Grundsteuer: Erklärung des Debakels

Die Erklärung fürs Grundsteuer-Urteil ist einfach: Sie ist grob ungerecht und muss reformiert werden – im Sinne von Investoren und Mietern. (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Das Steuerrecht ist bekanntlich voller Tücken, erscheint teilweise ungerecht und ist oft nicht wirklich verständlich – vieles bedarf einer besonderen Erklärung. Die Grundsteuer, die in die Kassen von Städten und Gemeinden fließt, beschäftigt wieder die Gemüter.

Das tut sie schon lange, doch diesmal geht es ans Eingemachte. In ihrer bisherigen Form wurde sie im April vom Bundesverfassungsgericht gekippt, kann aber einstweilen bis Ende 2024 angewendet werden. Ein paar Jahre ist also noch Zeit.

Spätestens zum 31. Dezember 2019 aber muss der Gesetzgeber eine Neuregelung verabschieden. Von ihr werden die Auswirkungen auf Mieter, Vermieter bzw. Immobilienbesitzer abhängen. Verschiedene Modelle liegen längst in der Schublade. Schließlich war das Urteil absehbar und nur eine Frage der Zeit.

Grundsteuer: Erklärung eines Uraltmodells

Zur Erklärung: Die Grundsteuer selbst steht als Substanzsteuer auf Grundvermögen und Erbbaurechte nicht infrage, es geht um ihre Berechnung, genauer: um die Einheitswerte als Bemessungsgrundlage und Teil zur Berechnung der Steuerhöhe. Diese kann entweder die Grundsteuer in der Variante A, Grundeigentum in der Land- und Forstwirtschaft, betreffen oder in der Variante B, die sich auf bebaubare und bebaute Grundstücke bezieht. Letztere kommt am häufigsten vor. Fällig ist die Grundsteuer meist vier Mal im Jahr.

Errechnet wird die Grundsteuer über drei Komponenten: Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich und abhängig von der Art der Bebauung. Und der umstrittene Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt bestimmt, wobei etwa die Beschaffenheit des Grundstücks oder das Alter der Immobilie berücksichtigt werden.

Der Begriff Einheitswert hat seine Erklärung im Bewertungsgesetz, das einen Wert definieren wollte, der einheitlich für unterschiedliche Steuerarten, also nicht nur die Grundsteuer anwendbar ist. Bei der Erbschaftssteuer allerdings wurde er seit 2009 durch den tatsächlichen Verkehrswert ersetzt, weil es ungerecht erschien, dass Erben von anderen Vermögenswerten viel mehr Steuer zahlten.

Für die fortlaufende Grundsteuer jedoch können schwankende und exorbitant steigende Marktpreise kein Ansatz sein. Hier bedarf es einer zuverlässigen Größe, wozu sich der Einheitswert theoretisch eignet. In der Realität aber führt er zu erheblichen Verzerrungen. Eigentlich sollten die Werte alle sechs Jahre an die Entwicklung angepasst werden. Doch der gesetzlichen Anforderung kamen die Behörden wegen des enormen Aufwands nicht nach. Somit ist es bei Werten geblieben, die uralt sind.

Fehlende Anpassung mit absurden Folgen

Die ursprüngliche Bewertung stammt aus der Zeit der Weimarer Republik. 1935 wurde sie zum ersten und für das spätere Ostdeutschland zum letzten Mal angepasst. Im Westen gab es noch eine zweite Anpassung im Jahr 1964. Seitdem hat sich nichts geändert. Richtig auffällig wurde das Problem nach der Wiedervereinigung. So galten etwa in Berlin für Eigentümer auf der ehemaligen DDR-Seite die Werte von 1935, die Häuser gegenüber indes wurden nach den Westwerten von 1964 besteuert.

Damals wollte nach dem Mauerbau kein Mensch mehr Grundstücke in Grenznähe, weshalb die Werte im Keller landeten. 1935 aber waren sie noch – gerade im Zentrum – extrem begehrt und entsprechend teurer. In der Folge zahlt nun die Ostseite mehr als die Westseite. Die Verhältnisse stehen auf dem Kopf. Denn sie richten sich nach den Marktgegebenheiten von damals.

Und die haben sich seit 1964 auch anderswo verschoben. So ist die Wertentwicklung im Ruhrgebiet oder in Bremen nicht mit der im Großraum München vergleichbar. Münchner Grundstücke sind also vergleichsweise zu niedrig angesetzt. Obendrein sind die Hebesätze in strukturschwachen Gebieten und Kommunen mit klammer Kasse höher, was den Effekt noch verstärkt.

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Mit dem Verfassungsgerichtsurteil ist klar, dass nun alle 35 Mio. Grundstücke neu zu bewerten sind. Viel Arbeit, weshalb die Übergangsfrist bis Ende 2024 angesetzt wurde. Eine Neuregelung bis Ende nächsten Jahres aber sollte keine flächendeckenden Verteuerungen und Mieterhöhungen nach sich ziehen, da die Grundsteuer auf die Miete umlegbar ist. Die extrem steigenden Preise führen ohnehin schon zu mehr Mietausfällen und Wechseln.

Investieren statt spekulieren

Im Wesentlichen konkurrieren zwei Reformmodelle miteinander. Das Kostenwertmodell ist eine Kombination aus dem Gebäudewert, bei dem die Baukosten angesetzt werden, sowie dem Grundstückswert, der mit dem Bodenrichtwert ermittelt wird. Die Hebesätze können dabei die Steuerlast korrigieren. Ob die Gemeinden da mitmachen, steht aber auf einem anderen Blatt. Außerdem ist das Modell im Detail zu kompliziert. Der weitere Nachteil: Bebaute Grundstücke werden höher besteuert, was den Wohnungsbau bremst.

Baden-Württemberg, Bayern und Hessen wiederum haben eine einfache Variante ausgearbeitet: eine reine Bodensteuer, ohne Immobilienwert, denn der liegt ohnehin vor. Alles was zählt, sind Größe und Nutzfläche. Mit einer Bebauung würde es steuerlich nicht teurer. Mit diesem „Südländermodell“ ist es attraktiver, Häuser zu bauen und zu investieren, weil die Mieteeinnahmen nicht mit einer höheren Grundsteuer aufs Gebäude belastet werden.

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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.