Fristlose Kündigung wegen Schimmel: Ohne Abmahnung keine Kündigung

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Streitthema Schimmel – Die Hauptsaison für Streitigkeiten um Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen hat begonnen. Dies liegt auch daran, dass nicht wenige […] (Foto: Marian Weyo / Shutterstock.com)

Streitthema Schimmel – Die Hauptsaison für Streitigkeiten um Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen hat begonnen. Dies liegt auch daran, dass nicht wenige Mieter Schimmelflecken in der Wohnung zum Anlass nehmen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszusteigen.

Jedoch: Eine fristlose Kündigung des Mieters ist nur selten begründet – und ohne vorherige Abmahnung eigentlich nie. Genauso wie Sie als Vermieter dem Mieter bei Pflichtverstößen zuerst die Gelbe Karte zeigen – also abmahnen – müssen, muss es auch der Mieter tun.

In einem Grundsatzurteil hat der BGH entschieden, dass ein Mieter auch bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Vermieters (etwa bei baulich bedingtem Schimmel) diesen vor einer fristlosen Kündigung zunächst abmahnen muss; tut er dies nicht, ist die fristlose Kündigung unwirksam, da der Vermieter keine Möglichkeit der Abhilfe (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII AZ 182/06).

Die Praxis sieht anders aus: Unter Hinweis auf eine tatsächlich vorhandene oder nur behauptete Gesundheitsgefahr kündigen Mieter oft sofort. So war es auch in dem Fall, über den der BGH entschieden hatte: Die Mieterin litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten.

Dennoch stellten die Karlsruher Richter klar: Auch in einem solchen Fall ist die fristlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bzw. erfolglosem Abmahnen wirksam.

Darauf kann nur im Ausnahmefall verzichtet werden, wenn die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.

Mein Tipp: Erhalten Sie gemäß diesem BGH-Urteil eine Abmahnung Ihres Mieters wegen Schimmel und damit verbundener Gesundheitsgefahr, sollten Sie diese Abmahnung aber ernst nehmen und den Schaden prüfen. Stellt sich heraus, dass der Schimmel nicht vom Mieter selbst verursacht wurde, sollten Sie handeln und den Schaden beseitigen.

Tun Sie das nicht, könnte der Mieter dann nicht nur erfolgreich fristlos kündigen sondern er könnte von Ihnen auch Schadensersatz verlangen, etwa die Umzugskosten in eine neue Wohnung. Zudem lassen Gerichte auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.