nachgewiesen werden kann, wie sich die entstandenen Kosten für einen Fahrstuhl zusammensetzen. Die Spannen reichen von 20% bis 60%.

Um solche Risiken im Fall eines Rechtsstreites zu vermeiden, sollten Sie schon im Wartungsvertrag möglichst eine genaue Aufschlüsselung der umlagefähigen Betriebskosten vereinbaren.

Ist dies nicht erfolgt, empfiehlt sich eine Spezifizierung im Rahmen einer Änderung des Wartungsvertrages.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren. Umlagefähig sind aber auch die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen.

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören insbesondere

  • Müllabfuhrgebühren einschließlich entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen (private Müllentsorgung)
  • Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen
  • Kosten des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
  • Kosten der Berechnung und Aufteilung der Müllkosten

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Umlagefähige Kosten der Gebäudereinigung sind die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

Immobilien modern – Scanrail1 – shutterstock_227547832

Betriebskosten-Pauschale: So ist eine Erhöhung möglichNach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besteht durchaus die Möglichkeit einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale. Diese setzt jedoch voraus, dass es sich um eine neben der Grundmiete zu zahlende Pauschale handelt. Erhöhungsmöglichkeit… › mehr lesen

Die Kosten für regelmäßige Maßnahmen zur Bekämpfung von Ungeziefer auf Gemeinschaftsfläche – nicht in einzelnen Mietwohnungen! – können grundsätzlich als Betriebskosten umgelegt werden.

Von den Gerichten wird aber die Frage unterschiedlich beurteilt, ob die Kosten einer einmaligen akuten Ungezieferbekämpfung zu den Betriebskosten gehören und somit gegenüber Ihrem Mieter abgerechnet werden dürfen.

Sie sollten in einem solchen Fall gegenüber Ihrem Mieter die Umlegung als Betriebskosten damit begründen, dass Sie sonst nur die Möglichkeit haben, vorbeugende Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung durchzuführen.

Die damit verbundenen Kosten wären für den Mieter höher als der Aufwand für einmalige Aktionen.

Gartenpflege

Hierunter fallen die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, falls sie nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.

Hierbei taucht zum Beispiel die Frage auf, ob die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden an Bäumen zu den Gartenpflegekosten gehören.

Nach der bisherigen Rechtsprechung kommt es darauf an, ob in der betreffenden Region in bestimmten zeitlichen Abständen Stürme auftreten. Zumindest in Norddeutschland dürfte dies in der Regel der Fall sein.

Liegt also Ihre Immobilie in einem Bereich, der regelmäßig von Sturm betroffen ist, können Sie die Kosten, die mit der Beseitigung von Sturmschäden an Bäumen verbunden sind, als Betriebskosten geltend machen.

Kosten für die Entfernung kranker Bäume sind dagegen keine Betriebskosten. Dies gilt auch dann, wenn die Gefahr besteht, dass ein Baum auf ein Nachbargrundstück fällt und deshalb entfernt werden muss.

Beleuchtung

Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenanlagen und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

Aber: Nicht umlagefähig sind die Kosten, die Ihnen durch die Erneuerung von „Leuchtmitteln“ (Glühbirnen, Leuchtstoffröhren etc.), Sicherungen oder Lichtschaltern entstehen.

Schornsteinreinigung

Zu den Kosten der Schornsteinreinigung gehören die Kehrgebühren nach der örtlich maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten der Wärmeversorgung (s. oben) berücksichtigt sind.

In der Praxis spielt die Betriebskostenart „Schornsteinreinigung“ vor allem bei Einzelheizungen eine Rolle.

In solchen Fällen findet keine Abrechnung der Kosten der Wärmeversorgung nach der Heizkostenverordnung statt (s. dazu unter „Festlegung von Abrechnungszeitraum und Umlegungsmaßstäben“).


© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

Profitieren Sie von unserem kostenlosen Informations-Angebot und erhalten Sie regelmäßig den kostenlosen E-Mail-Newsletter von David Gerginov. Herausgeber: GeVestor Verlag | VNR Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG. Sie können sich jederzeit wieder abmelden.

Hinweis zum Datenschutz