Fragen und Antworten zur Hypothek: Elementare Fakten für Verbraucher

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine bestehende Immobilie zu kaufen, sei es ein Haus oder eine Wohnung, wird früher oder später mit dem Begriff der Hypothek konfrontiert. Manche setzen ihn gleich mit der Grundschuld, doch die beiden Grundpfandrechte weisen elementare Unterschiede auf. Welche das sind weitere Antworten rund um das Thema Hypothek im Einzelnen verbirgt, werden mit den folgenden FAQs beantwortet.

  • Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist, genauso wie eine Grundschuld, ein Grundpfandrecht. Wer eine Hypothek aufnimmt gewährt dem Gläubiger die Möglichkeit, bei Nichtbegleichung der Darlehensschuld eine Zwangsversteigerung der Immobilie in die Wege zu leiten. Kurzum: Wer nicht zahlt, verliert sein Haus.

  • Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Die Hypothek ist, wie oben erklärt, an eine bestimmte finanzielle Schuld gekoppelt. Die Grundschuld geht darüber hinaus. Sie kann auch dann genutzt werden, nachdem das Darlehen bereits getilgt wurde. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, wenn nicht ihre Löschung beantragt wird. Bei einer Grundschuld kann der Gläubiger ohne offizielle Klage die Zwangsversteigerung einleiten, das geht bei einer Hypothek nicht. Außerdem erstreckt sich die Grundschuld nicht nur auf eine Immobilie, sondern die Vollstreckung kann auch über weitere Vermögensgegenstände bis hin zur Lohnpfändung erfolgen.

  • Wie wird eine Hypothek auf ein Haus aufgenommen?

Verbraucher verstehen unter dem Ausdruck „Hypothek auf ein Haus aufnehmen“ zwei verschiedene Dinge.

Die einen meinen damit, dass sie eine Hypothek aufnehmen und den Kauf einer Immobilie finanzieren wollen. Dabei handelt es sich allerdings um eine klassische Baufinanzierung. Der Begriff „Hypothek aufnehmen“ ist schlicht veraltet. Er hat seinen Ursprung darin, dass Banken vormals einen Immobilienkredit im Grundbuch mit einer Hypothek abgesichert haben. Im Sprachgebrauch hat sich dadurch der Ausdruck „Hypothek aufnehmen“ etabliert. Wird in der heutigen Zeit eine Immobilie finanziert, entscheiden sich die meisten Verbraucher für ein Annuitätendarlehen, das mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird (siehe auch Punkt 2). Die anderen meinen mit dem Begriff eine „Hypothek aufnehmen“, dass die Immobilie mit einem weiteren Kredit belastet wird, zum Beispiel um ein Haus altersgerecht umzubauen oder energetisch zu modernisieren.

  • Muss immer eine Hypothek aufgenommen werden, um einen Kredit zu erhalten?

Nein, das muss nicht sein. Ob eine Hypothek zur Absicherung eines Darlehens dient, ist eine Einzelfallentscheidung. Einflussfaktoren sind zum Beispiel die Darlehenshöhe und auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital sowie weitere Sicherheiten. Das können zum Beispiel Wertpapiere oder Lebensversicherungen sein. Lässt sich ein Darlehen anderweitig besichern, muss die Immobilie nicht verpfändet werden.

  • Welche Nebenkosten einer Hypothek sind unzulässig?

Verbraucher, die zum Beispiel einen Neubau kaufen müssen viel beachten, damit die Investition sich rechnet. Es ist ratsam, die Nebenkosten des Kaufs so gering wie möglich zu halten. Das gilt vor allem auch mit Blick auf unzulässig erhobene Bearbeitungsgebühren von Bauspardarlehen. Verlangt eine Bausparkasse bestimmte Entgelte, können sich Verbraucher wehren. Ein Musterbrief dafür ist bei der Verbraucherzentrale hinterlegt.

  • Welche Nebenkosten sind bei einer Hypothek zu erwarten

Da die Aufnahme einer Hypothek mit einem Eintrag im Grundbuch einhergeht, fallen Kosten für die Bestellung an. Dafür ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Die Höhe der Kosten richten sich nach der Darlehenssumme.

Auch der Kaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss, kostet Geld. Die Rechnung des Notars orientiert sich nach einer offiziellen Kostenordnung, die Kaufpreis und Hypothekenschuld mit berücksichtigen. Verankert ist dies in § 53 des Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GnotKG), welches online einsehbar ist. Die entstehenden Nebenkosten beim Notar können alleine über 1.000 € ausmachen.

Eine weitere Kostenposition stellt die Grunderwerbsteuer dar. Diese beläuft sich auf 3,5 % bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie. Und natürlich kostet ein Darlehen Zinsen. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach vielen Einzelfaktoren wie Finanzierungshöhe, persönliche und finanzielle Verhältnisse, Art der Immobilie, Standort, Laufzeit und einiges mehr.

  • Wie lassen sich Hypotheken mit günstigen Konditionen finden?

Hier müssen Verbraucher selbst die Initiative ergreifen, gezielt nach Angeboten suchen und die Angebote detailliert miteinander vergleichen. Ein hilfreiches Tool stellt der Hypothekenzinsen-Vergleich von Bauzins.org dar. In den Vergleichsrechner geben Interessenten Nettodarlehenssumme, Kreditlaufzeit, Postleitzahl, Beleihungswert und Tilgungssatz ein. User erhalten eine Übersicht verfügbarer Anbieter und sehen auf einen Blick die Höhe der monatlichen Belastung, die verbleibende Restschuld, den Sollzins sowie den effektiven Jahreszins. Durch die Veränderung einzelner Kriterien können sie auch prüfen, welche Netto-Darlehenssumme mit Blick auf die monatliche Rate für sie infrage kommt. Praktisch: Die Liste liefert gleich einen Link zum Anbieter, so dass einer konkreten Kontaktaufnahme nichts mehr im Wege steht.


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15. März 2017

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Markus Müller
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.

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