Ihr Mieter kann auf Mietminderung verzichten

Was viele Vermieter nicht wissen: Bei Sanierungsarbeiten können Sie erreichen, dass Ihr Mieter auf eine Mietminderung verzichtet.

Zwar ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine Vereinbarung unwirksam ist, die zum Nachteil des Mieters von seinem gesetzlichen Minderungsrecht abweicht.

Diese Unwirksamkeitsfolge gilt jedoch nur für nachteilige Vereinbarungen, nicht dagegen für den freiwilligen Verzicht.

Bieten Sie Ihrem Mieter einen ausgleichenden Vorteil an und er verzichtet freiwillig auf sein Minderungsrecht, ist das durchaus zulässig.

So können Sie etwa mit Ihrem Mieter rechtswirksam vereinbaren, dass Sie auf eine Mieterhöhung nach erfolgten Sanierungsarbeiten dann verzichten, wenn er während der Arbeiten seine Miete nicht mindert.

Insbesondere bei einer großen Mieterschaft ist es für Sie als Vermieter günstiger, wenn die Mieter nicht mindern und Sie auf eine vielleicht nur geringfügig zulässige Mieterhöhung verzichten.

Mindert ein Mieter doch, dürfen Sie dessen Miete erhöhen

Haben Sie den Mietern Ihres Hauses einen solchen Verzicht auf Mieterhöhung im Gegenzug zum Verzicht auf ihr Minderungsrecht angeboten, ist ein solches Vorgehen also zulässig.

Wenn dann trotz dieser Vereinbarung einer Ihrer Mieter mindert, können Sie dessen Miete auch erhöhen.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden, dass die Mieterhöhung wegen Baumaßnahmen zur Lärmreduzierung gegenüber einem einzelnen Mieter rechtens ist, wenn dieser Mieter zuvor als Einziger die Miete gemindert hat (BGH, Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 159/08).

Mieterin minderte wegen Lärmbelästigung …

Im entschiedenen Fall ließ die Vermieterin von Genossenschaftswohnungen in der Wohnanlage die Fenster austauschen sowie die Balkone sanieren.

Wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte eine Mieterin als Einzige die Miete für November 2005 um 50%.

Die Vermieterin wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungen absehe. Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, hätten mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt zu rechnen.

… Vermieterin verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Mieterin bestand dennoch auf ihrem Recht zur Minderung, was die Vermieterin auch akzeptierte.

Als die Vermieterin dann aber, wie angekündigt, die Zustimmung der Mieterin zur Mieterhöhung von 34 € monatlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangte, verweigerte diese ihre Zustimmung.

Der BGH gab der Vermieterin recht. Da die Mieterin als einziges Mitglied der Genossenschaft ihre Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert hatte, konnte sie nicht verlangen, dass die Vermieterin ihr gegenüber auf eine Mieterhöhung ebenso verzichtete wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmitgliedern.

Keine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes

Da die anderen Mieter nämlich eine berechtigte Mietminderung nicht geltend gemacht hatten, war eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes nicht gegeben.

Denn alle Mieter hatten in gleicher Weise die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem freiwilligen Verzicht auf eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten.

Die klagende Mieterin konnte deshalb unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Vermieterin auf die nach dem BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen.

Sie riskieren keinen Verlust Ihres Rechts zur Mieterhöhung

Wenn Sie also Ihre Mieter zu einem Verzicht auf eine Mietminderung bewegen möchten, indem Sie Ihrerseits den Verzicht auf eine Mieterhöhung in Aussicht stellen, so können Sie das nach diesem Urteil nun getrost tun.

Zum einen ist eine solche Vorgehensweise durchaus zulässig. Zum anderen können Sie immer noch auf die Mieterhöhung zurückgreifen, wenn Ihr Mieter trotz allem mindert.