Grundsätzlich ist ein Vermietungsverlust steuerlich abziehbar

Wenn Sie einen Vermietungsverlust erzielen, kann dieser mit anderen positiven Einkünften, beispielsweise aus einer Angestelltentätigkeit oder einer Selbstständigkeit, steuermindernd verrechnet werden.

Dies ist zumindest der Grundsatz im Steuerrecht.

Die grundsätzliche Möglichkeit der steuermindernden Verlustverrechnung basiert darauf, dass Sie die Absicht zur gewinnbringenden Vermietung und Verpachtung Ihres Objekts haben.

Der steuerliche Fachbegriff lautet hier: Einkünfteerzielungsabsicht.

Vermietungsabsicht entscheidet über Verlustverrechnung

Solange Sie also die Absicht haben positive Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung Ihrer Immobilie zu erzielen, können Sie eventuell erlittene Verluste auch immer steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnen.

Das praktische Problem liegt dabei auf der Hand: Das Steuerrecht stellt nur auf Ihre Absicht ab. Ob Sie tatsächlich einen Gewinn oder einen Verlust aus Ihrer Vermietungstätigkeit erzielen, hat dabei allenfalls indiziellen Charakter.

Dokumentieren Sie Ihre Absicht nach außen

Bei einer Absicht ist jedoch problematisch, dass diese eine höchstpersönliche Angelegenheit ist. Daher ist es von erheblicher Bedeutung, dass Sie Ihre Vermietungsabsicht dokumentieren.

Machen Sie also Ihren Willen, positive Einkünfte aus der Vermietung Ihres Objekts erzielen zu wollen, für Außenstehende erkennbar.

Auf die Art jeder einzelnen Immobilie kommt es an

Wie konkret Sie Ihre Absicht darlegen müssen, hängt auch davon ab, um was für eine Immobilie es sich dabei handelt. Zu unterscheiden sind hierbei insbesondere Wohn immobilien, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke.

Die Vermietungsabsicht müssen Sie einzeln prüfen

Dabei müssen Sie Ihre Vermietungsabsicht für jede Immobilie gesondert prüfen – selbst wenn sich auf einem großen Grundstück verschiedene der oben genannten Immobilienarten finden.

Eine allgemeine, grundstücksbezogene Absicht gibt es leider nicht, wie der Bundesfinanzhof bereits entschieden hat (BFH, Urteil v. 01.04.09, Az. IX R 39/08). Die Betrachtung der immobilienspezifischen Besonderheiten ist daher unbedingt nötig.

Bei Vermietung oder Verpachtung von Wohnraum liegt der für Sie günstigste Sachverhalt zur Darlegung Ihrer tatsächlichen Vermietungsabsicht vor.

Wohnimmobilien: Finanzamt auf günstiges Urteil hinweisen

Der Grund: Der Bundesfinanzhof hat mittlerweile mehrfach in gefestigter Rechtsprechung entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum die Vermutung gilt, dass Sie als Vermieter in Einkünfteerzielungsabsicht handeln. Ihre Absicht wird also einfach als gegeben vorausgesetzt (BFH, Urteil v. 30.09.97, Az. IX R 80/94).

Das Besondere an dieser Vermutung ist, dass sie im Allgemeinen vom Finanzamt nicht widerlegbar ist, wenn denn eine Wohnungsvermietungstätigkeit auf Dauer gegeben ist.

Ob aus Ihrer Vermietungstätigkeit dann im Endeffekt ein Gewinn oder Verlust resultiert, ist vollkommen irrelevant.

Achten Sie auf besondere Umstände bei Ihrer Vermietung

Lediglich wenn besondere Umstände bei der Wohnraumvermietung hinzukommen, kann das Finanzamt von der grundsätzlich unterstellten Einkünfteerzielungsabsicht abweichen. Dann müssen Sie diese wiederum darlegen können.

Bei diesen Sachverhalten handelt es sich aber um Ausnahmetatbestände, die in der Regel nicht Gegenstand der Vermietung eines üblichen Objekts sind. Beispielsweise handelt es sich bei der Vermietung einer Ferienwohnung, bei Mietkauf- oder Bauherrenmodellen um besondere Umstände, die eine Abkehr von der vermuteten Einkünfteerzielungsabsicht rechtfertigen.

Wenn Sie jedoch eine typische Wohnimmobilie auf Dauer vermieten, gilt der oben genannte unumstößliche Grundsatz. In der Folge können etwaige Verluste auch steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Diese Besonderheit gilt bei unbebauten Grundstücken

Leider hat der BFH seine vorherige Rechtsprechung nicht für alle Immobilienarten gelten lassen. Sofern Sie nämlich ein unbebautes Grundstück vermieten, sind Sie verpflichtet, Ihre Einkünfteerzielungsabsicht darzulegen. Dies gilt leider auch, wenn das unbebaute Grundstück auf Dauer vermietet wird (BFH, Urteil v. 28.11.07, Az. IX R 9/06).

Vorsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten

Aufgrund eines aktuellen Urteils der obersten Finanzrichter gilt die verschärfte Rechtslage leider auch bei der Vermietung oder Verpachtung von Gewerbeimmobilien (BFH, Urteil v. 20.07.10, Az.: IX R 49/09).

Warum eine auf Dauer angelegte Vermietung eines unbebauten Grundstücks bzw. einer Gewerbeimmobilie schlechter behandelt wird als eine dauerhafte Vermietung von Wohnraum, erklärt der BFH nicht.

Handeln Sie, denn Sie haben die Beweislast

Für Sie als Vermieter einer solchen Immobilie ist jedoch erhöhte Vorsicht geboten. Schließlich tragen Sie in diesen Fällen auch die Beweislast dafür, dass Sie tatsächlich unter einer Einkünfteerzielungsabsicht handeln.

Können Sie diese nicht darlegen, wird das Finanzamt eventuell erlittene Verluste streichen und eine steuermindernde Verrechnung mit anderen Einkünften nicht zulassen. Es muss daher höchste Priorität haben, dass Sie Ihre Absicht von Beginn an darlegen können.

Tipp: Legen Sie sich eine Mappe an, in der Sie alle Vermietungsbemühungen sorgsam dokumentieren und auch Notizen zu fehlgeschlagenen Vermietungsversuchen machen. Denn im Nachhinein ist dies kaum noch möglich.

Verluste können unterschiedlich berücksichtigt werden

Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sind die Einkünfte positiv – Ihre Mieteinnahmen übersteigen also die Werbungskosten –, müssen Sie den Gewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung Ihrem persönlichen Steuersatz unterwerfen.

Sofern die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen, erleiden Sie einen Verlust aus der Vermietung Ihrer Immobilie. Ob dieser im Endeffekt steuerlich mindernd berücksichtigt werden kann, hängt von verschiedenen Kriterien ab.