Miete jahrelang zu spät gezahlt: Späte Kündigung ist rechtmäßig
Eine Kündigung rechtmäßig durchzusetzen, gestaltet sich für Vermieter häufig schwierig. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht – oder nur verspätet – nachkommt.
Aber: Wenn Vermieter jahrelang verspätete Mietzahlungen ihres Mieters hingenommen haben, bleibt nach einer Abmahnung eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen möglich. Dies entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg im September des Jahres 2015.
Der Fall: Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen
Ein Mieter war gemäß § 5 des Mietvertrages dazu verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats an seinen Vermieter zu zahlen. Seit Oktober 2008 zahlte der Mieter die Miete jedoch jeweils immer erst zwischen dem 16. und dem 18. eines jeden Monats.
Der Vermieter hatte im Januar 2015 ein Abmahnschreiben wegen unpünktlicher Mietzahlungen in den Monaten November 2014 bis Januar 2015 verfasst und auf mietrechtliche Konsequenzen bis hin zu einer Kündigung hingewiesen.
Die Mietzahlung für Februar 2015 erfolgte wiederum erst am 17.02.2015. Deshalb erklärte der Vermieter eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen weiterer verspätet erfolgter Mietzahlungen.
Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter hierzu nicht berechtigt war, weil er die unpünktlichen Mietzahlungen von Oktober 2008 bis Januar 2015 hingenommen hatte. Dennoch verklagte der Vermieter den Mieter auf Räumung. Der Mieter behauptete, dass er seinen Lohn vom Arbeitgeber immer erst in der Monatsmitte erhalte und deshalb jeweils in der Zeit vom 16. bis 18. eines jeden Monats die Miete zahle.
Die Entscheidung des Gerichts: Fristlose Kündigung war gerechtfertigt
Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die fristlose Kündigung des Mieters war berechtigt und hatte das Mietverhältnis beendet. Dem Vermieter war die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der ständigen verspäteten Zahlungen des Mieters, insbesondere noch nach Ausspruch einer Abmahnung, unzumutbar.
Die Miete war laut Mietvertrag jeweils im Voraus bis zum 3. Werktage eines Monats zu zahlen. Eine Vertragsänderung allein durch Hinnahme der verspäteten Zahlungen durch den Vermieter, nahm das Gericht nicht an. Denn Schweigen ist in der Regel keine Willenserklärung. Besondere Umstände, wonach der Mieter davon ausgehen durfte, dass die Zahlung der Miete auch zu einem späteren als dem ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgen durfte, lagen hier nicht vor.
Da vorliegend allein eine jahrelange Hinnahme des Vermieters vorlag, konnte der Mieter wegen dieses Verhaltens bis zur ersten Abmahnung keine Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung annehmen.
Die Vertragsverletzung durch das wiederholte verspätete Zahlen der Miete führte dazu, dass das Vertrauen des Vermieters in die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Mieter berechtigterweise erschüttert war. Das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter war nachhaltig gestört (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 08.09.15, Az. 9 C 79/15).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
