Grundschuld: löschen oder nicht? Kostenersparnis vs. Sicherheit

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Eine Grundschuld muss man nicht unbedingt löschen, wenn das Haus abbezahlt ist. Das spart Gebühren. Sicherer ist eine Löschung allemal. (Foto: Syda Productions / Shutterstock.com)

  • Eine Grundschuld löschen zu lassen ist nicht billig. Es gibt alternative Möglichkeiten, mit denen Sie die Grundschuld für andere Zwecke nutzen und Geld sparen können.
  • Die Entscheidung sollte jedoch gut überlegt sein. Denn die Löschung der Grundschuld ist sicherer, auch wenn sie teurer ist.
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Grundschuld löschen kostet Geld

Eine Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für einen Kredit. Der wird in der Regel benötigt, wenn ein Haus gebaut oder eine Immobilie gekauft werden soll. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank notfalls das Haus zwangsversteigern.

Dieses Recht steht ihr aufgrund der Grundschuld zu, die ein Grundpfandrecht ist.

Voraussetzung ist, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Hierbei ist darauf zu achten, dass die zusätzliche Zweckerklärung der Bank den Haftungsumfang des Kreditnehmers von vornherein klar definiert.

Doch was ist, wenn der Kreditnehmer das Haus abbezahlt hat? Immerhin bleibt die Grundschuld auch danach eingetragen. Hier stellt sich die Frage, ob er die Grundschuld löschen soll oder nicht, denn die Löschung ist nicht gratis. Für das Löschen einer Grundschuld in Höhe von 150.000 € sind rund 300 € fällig. Die eine Hälfte bekommt der Notar, die andere das Grundbuchamt.

Und wenn die Immobilie verkauft werden soll, kommt noch ein weiteres hinzu: Der Käufer wird bei der oben genannten Summe zusätzlich mit 600 € belastet.

Könnte man die kostspielige Löschung umgehen, so ließe sich das Geld sparen, was letztlich dem Käufer und dem Verkäufer zugutekommen könnte.

Alternativen zur Löschung

Tatsächlich gibt es in beiden Fällen die Möglichkeit, die Grundschuld einfach nicht zu löschen. Ist das Haus abbezahlt, kann sie nämlich im Gegensatz zur Hypothek weiterverwendet werden. Zum Beispiel, wenn man einen Kredit für den Ausbau, die Renovierung oder ein neues Auto braucht.

Auch beim Hausverkauf kann die Grundschuld weiterhin genutzt werden. Falls der Käufer ein Darlehen bei derselben Bank aufnimmt, sind auch keine Gebühren fällig. Es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Wert der Grundschuld.

Der Eintrag bleibt so, wie er ist. Einzige Änderung: ein Vermerk, dass es jetzt einen anderen Käufer gibt.

Und selbst wenn die Immobilie noch über ein Darlehen läuft, ist der Darlehensnehmer nicht unbedingt auf die eine eingetragene Bank angewiesen. Findet er nach Ablauf der Zinsbindung eine mit besseren Zinskonditionen, so kann die Grundschuld einfach von Bank zu Bank weitergereicht werden.

Dieser Vorgang ist eine Abtretung des Grundpfandrechts. Die kostet im obigen Fall einmalig nicht mal 300 €. Das entspricht zwar den Kosten für eine reine Löschung.

Doch bei einer alternativen Löschung plus Neueintragung für einen neuen Kreditgeber wären rund 900 € fällig.

Notarkosten sparen bei der Abtretung

Vorteil: Bei einer Abtretung entfallen Löschung und Eintragung einer neuen Grundschuld sowie die damit verbundenen Kosten.

Was den Notar angeht, so bedarf es hier weder der Beurkundung einer Löschungsbewilligung noch eines Löschungsantrags oder der Notarsurkunde für eine neue Grundschuld. Der Notar wird lediglich zur Beurkundung der Abtretungserklärung aktiv. Notarkosten bei einer Grundschuld über 150.000 €: 70 € ohne MwSt.

Teillöschung kostet mehr

Eine andere Möglichkeit ist die Teilabtretung bzw. Teillöschung. Wenn etwa 50.000 € abbezahlt sind, so kann dieser Betrag gelöscht werden. In diesem Fall muss zusätzlich zur Teilabtretungserklärung die Teillöschungserklärung beurkundet werden. Damit ist wieder der Notar im Spiel. Das kostet 32,59 € mehr als bei der Abtretung.

Kaum Einsparmöglichkeiten bei der Löschung

Bei einer vollständigen Löschung ohne Neubegründung müssen Löschungsantrag und –bewilligung beurkundet werden. Notarkosten: 2 Mal 70 €.

Bei diesen Vorgängen kann man durch Eigeninitiative vermeiden, dass der Notar beispielsweise Auswärtsgebühren von meist 50 € verlangt, weil er dafür eigens zur Bank geht. Die Formulare kann man selbst zum Notar bringen, oder auch zum Grundbuchamt, was weitere 28 € spart.

Sparkassen beurkunden ohne Notar

Ohne Notar geht es, wenn der Gläubiger keine Bank, sondern eine Sparkasse ist. Sparkassen sind „siegelberechtigt“ und können Löschungsanträge und –bewilligungen selbst beurkunden.

Das ergibt sich aus ihrer Stellung als öffentlich-rechtliche Kreditinstitute. Für die Freien Sparkassen gilt dies aber nicht. Sie sind privatrechtlich organisiert und unterstehen keiner Kontrolle durch die Gemeinde oder den Landkreis. Bei ihnen kommt man um einen Notar nicht herum.

Hessens Ortsgerichte ersetzten Notarsbeurkundung

Ebenso wenig, wenn eine Bank in der Grundschuld als Gläubiger eingetragen ist. Einzige Ausnahme: das Bundesland Hessen. Dort ist die öffentliche Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften als Dienstleistung der Ortsgerichte geregelt, gerade auch was Grundstücke angeht. Die Unterschrift durch das Ortsgericht ersetzt die Notarsbeurkundung, die in allen anderen Bundesländern erforderlich ist. Die Gebühr beträgt meist 10 €.

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Grundschuldeintrag löschen lassen - alles in EigenverantwortungDer Autor dieses Beitrags hat selbst erlebt, wie groß Überraschung und Verwirrung sind, wenn bei einem Hauskauf noch eine Grundschuld des Vo › mehr lesen

Öffentlich-rechtliche Sparkassen und die hessischen Ortsgerichte sind die einzige Möglichkeit, eine Grundschuld ohne Notar zu löschen. Die Alternative zur einfachen Löschung ist allenfalls, die Grundschuld stillzulegen. Dafür ist nur die Verzichtserklärung und Löschungsbewilligung der Bank nötig. Der Vorteil: Die Grundschuld lässt sich bei neuem Kreditbedarf einfach wieder aktivieren – ebenfalls ohne Notarkosten.

Die Grundschuld nicht zu löschen birgt Gefahren

Die Kosten fürs Löschen einer Grundschuld lassen sich also sparen. Allerdings kann dies auch Probleme nach sich ziehen. Etwa, wenn der noch eingetragene Kreditgeber, die Bank, die Grundschuld an eine Institution verkauft, die dann eine Zwangsvollstreckung betreibt. Das hat es schon gegeben. Zwar lässt sich so ein Rechtsstreit gewinnen, doch das kostet Geld und Zeit.

Probleme kann ein Immobilienbesitzer auch bekommen, wenn er die Grundschuld mit einer löschungsfähigen Quittung auf sich selbst umschreiben lässt, um diese als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen.

Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen. Etwa, wenn sie nicht eindeutig feststellen können, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an einen Dritten abgetreten ist.

Aus diesem Grund fordern ganz vorsichtige Gläubiger oft die Löschung der alten Grundschuld und verlangen eine neue Eintragung. Hier muss allerdings eingeschränkt werden: Die Abtretung ist eigentlich ein vollkommen üblicher Vorgang, der den Zugang zu besseren Anschlusskrediten wesentlich erleichtert und verbilligt.

Übrigens: Gehen Löschungsunterlagen im Laufe der Zeit verloren, so trägt der Immobilienbesitzer die Kosten für die Wiederbeschaffung.

Fazit

Letztlich hängt die Frage, ob man eine Grundschuld löschen will oder nicht, von der Abwägung zwischen Ersparnis und Sicherheit ab. Entscheidet man sich dafür, die Grundschuld nicht zu löschen, dann sollte man sich vom eingetragenen Kreditgeber eine Löschungsbewilligung geben lassen.

Die bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist und damit auch nicht mehr valutiert.

Ohnehin ist es generell empfehlenswert, sich von vornherein für die Form der brieflosen Grundschuld zu entscheiden. Hier ist stets transparent, wer gerade Gläubiger ist. Endgültige Sicherheit hat man, wenn man das Original der vollstreckbaren Urkunde zur Grundschuldbestellung zurückerhält.


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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.