Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen – Die Berechnung des Betrags

Sie müssen bei Ihrer Mieterhöhung die Kappungsgrenze beachten, der zufolge Sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nicht […] (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Sie müssen bei Ihrer Mieterhöhung die Kappungsgrenze beachten, der zufolge Sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen dürfen.

Ihr Mieter zahlte zunächst seit dem 01.04.2007 eine Miete in Höhe von 400 €.

Wegen Modernisierung erhöhten Sie die Miete am 01.01.2010 auf 460 €.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt heute 600 € monatlich. Sie verlangen zum 01.04.2010 eine Mieterhöhung auf diese 600 €.

Die Kappungsgrenze: Rechnen Sie zurück

So berücksichtigen Sie die Kappungsgrenze für die ab 01.04.2010 zu zahlende Miete: Zunächst ermitteln Sie die bisherige Ausgangsmiete. Hierfür rechnen Sie vom Tag der geplanten Mieterhöhung, also vom 01.04.2010, 3 Jahre zurück und kommen auf den 01.04.2007.

Zu diesem Zeitpunkt betrug die Miete 400 €. 20% Kappungsgrenze hiervon betragen 80 € – um diesen Betrag darf Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren maximal steigen.

Ihr Vorteil: Modernisierungen brauchen Sie bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen.

So errechnen Sie die Miete, die Sie verlangen dürfen

Den Mieterhöhungsbetrag vom 01.01.2010 in Höhe von 60 € addieren Sie zu der errechneten Kappungsgrenze von 480 € hinzu. Die Obergrenze für Ihre Mieterhöhung zum 01.04.2010 liegt daher bei 540 €. Sie dürfen also eine Mieterhöhung lediglich bis 540 € vornehmen.

Damit liegen Sie noch 60 € unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wichtig: Falls Sie die Kappungsgrenze überschreiten, führt das nicht zur Unwirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens. Vielmehr reduziert sich die Miete auf das zulässige Maß.

Aber: Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf Ihre Mieterhöhung in keinem Fall hinausgehen, auch wenn die Kappungsgrenze dies gestattet.

Kappunggrenze wird durch ortsübliche Vergleichsmiete beschnitten

Die vereinbarte Miete beträgt seit drei Jahren 500 €. Bei Zugang Ihres Erhöhungsverlangens liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 570 €. Unter Beachtung der Kappungsgrenze wäre Ihnen eine Erhöhung auf 600 € möglich (20% von 500 €).

Da die Kappungsgrenze aber durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt ist, liegt die maximale Miete bei 570 €.

Kappungsgrenze gilt nicht immer

Allerdings gibt es eine Vielzahl von Situationen, in denen die Kappungsgrenze ausnahmsweise nicht gilt. Die Kappungsgrenze, die in § 558 Abs. 3 BGB geregelt ist, soll die Mieter vor abrupten Mietsteigerungen schützen.

Solche wären möglich, wenn etwa die letzte Mieterhöhung bereits 10 Jahre zurückliegt und die ortsübliche Vergleichsmiete seither um 50% angestiegen ist.

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Beispiel: Seit fünf Jahren beträgt die von Ihrem Mieter geschuldete Miete 500 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe eine Miete von 750 €. Dennoch können Sie wegen der Kappungsgrenze die Miete um höchstens 100 € (20% von 500 €) auf 600 € anheben.

In einer Reihe von Fällen stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, ob die Kappungsgrenze überhaupt Anwendung findet und wie sie dann von Ihnen zu berechnen ist:

Modernisierung

Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters modernisiert, können Sie die jährliche Miete um bis zu 11% der Modernisierungskosten dauerhaft anheben. Jedoch nur auf Grundlage des Anteils der Modernisierungskosten, der nachweislich auf die Wohnung Ihres Mieters entfällt.

Daneben können Sie auch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Tun Sie dies, muss nur hierauf bezogen die Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Da Modernisierungszuschläge nicht in die Berechnung der Kappungsgrenze mit einbezogen werden, kann die Miete Ihres Mieters innerhalb von 3 Jahren also um mehr als 20% steigen.

Betriebskosten

Ebenfalls keine Anwendung findet die Kappungsgrenze, wenn Sie die Betriebskostenzahlungen Ihres Mieters erhöhen. Sie können gleichzeitig, also innerhalb von 3 Jahren, die Miete und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erhöhen, auch wenn damit die monatliche Belastung Ihres Mieters „unterm Strich“ um mehr als 20% steigt.

Inklusivmiete

Haben Sie mit Ihrem Mieter vereinbart, dass die „kalten Betriebskosten“ (alle Kosten außer die für Heizung und Warmwasser) in der Miete enthalten sind, gilt die Kappungsgrenze auch nicht.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt eine Miete von monatlich 400 € inklusive der kalten Betriebskosten. Der fiktive Betriebskostenanteil beträgt im Rahmen dieser Inklusivmiete 100 €. Hier wäre Ihnen binnen drei Jahren eine maximale Mieterhöhung um 80 € möglich (20% von 400 €). Obwohl sie in der Miete enthalten sind, müssten Sie die fiktiven Betriebskosten nicht heraus rechnen. Dies ist für Sie von Vorteil, denn sonst betrüge die Mietsteigerung höchstens 60 € (20% von 300 €).

Neuvermietungen

Schließlich brauchen Sie die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietungen nicht beachten. Das heißt: Ist ein Mietverhältnis beendet, könnten Sie mit Ihrem neuen Mieter auch eine Miete vereinbaren, die die alte Miete um mehr als 20% übersteigt – wenn sie noch innerhalb der Vergleichsmiete liegt.

Muster-Schreiben für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Miete für Ihre Wohnung ist seit über einem Jahr unverändert. Mir steht nach § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu. Ich fordere Sie deshalb auf, einer Mieterhöhung von bisher (…) € auf (…) € ab dem (…) zuzustimmen.

Die von Ihnen angemietete Wohnung ist (…) qm groß und wurde im Jahr (…) gebaut. Nach dem Mietspiegel ist die Wohnung daher folgendermaßen einzugruppieren: (…) Der Mietspiegel sieht für Ihre Wohnung eine Spanne von (…) € bis (…) € pro Quadratmeter vor. Die Vergleichsmiete ist aus dem oberen Drittel zu entnehmen, da Ihre Wohnung hinsichtlich der Ausstattung und der Lage eine überdurchschnittliche Bewertung erforderlich macht. Dafür spricht (…)

Durch die Mieterhöhung wird auch die Kappungsgrenze nicht erreicht. Die übrigen Vereinbarungen des Mietvertrags bleiben unverändert. Auch weiterhin ist eine Nebenkostenvorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von (…) € zu zahlen.

Ich darf Sie bitten, mir Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung bis zum (…) schriftlich zu erklären. Andernfalls bin ich gezwungen, eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen Sie zu erheben; die Mehrkosten hierdurch würden zu Ihren Lasten gehen.

Datum, Unterschrift Vermieter


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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.