Gastbeitrag der Woche: Einrichten auf härtere Zeiten

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Der Berliner Immobilienmarkt floriert auf hohem Niveau, es ziehen aber dunkle Wolken am Horizont auf, auf die sich Immobilieneigentümer einstellen müssen. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Lesen Sie heute einen Gastbeitrag vom Immobilienökonomen und internationalen Sachverständigen Jürgen Michael Schick, welcher seit 2002 auch als Vizepräsident und Sprecher des IVD agiert.

Der Berliner Immobilienmarkt ist extrem gesund und floriert auf hohem Niveau. Die Nachfrage nach dem Produkt „Wohnen“ wird in den nächsten Jahren kontinuierlich steigen, das Angebot wird hinter dem Bedarf dauerhaft zurückbleiben.

Dennoch ziehen ein paar dunkle Wolken am Horizont auf, auf die sich Immobilieneigentümer einstellen müssen. Mit dem Thema Wohnen wird ein populistischer Wahlkampf geführt werden, und die regulatorischen Eingriffe in den Immobilienmarkt werden zunehmen.

Das Land Berlin versucht dem Phänomen der „Ferienwohnungen“ über eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung Herr zu werden, wonach Wohnungen nicht mehr tageweise an Touristen oder Geschäftsreisende vermietet werden dürfen.

Ob mit diesem Eingriff das Problem der Wohnungsverknappung in Berlins Szenelagen effektiv angegangen wird, kann man kritisch bewerten. Es soll der Öffentlichkeit zumindest signalisieren, dass der Senat aus SPD und CDU sich um den Mieterschutz kümmert.

Vor elf Jahren übrigens hat das Oberverwaltungsgericht ein ähnliches Instrument gekippt – die Richter sahen keinen Mangel an Wohnraum.

Das gleiche Ziel verfolgt der Bezirk Pankow, der für seine Erhaltungsgebiete ein eigenes Regelwerk aufgesetzt hat. Hier ist die „Nutzungsänderung“ von Wohnraum, der bis zu 28 Tage vermietet wird (z.B. bei Ferienwohnungen), nicht mehr genehmigungsfähig. Es ist eine Frage der Zeit, wann sich die Verwaltungsgerichte damit beschäftigen werden.

Eine große Aufmerksamkeit hat der Pankower Beschluss erfahren, weil er zudem Modernisierungsmaßnahmen, die den „zeitgemäßen Ausstattungsstandard durchschnittlicher Wohnungen“ überschreiten, als nicht mehr genehmigungsfähig erklärt.

Investoren werden in Zukunft keine zweiten Balkone, Fußbodenheizungen oder Gäste-WCs mehr einbauen dürfen. Die Zusammenlegung von Wohnungen soll ebenso nicht mehr genehmigt werden wie die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe.

Die Regulierungswut wird besonders deutlich, wenn man liest, dass die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnungen (hierbei würde ja eine Wohnung entstehen und nicht verloren gehen) nur noch nach Einzelfallprüfungen genehmigungsfähig sein soll. Ob all diese Regelungen dauerhaft rechtlich Bestand haben oder gar sinnvoll sind, ist hier nebensächlich.

Deutlich wird aus diesen Markteingriffen, dass die negativen exogenen Einflüsse auf den Immobilienmarkt stark zunehmen werden.

Besonders deutlich wird die Lust der Politik, den Wohnungsmarkt noch stärker zu reglementieren und einzuschränken, bei den verschiedenen Anläufen, die Kappungsgrenzen für Bestandsmieten immer weiter zu senken und erstmals auch Neuvermietungsmieten zu deckeln.

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Drei Tipps für Eigentümer

Für mich gibt es daraus drei Konsequenzen:

  1. müssen Immobilieneigentümer heute das komplette Mieterhöhungspotenzial, das sie bei Bestandsmietern haben, kurzfristig ausschöpfen. Wer wartet, kann nur verlieren.
  2. ist es ratsam, die Indexierung bei neuen Wohnungsmietverträgen einzuführen, auch wenn viele Property Manager ihre Verwalterprogramme noch immer nicht darauf eingestellt haben und deswegen oft erstaunlich unbeweglich sind.
  3. sollten Immobilienbesitzer ebenfalls möglichst kurzfristig ihre Bestände vorsorglich in Wohnungseigentum aufteilen, auch wenn sie die Bestände eigentlich gar nicht privatisieren und als Einzeleigentum verkaufen wollen.

Noch fordern nur Organisationen wie der Mieterverein München, ein Umwandlungsverbot zu erlassen. Aber es ist nur eine Frage der Zeit, wann auch diese Forderung mehr Nachdruck und politische Unterstützung erhält.

Auch hier reiben sich die Marktprofis verwundert die Augen. Bereits in den 80er Jahren gab es etwa in der bayerischen Metropole den Versuch, mit einem gesetzlichen Umwandlungsverbot der Wohnungsknappheit entgegenzutreten.

Die sogenannte „Münchner Linie“ ist am Ende für rechtswidrig erklärt worden. Aber das hindert Mieterverbände nicht, auch diese irre Forderung wieder auszugraben. In Berlin wird beispielsweise pro Jahr weniger als ein (!) Prozent des Wohnungsbestandes als Eigentumswohnungen verkauft.

Bei einer Wohneigentumsquote von knapp 15 Prozent kann diese Zahl nicht ernsthaft als Bedrohung empfunden werden. Schließlich wohnt auch in einer Eigentumswohnung ein Haushalt, sei es der Eigentümer selbst oder ein Mieter.

Es erinnert an den Streit um die landeseigenen Wohnungen, wonach öffentliche Wohnungen besser sein sollten als die von Privaten gehaltenen.  So ist eine Mietwohnung in einem Mietshaus für die Mietervereine scheinbar eine bessere Wohnung als eine Eigentumswohnung, die einem Einzeleigentümer gehört – ob er sie vermietet oder nicht.

Aus dieser wieder völlig ideologisch geführten Diskussion, die noch weiter Fahrt aufnehmen wird, kann man nur die Konsequenz ziehen, rein vorsorglich die eigenen Immobilienbestände in Wohnungseigentum aufzuteilen.

Die wenigen Tausend Euro, die für die Anfertigung von Aufteilungsplänen, die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Eintragung im Grundbuch entstehen, sind meines Erachtens gut investiert. Der weiteren Diskussion um ein „Umwandlungsverbot“ kann man danach gelassener entgegensehen.

Selbst wenn es am Ende nur einen gesetzlichen Genehmigungsvorbehalt bei der Aufteilung geben sollte, wonach die Behörde der Umwandlung bei Vorliegen bestimmter Umstände zustimmen könnte, würde das den Eigentümer zum Bittsteller bei der zuständigen Behörde machen.

Die praktischen Erfahrungen für diese Rolle des Bittstellers sammeln Investoren bis dahin schon einmal bei der Genehmigung von Modernisierungen, zum Beispiel in den Erhaltungsgebieten in Pankow.

Soweit der Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick.


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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.