Immobilien: 2019 als Übergangsjahr

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Für Immobilien wird 2019 eine Art Übergangsjahr, bevor Zinserhöhungen und nachlassende Konjunktur für einen Dämpfer sorgen könnten. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Während sich eine abflauende Weltkonjunktur abzeichnet und große Fonds sich vermehrt auf defensive Aktien einstellen, mag sich so mancher schnell noch darauf besinnen, dass Immobilien 2019 die bessere Rendite bringen. Tatsächlich waren letztes Jahr die Zuflüsse in Immobilienfonds fast doppelt zu hoch wie die in Aktienfonds. Und wenn, dann waren Immobilien-Aktien gefragt, die sich deren Performance stabiler war als beim Rest im Index. Verunsicherte Anleger suchten Sicherheit im „Betongold“.

Immobilien geht 2019 die Luft aus

Ob aber Immobilien 2019 weiterhin so gut abschneiden, ist fraglich. Auch beim Immobilienkauf dürfte die Rechnung nicht mehr wie gewünscht aufgehen. Wer jetzt noch aufspringen will, ist schlicht spät dran. Der Boom geht in raschen Schritten seinem Ende zu. Davon gehen jedenfalls Analysten, Kreditversicherer und die Branche selbst aus.

Ihrer Erwartung zufolge sind die prognostizierten 3 % Wachstum in diesem Jahr der Ausläufer bisheriger Auftragsbestände. Die Rahmenbedingungen haben sich geändert und schlagen bereits durch. So sind schon Baukredite spürbar teuerer geworden, die Banken haben die anstehende Erhöhung der Zinsen durch die EZB längst vorweggenommen. Da auch die Bodenpreise in die Höhe geschossen sind, ist die Nachfrage spürbar rückläufig.

Die Konsumenten werden nicht nur angesichts trüberer Konjunkturaussichten vorsichtiger. Der Markt gibt schlicht nichts mehr her, was Wertpotenzial hätte, die Preise sind vielfach um 20 % bis über 40 % zu hoch. Wer jetzt über Wert kauft, muss damit rechnen, dass weiteren Preissteigerungen spätestens im nächsten Jahr die Luft ausgeht und er auf seinen Kosten sitzen bleibt. Das betrifft nicht nur begehrte Großstädte, sondern längst auch Mittelzentren.

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Büros bringen einstweilen mehr

Trotz aller Wohnungsnot – Immobilienaktien wie Vonovia im Dax oder Deutsche Wohnen im Mdax sind längst nicht so stabil wie es den Anschein haben mag. Bei der nächsten Zinserhöhung sind sie die ersten, die mit Kursabschlägen reagieren. Was ihnen entgegenkommt, ist allein die Tatsache, dass zu viele Wohnungen fehlen. Die Notlage bietet noch etwas Raum für Mietsteigerungen, allerdings im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Die wiederum sind bei Gewerbeimmobilien erheblich weiter gefasst, was in Sachen Mieten erheblich mehr Potenzial erlaubt. Zu den Nutznießern gehören etwa die Mdax-Unternehmen Aroundtown und Alstria oder Godewind im Cdax. Sie freuen sich über Leerstandsquoten, die etwa in Berlin gerade mal bei 2,2 % liegen. Dort gingen die Mieten letztes Jahr im Schnitt um 10 % nach oben. Das Potenzial für die Aktien: Sie notieren laut Branchenangaben tendenziell unter dem bilanzierten Vermögenswert, dem Net Asset Value (NAV) pro Papier.

Im Vergleich zu Wohnimmobilien jedoch sind sie stark von der Konjunktur abhängig. Lässt die nach, wird es auch schnell zu einer Abkühlung am Markt kommen. Bei Wohnimmobilien wiederum sind die Potenziale bereits weitgehend ausgereizt. 2019 wird für Immobilien ein Übergangsjahr, in dem man an der Börse noch ein paar Prozent Rendite kassieren kann.


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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.