Fair Value REIT – Kleinste REIT AG, solide und mit Potenzial

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REITs gelten als Zukunftsmodell für Immobilieninvestments. Fair Value REIT ist einer der wenigen deutschen Anbieter – und auf Wachstumskurs. (Foto: SergeyP / Shutterstock.com)

Fair Value REIT ist eine von 5 deutschen Immobilien-AGs mit REIT-Status (Real Estate Investment Trust). Das Münchner Unternehmen präsentiert sich als solide und dividendensicher.

Auf dem Programm: Weitere Anhebung der Dividende, Steigerung des Betriebsergebnisses sowie Ausweitung der Geschäftsaktivitäten. Eine für 2012 geplante Kapitalerhöhung auf das 3-fache des bisherigen Grundkapitals von 47 Mio. € wurde auf nächstes Jahr verschoben.

REITS: frischer Wind im Immobilienmarkt – Fair Value setzt die Segel

Reits sind in Deutschland seit 2007 zugelassen. Seitdem haben Anleger eine Alternative zu Immobilienfonds, die mit Problemen und neuen Vorschriften konfrontiert sind. Im Gegensatz zu ihnen werden Anteile an REITs wie Aktien gehandelt.

Die tägliche Börsennotierung macht sie transparenter. Ihre Besonderheit: REIT-Unternehmen zahlen weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer. Dafür müssen sie mindestens 90% ihres Gewinns an die Anleger ausschütten.

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Mit diesen Anreizen wollte die Politik frischen Wind in den Immobilienmarkt bringen. REITs wurden als der Zukunftsmarkt gehandelt. Auch die ehemalige IC Grundbesitz GmbH & Co. Fair Value KG setzte die Segel und ging auf Kurs. Das Münchner Unternehmen firmierte um in Fair Value REIT AG. Ende 2007 ging es an den Start – als zweite deutsche REIT-Gesellschaft nach Alstria.

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Zuvor wurde durch Kapitalerhöhungen das Grundkapital von vormals 500.000 € auf rund 47 Mio. € ausgeweitet. Ab Dezember 2007 notierte die Aktie im neuen REIT-Segment der Deutschen Börse. Anfangskurs: 10,10 €. Kurz darauf sorgte die Finanzkrise für einen Absturz. Seit 2010 hat sich der Kurs oberhalb von 4 € eingependelt.

Fair Value REIT – Kleinster seiner Klasse

Nach der Finanzkrise ist auch der erhoffte REITs-Boom ausgeblieben. Gerade 5 Unternehmen teilen sich den Markt. Doch Fair Value-Vorstand Frank Schaich sieht eine „Renaissance der Immobilienaktie“, und zwar als Trend.

Zusammen mit drei Mitarbeitern führt er das im Konkurrenzvergleich kleinste REIT-Unternehmen. Aktueller Marktwert (Fair Value): rund 220 Mio. €. Im Büro in der Münchner Leopoldstraße konzentriert man sich ganz aufs strategische Asset Management. Rechnungswesen und Property Management sind ausgelagert.

So wie die Mitbewerber investiert Fair Value sowohl direkt in Immobilien als auch indirekt über den Erwerb von Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften. Das Geschäft: Erwerb, Vermietung, Bestandshaltung und Verkauf von Gewerbeimmobilien. Das Geschäftsmodell unterscheidet sich vor allem in zwei Punkten:

Fair Value REIT mit eigenem Profil

Anleger können Fondsanteile geschlossener Immobilienfonds gegen Fair Value Aktien tauschen.

Damit wird auch der Zugang zu einem Markt verschafft, auf dem Immobilien unter Verkehrswert zu haben sind.

Außerdem konzentriert sich Fair Value weniger auf Ballungsräume, sondern auf viele Regionalzentren. Im Fokus: Büro- und vor allem Einzelhandels-Immobilien in attraktiven Lagen. „Damit haben wir ein klares Profil“, so Vorstand Schaich.

Große Einkaufszentren stuft er als „schwierig“ ein. Das Unternehmen setzt auf regionale Streuung, eine Vielzahl von Mietern mit hoher Bonität und langfristige Mietverträge –Stichwort: Risikominimierung.

Zur Optimierung des Bestandsportfolios gehört auch, dass weniger rentable Objekte verkauft werden.

Derzeit hält Fair Value 65 Immobilien in 11 Bundesländern. Mit einer vorübergehenden Bestandsreduzierung sinken zwar die Umsatzerlöse, doch Fair Value setzt nicht auf schiere Größe. „Wir wollen solide wirtschaften und Zinsaufwendungen reduzieren“, so Frank Schaich.

Solides Wachstum mit viel Eigenkapital

Dank geringerer Zinsaufwendungen stieg der Konzernüberschuss im 1. Quartal des Jahres von 1,21 Mio. € auf 1,62 Mio. €. Die Eigenkapitalquote kletterte auf 53,3%. Damit legte der NAV auf 8,55 € je Aktie zu. Zulegen konnte auch die bei Immobilien wichtige operative Ertragskennzahl FFO (Funds from Operations). Und zwar um 13% auf 1,45 Mio. € bzw. 0,16 € pro Aktie.

An diesem Wert, der die Rentabilität des operativen Geschäfts anzeigt, orientieren sich etwa auch die Dividendenausschüttungen oder künftige Investitionen. Wurde für 2012 eine Divdende von 0,10 € je Aktie gezahlt (2011: 0,08 €), so werden fürs laufende Jahr 0,12 € pro Aktie angepeilt.

Fair Value will das Geschäft ausweiten und hat Pläne für eine Reihe von Investitionen. Gerade der südwestdeutsche Raum ist noch weitgehend ungenutzt. Eine parallel geplante Kapitalerhöhung um 20 Mio. Aktien und rund 100 Mio. Euro zusätzlich dürfte auf der nächsten HV zu Abstimmung stehen. Damit könnte auch das Dividendenpotenzial erheblich steigen.

Fair Value REIT – unterbewertete Aktie mit viel Potenzial

Als Prognose fürs Gesamtjahr 2013 geht Fair Value von einem bereinigten Ergebnis (FFO) von 5,3 Mio. € bzw. 0,57 € pro Aktie aus. Vorstand Frank Schaich ist optimistisch. Nicht zufrieden ist er jedoch mit dem aktuellen Aktienkurs von 4,20 €: „Das passt nicht zum inneren Wert von 8,55 €.“

Angesichts der Aussichten für das konservativ und risikominimierend operierende Unternehmen bedeutet dies für den Anleger: Die Aktie von Fair Value REIT ist interessant. DJ SMC-Research, spezialisiert auf deutsche Small- und Mid-Caps, sieht ein Kurspotenzial bis zu 7.30 €.

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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.