Grundsteuer berechnen – Definition, Formen & Berechnung

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Die Grundsteuer gibt es in Deutschland bereits seit dem 18. Jahrhundert. Sie ist eine der ältesten Steuern, die zu Beginn […] (Foto: Marco Rullroetter / Shutterstock.com)


Ein Überblick zur Grundsteuer

Steuerart: Realsteuer nach § 3 Abs. 2 AO, Gemeindesteuer nach Art. 106 Abs. 6 GG

Steuergegenstand: Objekte (Grundbesitz)

Basierend auf: Einheitswert, Grundsteuermesszahl & Hebesatz

Formen: Grundsteuer A, Grundsteuer B, Grundsteuer C


Die Grundsteuer gibt es in Deutschland bereits seit dem 18. Jahrhundert. Sie ist eine der ältesten Steuern, die zu Beginn von der Kirche als sogenannter „Grundzent” eingetrieben wurde. Im 18. Jahrhundert kam es dann zu den ersten Gesetzen, die in Bayern, Baden, Württemberg und Preußen die Steuern festlegten.

Seit der Vereinheitlichung der Gesetze 1936 kamen die Einnahmen den jeweiligen Gemeinden zugute. Das Grundsteuergesetz existiert seit 1951. Aktuelle Rechtsvorschriften zur Berechnung dieser Steuer finden sich im Grundgesetz, in der Abgabenordnung sowie im Grundsteuergesetz.

Berechnung der Grundsteuer: Änderungen durch die Reform 2019

Die Grundsteuerreform ist im Rahmen der Gleichbehandlung notwendig und sinnvoll gewesen und soll mit allen Änderungen ab dem 01.01.2025 in Kraft treten. Sie soll die Grundsteuer-Bedingungen fairer machen und an die heutige Zeit anpassen. Grundsteuereinahmen sollen durch die Reform eine gerechtere Verteilung bekommen. Die heutigen Zahlen stammen nämlich noch aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland).

Die Refrom beinhaltet, dass der Wert von Grundbesitzen neu berechnet und an die aktuelle Gegebenheiten angepasst werden soll. Faktoren für die Neuberechnung sind dabei der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie und das Baujahr sowie die statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Dabei bleibt jedoch auch nach der Reform die grundsätzliche Berechnungsformel (Wert x Steuermesszahl x Hebesatz) gleich. Durch die vermutlich deutlich ansteigende Grundbesitzwerte soll außerdem die Steuermesszahl gesenkt werden, um einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu vermeiden.

Unter anderem ist auch die Bezahlbarkeit der Wohnungen ist bei der Änderung berücksichtigt. Denn es ist vorgesehen, dass der soziale Wohnungsbau der Gemeinden und der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften unter gewissen Bedingungen steuerbegünstigt sind.

Im Rahmen der Reform und im Zusammenhang mit dem Wohnungsmangel musste auch die sogenannte Grundsteuer C angepasst werden. Denn Eigentümer halten baureife Grundstücke meist auch Spekulationsgründen zurück, um sie bei einer Werterhöhung zu verkaufen. Dadurch gehen wichtige Baugrundstücke für dringend benötigte Wohnungen verloren. Wenn durch die Grundsteuer C das benötigte Land höher besteuert wird, sollen die Eigentümer dadurch einen Bauanreiz erhalten.

Für wen sich die Reform positiv und für wen sie sich negativ auswirken wird, lässt sich noch nicht bestimmen. Einige werden wohl mehr Miete zahlen müssen, während andere eine deutliche Mietsenkung erwarten können. Dies hängt ganz von den Hebesätzen ab, die von jeder Gemeinde selbst bestimmt werden können. Die Bundesregierung emfpiehlt den Gemeinden allerdings, die Hebesätze zu senken um Preisanstiege zu vermeiden.

Grundsteuerreform 2019

 

Künftige Steuerermittlung

Obwohl bei der Neuerung eine neutrale sowie bundeseinheitliche Regelung angestrebt ist, bleibt es nicht aus, dass einige Eigentümer danach mehr und andere weniger Steuern zahlen müssen. Die Auswirkungen lassen sich jedoch nicht pauschal beurteilen.

Dafür soll die Berechnung sich vereinfachen durch die Anwendung weniger einfacher Faktoren, die leicht ermittelbar sind.Dazu gehören beispielsweise:

  • Art der Immobilie
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudealter
  • Grundstücksfläche
  • Mietniveau

Änderungen der Berechnung für Geschäftsgrundstücke sowie Land- & Forstwirtschaft

Von der Reform betroffen sind nicht nur Privatpersonen beziehungsweise Wohngebäude, sondern auch Geschäftsgrundstücke sowie die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Anzuwenden ist das vereinfachte Sachwertverfahren, basierend auf den gewöhnlichen Herstellungskosten sowie dem Bodenrichtwert.

Außerdem entfallen bisher notwendige Angaben wie:

  • Höhe des Gebäudes
  • Art der Heizung
  • Art der Fensterverglasung
  • Anzahl der offenen Kamine

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt künftig:

Anzuwenden ist auch weiterhin das Ertragswertverfahren, jedoch in vereinfachter Form. Denn künftig ist eine standardisierte Bewertung der Flächen und Hofstellen festgelegt. Dadurch müssen Betriebe nicht individuell berechnet werden, sondern es kann ein EDV-gestütztes Standardbewertungsverfahren stattfinden.

Definition: Was versteht man unter der Grundsteuer?

Ganz einfach formuliert, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine Realsteuer, die von den Gemeinden auf landwirtschaftliche, gewerbliche oder Wohn-Grundstücke erhoben wird. Diese Steuer wird auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes erhoben. Abgesehen von der Besteuerung des Eigentums wird diese Steuer aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken sowie deren Bebauung (als Substanzsteuer) erhoben. Steuerschuldner ist immer der Eigentümer oder der Inhaber des Erbbaurechts.

Es gibt allerdings auch Ausnahmen, also Steuerbefreiungen, die in § 3 und 4 GrStG aufgezählt sind.

Dazu zählen (unter bestimmten Voraussetzungen) zum Beispiel:

  • Grundbesitz des öffentlichen Dienstes
  • Grundbesitz des Bundeseisenbahnvermögens (wenn für Verwaltungszwecke benutzt)
  • Grundbesitz von Religionsgemeinschaften
  • Dienstwohnungen von Geistlichen & Kirchendienern
  • Bestattungsplätze
  • Grundflächen der öffentlich-rechtlichen Wasser- & Bodenverbände
  • Grundbesitz, der für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung benutzt wird
  • Grundbesitz, der für die Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird

Welche Formen der Grundsteuer gibt es?

Die Grundsteuer wird auf landwirtschaftliche, gewerbliche und Wohngrundstücke erhoben. Aufgrund dessen wird sie auch in drei verschiedene Grundsteuern eingeteilt, die jeweils für einen der Bereiche erhoben werden. Bemessungsgrundlage ist jeweils der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert.

Dieser Wert ist für unbebaute Grundstücke sehr viel niedriger als für bebaute Grundstücke. Besonders Grundsteuer A und B sind wichtig. Grundsteuer C (für baureife Grundstücke), ist Anfang der 1960er-Jahre erhoben und 2019 erneuert worden.

Grundsteuer Formen

 

Grundsteuer A

Grundsteuer A ist für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft maßgebend. Das A steht in diesem Fall für „agrar”. Sie ist im Vergleich zur Grundsteuer B weniger verbreitet und kommt für Privatpersonen nur selten zur Anwendung.

Grundsteuer B

Grundsteuer B gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke und für Gebäude. Das B bedeutet hier „baulich”. Sie ist die für Privatpersonen häufigste Grundsteuer. Sie ist auch gemeint, wenn neben dem Wort „Grundsteuer”  kein A oder B angegeben wird.

Neu: Grundsteuer C

Grundsteuer C ist für baureife Grundstücke gedacht. Sie wurde in der damaligen BRD 1961/1962 erhoben und sollte die Bodenspekulationen verhindern sowie Baulücken schließen.

Historische Ausgangslage

Damals (1960) verabschiedete der Bundestag zusätzlich das Bundesbaugesetz (BbauG) und erhoffte sich dadurch den Fall der Preisbindung bei unbebauten Grundstücken.

Weil aber damit der Erhöhung der Preise Tür und Tor geöffnet war, wurden sofort Gegenmaßnahmen geplant.

Dazu zählten:

  • Zum einen sorgten Gutachterausschüsse für eine korrekte Bewertung,
  • Erschließungsbeiträge waren sofort zu bezahlen,
  • das Vorkaufsrecht der Gemeinden wurde festgelegt
  • und die Grundsteuer C eingeführt.

Seither war die Grundsteuer C immer stärkerer Kritik ausgesetzt, sodass eine Neuerung notwendig wurde.

Kritik an der Grundsteuer C

Die Grundsteuer C legt immer noch Einheitswerte von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935 zugrunde. Da diese Werte die tatsächliche Wertentwicklung der Grundstücke nicht mehr korrekt darstellen, musst diese Art der Berechnung letztlich für verfassungswidrig erklärt werden. Dies geschah im April 2018. Die geforderte Neuregelung, die bis Ende 2019 gefunden werden musste, ist jetzt pünktlich festgelegt worden.

Neuregelung

Der Bundesrat hat den Reformvorschlägen der neuen, fairen und verfassungssicheren Reform zugestimmt. Die neue Grundsteuer gilt ab dem 01.01.2025.

Die wichtigsten Regelungen sehen vor:

  • Die Neuerungen verfassungskonform & unbürokratisch
  • Die Einnahmen aus der Grundsteuer müssen den Gemeinden erhalten bleiben
  • Auch das aktuelle Verfahren (Bewertung – Steuermessbetrag – kommunaler Hebesatz) bleibt
  • Neubewertung der Grundstücke ab dem 01.2022
  • Senkung der heutigen Steuermesszahlen, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten
  • Die Gemeinden dürfen einen höheren Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke erheben
  • Um die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes zu sichern, erfolgt eine Änderung des Grundgesetzes (genauer gesagt: Art. 72, 105 sowie 125 b)

Welche Faktoren benötigt man zur Berechnung der Grundsteuer B?

Um die Grundsteuer B zu berechnen, sind drei Faktoren notwendig: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Diese drei Werte kommen in der Formel der Steuerberechnung zum Einsatz. Die Formel und das Verfahren stellen wir im nächsten großen Absatz vor.

Grundsteuer berechnen: Faktor Einheitswert

Die Einheitswerte für den Grundbesitz legt das zuständige Finanzamt fest. Auf diesem Wert basiert anschließend die Berechnung der Steuer. Wichtig bei der Festlegung ist die Tatsache, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Basis sind noch bis zur Reform die Werteverhältnisse aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer). Diese liegen leider in vielen Fällen weit unter dem realen Wert.

Wichtig

Einheitswertfeststellung bei unbebauten Grundstücken:

Quadratmeterzahl x Bodenwertverhältnis (1964 oder 1935) = Einheitswert

Einheitswert bei bebauten Grundstücken

Die Berechnung bei unbebauten Grundstücken ist einfacher als bei den bebauten Grundstücken.

Dabei stehen dem Finanzamt zwei Verfahren zur Auswahl:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Zudem gibt es eine Sonderregelung für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser im Osten, wenn die Werte aus dem Kalenderjahr 1935 nicht ermittelbar sind. In dem Fall macht das Finanzamt eine Ersatzberechnung aufgrund der Wohn- oder Nutzfläche des betreffenden Grundstücks.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in § 76 (1) BewG (Bewertungsgesetz) geregelt. Dort ist genau aufgeführt, auf welche Objekte es anzuwenden ist. Der Ertragswert ist für die dort festgelegten Objekte nach den Vorgaben der §§ 78 – 82 BewG zu ermitteln.

Info

Das Ertragswertverfahren ist auf folgende Objekte anzuwenden:

1. Mietwohngrundstücke

2. Geschäftsgrundstücke

3. gemischtgenutzte Grundstücke

4. Einfamilienhäuser

5. Zweifamilienhäuser

Berechnung: Dabei wird die Jahresrohmiete des Jahres 1964/1935 mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert. Dieser berücksichtigt verschiedene Faktoren, die den Wert des Objektes mindern oder erhöhen können. Also beispielsweise die Größe des Hauses oder seine Ausstattung. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus den Abschnitten 26 bis 29 BewRGr.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt für die Objekte, die in Absatz 1 nicht erwähnt sind. Die Berechnung erfolgt bei diesen Häusern nach den Vorschriften der §§ 83 bis 90 BewG. Betroffene Objekte werden in § 76 (3) BewG aufgeführt.

Das Sachwertverfahren ist auf folgende Objekte anzuwenden:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser mit besonderer Gestaltung oder Ausstattung (beispielsweise Luxushäuser).

2. Geschäftsgrundstücke oder Grundstücke nach § 75 (1) Nr. 1-3 BewG, für die keine Jahresrohmiete und keine übliche Miete nach § 79 (2) BewG schätzbar ist.

3. Grundstücke mit Behelfsbauten sowie Grundstücke, für die kein Vervielfältiger nach § 80 in den Anlagen 3-8 bestimmt ist.

 

Berechnung: Dabei wird der Bodenwert, Gebäudewert sowie der Wert der Außenanlagen addiert. Die Herstellungskosten beziehen sich auf die durchschnittlichen Kosten zum 01.01.1964 respektive 01.01.1935.

Grundsteuer berechnen: Faktor Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl ist wichtig für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Dieser ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl. Dabei handelt es sich immer um Tausendsätze. Je nach Grundstücksart und Höhe des Einheitswertes ergibt sich der steuerpflichtige Teil des Einheitswertes. Die dafür notwendigen Vorschriften stehen in §§ 14 und 15 GrStG.

Die Staffelungen sind je nach Bundesland unterschiedlich. Außerdem liegen die Messzahlen in den neuen Bundesländern deutlich höher als die Messzahlen in den alten Bundesländern. Denn in den neuen Bundesländern bewegen sich die Grundsteuermesszahlen um die 5-10  ‰ wohingegen im Westen die Zahlen bei 0,55 beziehungsweise 0,34 ‰ liegen.

Gesetzliche Regelung laut Grundsteuergesetz:

  • 14 GrStG – Steuermesszahl für Land- und Forstwirtschaft – Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermeßzahl 0,55 Promille
  • 15 GrStG – Steuermesszahl für Grundstücke – für unbebaute Grundstücke im Sinne des § 246 des Bewertungsgesetzes 0,34 Promille

Für bebaute Grundstücke:

  1. a) im Sinne des § 249 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 des Bewertungsgesetzes 0,34  ‰
  2. b) im Sinne des § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8 des Bewertungsgesetzes 0,34  ‰

Grundsteuermesszahlen nach der Grundsteuerdurchführungsverordnung

Grundsteuermesszahlen sind in § 29 GrStDV getrennt nach alten und neuen Bundesländern festgelegt.

Für die alten Bundesländer gelten folgende Grundsteuermesszahlen:

  • Einfamilienhaus bis 38.346,89 € Einheitswert 2,6 ‰
  • Einfamilienhaus ab 38.346,89 € Einheitswert 3,5 ‰
  • Zweifamilienhaus 3,1 ‰
  • Anderes Wohneigentum 3,5 ‰
  • Land & Forstwirtschaft 6 ‰

Für die neuen Bundesländer gelten folgende Grundsteuermesszahlen:

Dabei muss einen Staffelung beachtet werden. Die erste Zahl gilt für Gemeinden mit bis zu 25.000 Einwohnern, die zweite bis 1 Million Einwohner und die dritte für Gemeinden mit mehr als 1 Million Einwohnern.

  • Altbauten (ohne Einfamilienhäuser): 10 ‰ / 10 ‰/ 10 ‰
  • Neubauten (ohne Einfamilienhäuser): 8 ‰ / 7 ‰/ 6 ‰
  • Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Altbauten): 10 ‰ /10 ‰ / 10 ‰
  • Einfamilienhäuser (Altbauten) ab übersteigendem Einheitswert: 8 ‰ /6 ‰ / 5 ‰
  • Einfamilienhäuser bis 15.338,76 € Einheitswert (Neubauten): 8 ‰ /6 ‰ / 5 ‰
  • Einfamilienhäuser (Neubauten) ab übersteigendem Einheitswert: 8 ‰ / 7 ‰ /6 ‰
  • Unbebaute Grundstücke: 10 ‰ /10 ‰ /10 ‰

Grundsteuer berechnen: Faktor Hebesatz

Der letzte Faktor ist der Hebesatz, der von jeder Gemeinde individuell festgesetzt wird. Dabei gibt es große Unterschiede. Die Gemeinden legen diesen Hebesatz nicht nur für die Grundsteuer, sondern auch für die Gewerbesteuer selbst fest. Rechtgrundlage ist § 25 GrStG (Grundsteuergesetz).

Diese Sätze werden in der Regel jährlich neu festgelegt. Dabei sind die Gemeinden jedoch verpflichtet, einen Hebesatz von mindestens 200% festzusetzen, um der Bildung von Steueroasen entgegenzuwirken. Trotzdem ist die Steuer in Ballungsgebieten und Großstädten deutlich höher als im ländlichen Bereich.

Erhebung der Steuer, Steuersätze und Gültigkeitszeitraum sowie Inkrafttreten werden von der Gemeinde in der Satzung festgelegt. Von dort werden entsprechend die Grundsteuerbescheide an die Steuerschuldner versendet. Die Grundsteuer wird je zu einem Viertel der Jahressteuer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Jahres fällig (§ 28 GrStG).

Formel: Wie berechnet man die Grundsteuer?

Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

(Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000)

= Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100)

= jährliche Grundsteuer in €.

Berechnungsbeispiel:

Fall: Ein Einfamilienhaus in Berlin mit einem Einheitswert von 20.000 €. Der Hebesatz in Berlin ist bei 810% und die Grundsteuermesszahl beträgt 2,6 ‰.

Berechnung: 20.000 x 2,6 ‰ x 810 %= 421,20

Für dieses fiktive Beispiel beträgt die Grundsteuer für das Grundstück in Berlin also 421,20 € pro Jahr, also 105,30 € pro Quartal.

Die Berechnung der Steuer erfolgt in wenigen einfachen Schritten

Grundsteuer Berechnung

 

1.Schritt: Ermittlung der Bemessungsgrundlage

An erster Stelle steht das Finanzamt, welches den Einheitswert des Steuergegenstandes ermittelt. Dabei wird dieser Wert jeweils zum 01.01. des betreffenden Kalenderjahres festgelegt. Die Basis für die neuen Bundesländern bieten die Einheitswerte aus dem Kalenderjahr 1935 (nach §§ 41 und 42 GrStG).

Bei der Ermittlung des Wertes muss das Finanzamt sowohl den Wert als auch die Art und Zurechnung des Gegenstandes ermitteln. Den ermittelten Einheitswert teilt das Finanzamt dem Steuerschuldner und der zuständigen Gemeinde mit dem sogenannten Einheitswertbescheid mit. Der Einheitswertbescheid ist ein Grundlagenbescheid, was bedeutet, dass Feststellungen als gesetzlich bindend anzusehen sind.

Zur Ermittlung benutzt das Finanzamt entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren. Welches auszuwählen ist, ist im Gesetz (§76 BewG) festgelegt.

2. Schritt: Ermittlung des Steuermessbetrages (Steuermesszahl)

Zur Berechnung muss der Steuermessbetrag ermittelt werden, der sich aus dem GrStG ergibt. Hierbei sind Land- und Forstwirtschaft getrennt von Wohnhäusern zu bewerten. Der Steuermessbetrag ist ebenfalls vom Finanzamt festzusetzen und wird mit dem Steuermessbescheid festgelegt und mitgeteilt. Die Steuermesszahl richtet sich nach der Art des Gebäudes und der Größe der Gemeinde. Sie wird in Promille bemessen und unterscheidet sich nach alten und neuen Bundesländern erheblich.

3. Schritt: Ermittlung der Grundsteuer durch die Gemeinde

Nun wird die zuständige Gemeinde aktiv und berechnet die Grundsteuer durch die Multiplikation ihres eigenen Hebesatzes mit dem Grundsteuermessbetrag. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und wird in der Regel jährlich neu festgelegt und in einer Satzung festgeschrieben. Der Hebesatz kommt unter der Berücksichtigung des Bewertungsgesetzes zustande. Die Gemeinde sendet dann den Grundsteuerbescheid an den Steuerschuldner.

4. Schritt: Zahlun durch den Steuerpflichtigen

Im Steuerbescheid wird die Zahlung in vier Jahresbeträgen festgelegt, die jeweils an den festgelegten Tagen pro Quartal zu bezahlen ist. Diese Termine sind nach § 28 GrStG: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Abweichend davon gelten allerdings andere Zahlungstermine für Kleinbeträge:

  • Bei einem Jahresbetrag von maximal 15 € ist die Fälligkeit in einer Summe am 15. August.
  • Bei einem Jahresbetrag von maximal 30 € je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August.
Ausnahmen – Grundsteuererlass

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen bei einer wesentlichen Ertragsminderung auch teilweise erlassen werden (§ 33 GrStG). Außerdem ist ein Erlass für Kulturgüter und Grünanlagen nach § 32 GrStG möglich.

Fazit

Um die Bezahlung der Grundsteuer kommen private Wohn- und Grundstücksbesitzer sowie Besitzer von Geschäftsgrundstücken auch künftig nicht herum. Doch durch die geplante Reform ist von einer fairen und vereinfachten Berechnung und Festlegung auszugehen. Zu hoffen bleibt, dass der durch die geänderte Grundsteuer C gesetzte Bauanreiz die Wohnraumverknappung reduzieren kann.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

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