Mietausfall: Diese Ausgangslagen sind möglich

Grundsätzlich sind 3 Fallkonstellationen zu unterscheiden, wenn Sie Mietausfall erleiden:

1. Ihre Räume werden von Ihrem ehemaligen Mieter nicht herausgegeben.

Ihr Mieter hat den Mietvertrag gekündigt, kann aber seine neue Wohnung nicht zu dem vorgesehenen Zeitpunkt beziehen.

Er bleibt deswegen einfach in Ihrer Wohnung.

Nachdem der Mietvertrag beendet ist, schuldet der Mieter Ihnen dann keine Miete mehr, wohl aber die Nutzungsentschädigung nach Ihrer Wahl.

2. Ein sonstiger Dritter, mit dem Sie niemals einen Mietvertrag abgeschlossen haben, gibt Ihnen Ihre Räume nicht heraus.

Sie stellen fest, dass Ihr Mieter seine Wohnung vollständig untervermietet hat.

Nachdem Ihr Mieter auch nach einer Abmahnung diesen Zustand nicht beendet hat, kündigen Sie fristlos. Der Untermieter meint, das gehe ihn nichts an und gibt Ihnen die Wohnung nicht heraus.

Ihnen ist bekannt, dass Ihr Hauptmieter insolvent ist. Sie möchten daher gegen den Untermieter Ihren Mietausfallschaden, den Nutzungsausfall, verfolgen.

3. Ihre Wohnung wird Ihnen von Ihrem ehemaligen Mieter nicht herausgegeben. Trotzdem liegt keine Vorenthaltung der Wohnung vor, sodass Sie den Ersatz Ihres Nutzungsausfalls ohne Nachweis des Schadens nicht durchsetzen können.

Sie haben Ihrem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt. Zur Vorbereitung einer Räumungsvollstreckung an allen Sachen Ihres Mieters haben Sie Ihr Vermieterpfandrecht ausgeübt. Ihr Mieter darf die Wohnung also gar nicht räumen.

Mieter darf Räume nicht zurückgeben

Im 1. Beispielfall können Sie gegen Ihren ehemaligen Mieter unter erleichterten Voraussetzungen, also ohne Nachweis eines Schadens, Ihren Nutzungsentschädigungsanspruch durchsetzen.

Dagegen gilt dies nicht für Ansprüche gegen den Untermieter im 2. Beispielfall. Denn mit dem Untermieter haben Sie keinen eigenen Mietvertrag abgeschlossen.

Auch im 3. Beispielfall können Sie den Nutzungsausfall nicht ohne Nachweis eines Schadens durchsetzen. Ihr Mieter darf nach der Pfändung aus Rechtsgründen keine Räumung vornehmen, sodass er Ihnen die Wohnung auch nicht (geräumt) zurückgeben kann.

Entsprechend unterbleibt die Räumung nicht gegen Ihren Willen und es liegt keine Vorenthaltung der Wohnung vor. Diese ist aber Voraussetzung für Ihren Anspruch.

Wie Sie Ihre Ansprüche in den einzelnen Konstellationen durchsetzen, lesen Sie im Folgenden.

So erhalten Sie Nutzungsentschädigung ohne Schadensnachweis

Ihr Mieter muss ausziehen und Ihnen die Räume zurückgeben, wenn das Mietverhältnis endet. Zieht er nicht aus, können Sie die Wohnung nicht neu vermieten.

Ihnen entsteht ein Mietausfall. Nach den allgemeinen Schadenersatzregeln können Sie einen Schadenersatz verlangen, wenn es Ihnen gelingt, einen Schaden nachzuweisen.

Ein Schaden entsteht Ihnen nur, wenn Sie Ihre Wohnung bei einer pflichtgemäßen Räumung neu vermieten können. Ohne eine Neuvermietung hätten Sie auch keine Mieteinnahmen. Dann ist das Verhalten Ihres Mieters nicht die Ursache für den Nutzungsausfall.

Dieser Nachweis ist schwer zu führen. Gegen Ihren ehemaligen Mieter können Sie aber unter bestimmten Voraussetzungen ohne diesen Nachweis Ersatz für Ihren Mietausfall verlangen. Es ist daher wichtig, diesen Vorteil nicht zu verlieren.

Erleichterter Schadenersatz im Mietrecht

Auch der Gesetzgeber hat erkannt, dass ein Ersatz für Nutzungsausfall nach den allgemeinen Schadenersatzregelungen nur schwer durchgesetzt werden kann.

Er hat daher für den Bereich des Mietrechts mit § 546a Abs. 1 BGB eine besondere Anspruchsgrundlage für Mietausfallschäden geschaffen, den sogenannten Nutzungsentschädigungsanspruch.

Nach der Vorschrift können Sie von Ihrem ehemaligen Mieter die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangen, wenn dieser Ihnen nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Räume vorenthält. Dieser Anspruch steht Ihnen auch zu, wenn Sie einen konkreten Schaden nicht nachweisen können.