Eigenbedarf: Zeitmietvertrag oder Kündigung?

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Oft wissen Eigentümer schon früh, dass Sie ihre Immobilie in Zukunft selber nutzen wollen. Bei Eigenbedarf macht ein Zeitmietvertrag oft mehr Sinn, als eine Kündigung. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)

Dass Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen dürfen, wissen Sie. Vielen ist aber nicht bekannt, dass Sie wegen Eigenbedarfs auch Ihren Mietvertrag befristen dürfen. Damit stellt sich für Sie die Frage: Was ist besser?

Um die Antwort vorwegzunehmen: Ist der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar, sollten Sie deswegen nicht später kündigen, sondern direkt einen Zeitmietvertrag abschließen (§ 575 BGB). Denn das hat für Sie 3 Vorteile

Zeitmietvertrag ist einfacher zu begründen

Ihren Eigenbedarf brauchen Sie für den Abschluss eines Zeitmietvertrags viel weniger genau zu begründen als für eine wirksame Eigenbedarfskündigung.

Das ergibt sich daraus, dass Sie für die Befristung Ihres Vertrags nur die „Absicht“ späterer Eigennutzung haben und diese dem Mieter mitteilen müssen (§ 575 Abs. 1 BGB). Anders ist es bei der Kündigung, in der Sie Ihren „Bedarf“ an der Wohnung ganz genau begründen müssen, was sich vor Gericht häufig als fehleranfällig erweist.

Trotzdem gilt: Erläutern Sie in Ihrem Mietvertrag den Anlass für die Befristung – den zukünftigen Eigenbedarf – in schriftlicher Form. Je genauer Sie diesen Eigenbedarf beschreiben, desto besser. Denn während die Befristung wegen Eigenbedarfs möglich ist, ist eine Befristung wegen geplanten Verkaufs gesetzlich ausgeschlossen.

Wir empfehlen z.B. folgende Formulierung:

(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2012 und ist befristet bis zum 31.12.2013. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf.

(2) Das Mietverhältnis wird deswegen befristet, weil sich der Vermieter bis 31.12.2012 noch im Ausland aufhält und ab dem 01.01.2013 die Wohnung für sich nutzen will.

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Vermeiden Sie eine Räumungsklage

Zieht Ihr künftiger Mieter nicht aus, müssen Sie ihn vor Gericht auf Räumung der Wohnung verklagen. Ein solcher Prozess ist nach einer Kündigung riskanter, denn jeder Kündigung haftet nicht zuletzt wegen der einzuhaltenden Formalien ein gewisses Risiko an. Zudem haben Sie vor Gericht Ihren Eigenbedarf auch zu beweisen, wenn der Mieter ihn bestreitet.

Dies ist erfahrungsgemäß schwierig. In jedem Fall sind solche Prozesse langwierig. Anders liegen die Dinge bei einem Zeitmietvertrag. Zwar hätten Sie auch hier eine Räumungsklage zu erheben, wenn der Mieter bei Mietende nicht auszieht. Allerdings ist die Klage unproblematisch, weil sich Ihr Räumungsanspruch direkt aus dem Mietvertrag ergibt.

Sozialklausel bei Zeitmietvertrag nicht anwendbar

Gegenüber Ihrer Eigenbedarfskündigung darf sich Ihr Mieter auf die „Sozialklausel“ berufen, also gemäß § 574 BGB eine Härte einwenden. Besteht die Härte nachweislich, darf der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch gerichtlich, etwa wenn ihm ein Umzug wegen Krankheit unzumutbar oder ihm die Anmietung ähnlichen Wohnraums zu vergleichbarer Miete nicht möglich ist.

Anders ist dies bei einem Zeitmietvertrag: Hier gilt die Sozialklausel nicht, sondern der Mieter muss bei Mietende ausziehen, und zwar ohne Wenn und Aber.

Fazit: Zeitmietvertrag bei Eigenbedarf sinnvoll

War Ihr Eigenbedarf schon beim Abschluss des Mietvertrags absehbar, ist Ihre Kündigung „rechtsmissbräuchlich“, also unwirksam (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 233/12). Ob dies der Fall oder der Eigenbedarf erst später entstanden ist, darüber wird vor Gericht häufig gestritten.

Deshalb: Wenn Sie einen Eigenbedarf beim Vertragsschluss nicht ausschließen können, schließen Sie zur Vermeidung dieses Kündigungsrisikos lieber gleich einen Zeitmietvertrag ab.


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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.