Mieteinnahmen versteuern – so füllen Sie die Anlage V richtig aus

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Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie die Anlage V 2012 für Einnahmen aus Vermietung richtig ausfüllen. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)


Versteuerung von Mieteinnahmen im Überblick

Steuerpflichtig: Mieteinnahmen & Nebenkosten sind grundsätzlich als Einkünfte zu versteuern

Höhe: Wird anhand des individuellen Einkommenssteuersatzes berechnet

Kosten absetzen: Herstellungskosten, AfA, Finanzierung & Werbungskosten

Steuererklärung: Einnahmen aus Miete & Verpachtung werden in Anlage V erfasst

Verwandtschaft: Bei Miete an Verwandten müssen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete genommen werden


Mieteinnahmen versteuern: Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung in Anlage V

Wer Immobilien zur Fremdnutzung an Dritte vermietet oder verpachtet und dadurch Gewinn erzielt, muss die Einkünfte versteuern. Das ist gesetzlich geregelt.

Für den Vermieter gibt es hier einige Aspekte zu beachten, die im Hinblick auf seine Finanzen eine große Rolle spielen. Die Anlage V spielt für diese Einkunftsarten eine große Rolle in der Steuererklärung. Hier werden nicht nur die Mieteinnahmen vom Vermieter erfasst, sondern auch dessen Kosten  und Ausgaben für z. B. ein Haus.

Was sind Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung?

Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder Pacht, sondern auch aus diversen Nebenkosten, die der Mieter entrichtet. Die Betriebskosten enthalten dabei regelmäßig Beträge für Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder einen Hausmeister. Weitere Wohnnebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, sind beispielsweise die Grundsteuer, Versicherungen, Entwässerungskosten oder Aufwände für einen Aufzug.

Die Einkünfte aus Vermietung fallen monatlich an, von diesen Einnahmen sind Kosten abzuziehen, um zu berechnen, wie sich die Rendite der Immobilie entwickelt.

Was ist der Unterschied zwischen Vermietung & Verpachtung?

Steuerrechtlich gibt es keinen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung. Alle Miet- und Pachteinnahmen müssen versteuert werden.

Im Allgemeinen liegt der Unterschied aber darin, dass es bei der Vermietung einer Immobilie um die private Nutzung der Räumlichkeiten geht. Bei der Verpachtung hat der Mieter hingegen das Anrecht, mit seiner Nutzung der Immobilie Einkünfte zu erzielen. Dies ist dann der Fall, wenn es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt.

Bezüglich der Art der vermieteten oder verpachteten Immobilie macht das Steuerrecht keine Unterscheidungen. Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung von Immobilien erzielt werden, gilt es grundsätzlich zu versteuern. Die folgende Grafik zeigt mögliche Mieteinnahmen, die zu versteuern sind.

Haupt- & Nebeneinkünfte aus Vermietung & Verpachtung

Als Haupteinkunft aus Vermietung oder Verpachtung gehört zunächst der Miet- bzw. Pachtzins, den der Mieter oder Pächter an seinen Vertragspartner abgibt. Jede Art von Mieteinnahme muss versteuert werden. Egal ob es sich dabei um regelmäßige, unregelmäßige oder sogar einmalige Zahlungen handelt. Eine Miete muss nicht zwangsläufig in Form von finanziellen Mitteln bezahlt werden.

Es ist möglich, dass der Mieter oder Pächter mithilfe von Dienstleistungen oder Gebrauchsgegenständen seiner Zahlungspflicht nachkommt. Hier ist es Aufgabe des Vermieters, den Wert der Gegenstände zu ermitteln und diesen in der Steuererklärung anzugeben. Aber auch die Nebenkosten werden zu den Mieteinnahmen gezählt und müssen dementsprechend versteuert werden.

Einnahmenberechnung von Vermietung einer gekauften Wohnung

Mieteinnahmen versteuern: Wie wird die Anlage V ausgefüllt?

Da grundsätzlich jeder verpflichtet ist, Miet- und Pachteinnahmen zu versteuern, enthält die Steuererklärung ein Formular, welches auszufüllen ist, um dem Finanzamt einen Überblick der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu gewähren. Dabei handelt es sich um die Anlage V, die bei Bedarf einfach der Steuererklärung beigelegt wird.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist in jeder Steuererklärung zu finden. Hierdurch wird dem Finanzamt Auskunft über alle steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und aus Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien gegeben. Wichtig ist, dass für jedes Gebäude, jede Wohnung oder jede sonstige vermietete Immobilie eine eigene Anlage V auszufüllen ist. Diese Vorschrift gilt aber nicht für Mieteinheiten.

Neben den Einkünften können hier Werbungskosten eingetragen werden, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt entstanden sind.

Für welche Immobilien muss die Anlage V ausgefüllt werden?

Die Anlage V muss für jede Art vermieteter Immobilien ausgefüllt werden.

Arten von Immobilien:

  • Private Eigentumswohnungen
  • Private Gebäude
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
  • Wohnung im eigenen Haus
  • Verpachtung von unbebauten Grundstücken
  • Ferienwohnungen
  • Ferienhäuser

Angaben zum Grundstück

Die Angaben zum vermieteten Grundstück und Gebäude sind erforderlich, um zu prüfen,welche Abschreibungsmöglichkeit für das betreffende Objekt in Betracht kommt.

Wird das Gebäude nicht vollständig, sondern nur anteilig vermietet, muss die genaue Quadratmeterzahl angegeben werden. Anhand dessen kann der Anteil der Werbungskosten ausgerechnet werden. Die Erstattung der Werbungskosten bezieht sich immer nur auf das vermietete Grundstück. Daher sind genaue Angaben hier wichtig.

Das Finanzamt kürzt die Werbungskosten anteilig für die Zeiten, in denen die Wohnung selbst genutzt oder Dritten unentgeltlich überlassen wurde. Dies ist besonders bei der Vermietung von Ferienwohnungen interessant.

Was zählt zu den Einnahmen?

Die aus der Vermietung erzielten Einnahmen können aus verschiedenen Bereichen kommen. Hier werden alle Geldzuflüsse oder sonstige Vorteile impliziert, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Hierzu gehören unter anderem öffentliche Zuschüsse zur Finanzierung von Erhaltungs- und Herstellungskosten sowie Aufwendungszuschüsse, die im Gegensatz zu Aufwendungsdarlehen nicht zurückgezahlt werden müssen. Hinzu kommen auch Guthabenzinsen aus Bausparverträgen.

Außerdem zählt das Finanzamt folgende Faktoren zu den Einnahmen: 

  • Umlagen für Betriebskosten
  • Nachzahlungen, die frühere Jahre betreffen
  • Mietzahlungen für Garagen, Werbeflächen, Grund & Boden für Kioske usw. & die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer
  • Nettokaltmieten
  • Vorauszahlungen
  • Nutzungsentschädigung für beschlagnahmte Räume
  • Leistungen einer Mietausfallversicherung
  • Abstandszahlungen (z. B. für übernommenen Teppichboden)
  • Erbbauzinseinnahmen
  • Geldwerte Vorteile

Zahlt der Mieter Anteile seiner Miete in Naturalien, muss der Wert dieser Leistung ermittelt und ebenfalls aufgeführt werden.

Ausfüllhilfe für Anlage V

Wenn Sie mehrere Objekte vermieten, müssen Sie grundsätzlich für jede Immobilie eine eigene Anlage V ausfüllen.

Seite 1Allgemeine Angaben zu Grundstück und zum Eigentümer (Zeilen 1-8)

Einnahmen aus bebauten Grundstücken (Zeilen 9–21)

Hier sind die Mieteinnahmen und Umlagen einzutragen

Anteile an Einkünften (Zeilen 25–29)

Auszufüllen bei Beteiligungen an Grundstücksgemeinschaften, einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder einem Immobilienfonds

Seite 2Andere Einkünfte (Zeilen 31, 32)

Bei Untervermietung von selbst angemieteten Räumen und Vermietung von unbebauten GrundstückenWerbungskosten (Zeilen 33–51)

Abschreibungen, Finanzierungskosten, Reparaturen und laufende Kosten für die vermietete Immobilie sind hier einzutragen

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert. Von den Mieteinnahmen werden noch Kosten und Abschreibungen abgezogen, die die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer entsprechend senken.

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Der Einkommenssteuersatz wird aus der Summe sämtlicher Einnahmen berechnet, die im Laufe eines Jahres erwirtschaftet werden. Der Einstiegssteuersatz liegt in Deutschland bei 14 % des Einkommens, der Spitzensteuersatz bei 45 % (Reichensteuer).

Werden durch die Vermietung mehr Ausgaben als Einnahmen generiert, also Verlust gemacht, verringern sich dadurch nicht nur die Einkünfte, sondern auch der Steuersatz auf die Mieteinnahmen.

Was ist die AfA – Abschreibung für Abnutzung?

Abschreibung für Abnutzung beschreibt die Möglichkeit, Anschaffungskosten von der Steuer absetzen zu können. Bei Immobilien sind die sogenannten Anschaffungskosten und Herstellungskosten abzusetzen. Je nach Immobilie können unterschiedliche Prozentsätze jährlich geltend gemacht werden. Diese rangieren zwischen 2 % und 9 %. Die Dauer der Abschreibung bzw. was man als Vermieter absetzen kann, ist abhängig von der Art der Immobilie. Auch Ausgaben für Renovierungen oder Modernisierungen kann man über bestimmte Zeiträume absetzen.

Einkommensteuer Freibeträge beachten

Nach dem Einkommensteuergesetz werden Vermietern Freibeträge eingeräumt. Das bedeutet, dass alle Mieteinnahmen bis zu einem festgelegten Grundfreibetrag steuerfrei bleiben.

Diese Regelung gilt seit 2017 und sieht für Alleinstehende einen Freibetrag von 9.168 € (2019) vor. Für Verheiratete liegt der Freibetrag bei 18.336 € (2019).

Hinweis

Für das Jahr 2020 soll der Freibetrag für Alleinstehende auf 9.408 € steigen, für Verheiratete auf 18.816 €. Der Freibetrag wird erhöht, um die Inflation auszugleichen.

Herstellungskosten & Schönheitsreparaturen

Neben den Werbungskosten, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden, können auch die Herstellungskosten abgesetzt werden.

Um Herstellungskosten bei der Steuer absetzen zu können, reicht es völlig aus, dass das Mietobjekt über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wurde. Dies wird durch bauliche Modernisierungsmaßnahmen erreicht, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen. Wesentlich ist, dass die Baumaßnahmen den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamtdeutlich erhöht haben und dadurch für die Zukunft eineerweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wurde.

Herstellungskosten können im Regelfall nur über mehrere Jahre verteilt, steuerlich geltend gemacht werden.

Hinweis

Ein Herstellungsaufwand kann dann berechnet werden, wenn etwas in das Vermietungsobjekt eingebaut wird, was vorher noch nicht vorhanden war.

Zu Schönheitsreparaturen zählen Reparatur- und Renovierungsarbeiten. Auch sie können steuerlich geltend gemacht werden. Die Kosten werden von den Einnahmen abgezogen, entweder in einem Jahr komplett oder anteilig innerhalb von zwei bis fünf Jahren. Der Zeitraum der Abschreibung richtet sich dabeinach derHöhe der Kosten. Alles, was über 410 € hinausgeht, kann nur über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Alles, was darunter liegt, kann direkt abgesetzt werden.

Übersicht zur Anlage V

Kann die Immobilien-Finanzierung steuerlich geltend gemacht werden?

Zinsen für den Immobilienkredit können durch den Umstand einer Vermietung steuerlich abgesetzt werden. Aber auch dann, wenn die Wohnung selber genutzt wird, können die Kosten unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden.

Kreditzinsen können abgesetzt werden, wenn der Kredit für Anschaffungen aufgenommen wurde, mit denen steuerpflichtige Einnahmen erzielt werden. In einem solchen Fall können die Kreditzinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten angegeben werden. Jeder für private Zwecke aufgenommene Kredit bleibt steuerlich unberücksichtigt.

Dient eine Immobilie allerdings aus beruflichen Gründen als Zweitwohnsitz, weil der Erstwohnsitz zu weit von der Arbeit entfernt ist, können Immobilienkredite auch bei privater Nutzung abgesetzt werden.

Welche Werbungskosten können abgesetzt werden?

Nicht alle, jedoch viele Werbungskosten können abgesetzt werden.

Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen:

  • Fahrtkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Bürokosten
  • Grundsteuer
  • Kreditzinsen
  • Maklergebühren
  • Hausnebenkosten
  • Anwaltskosten
  • Mitgliedsbeiträge
  • Werbekosten für Anzeigen
  • Renovierungskosten
  • Reparaturkosten
  • Kosten für den Steuerberater

Wann müssen Einkünfte versteuert werden?

Für Mieteinnahmen gilt allgemein das „Zuflussprinzip”. Demnach sind Einnahmen in dem Jahr steuerlich zu erfassen, in dem sie dem Vermieter tatsächlich zugeflossen sind. Bei Überweisungen kommt es also darauf an, wann das Geld dem Konto gutgeschrieben wurde, bei Barzahlungen, wann es tatsächlich überreicht wurde.

Beispielsweise müssen Mietzahlungen, die im Januar 2019 wegen Rückständen des Mieters für die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2018 überwiesen wurden, in der Steuererklärung von 2019 steuerlich erfasst werden.

Mieteinnahmen versteuern: Worauf Vermieter achten müssen

Aufgrund der wirtschaftlichen Lage erfreut es sich mittlerweile besonderer Beliebtheit, das private Vermögen in Immobilien zu investieren, anstatt es bei einem Bankinstitut anzulegen. Bei der Vermietung gibt es aber einige Stolperfallen, die Vermieter kennen sollten. Nur so lassen sich die maximalen Steuereinsparungen realisieren.

Wann man für Mieteinnahmen Steuern zahlen muss

Sonderregel für Untervermietung

Auch Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen sind steuerpflichtig. Dabei ist es irrelevant, ob Kurzzeitvermieter selbst Mieter oder der Eigentümer der Wohneinheit ist. Wird die Absicht verfolgt, durch Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, müssen in der Regel Steuern gezahlt werden.

Bei kurzfristiger Untervermietung muss die Miete nicht versteuert werden, wenn der Gewinn 520 € nicht übersteigt. Hierbei handelt es sich allerdings um eine vom Finanzamt festgelegte Bagatellgrenze. Diese ist nicht zu verwechseln mit einem Freibetrag. Diese Grenze soll dazu dienen, das bürokratische Verfahren zu vereinfachen.

Wird die Wohnung dauerhaft untervermietet, liegt der steuerfreie Rahmen jährlich bei 410 €. Gewinne, die darüber hinausgehen, werden bis zu 820 € im Jahr mit einem verminderten Satz besteuert. Liegen die Mieteinnahmen auch nur knapp über diesem Betrag, müssen die gesamten Einnahmen versteuert werden.

Was passiert bei einem Verlust aus Vermietung & Verpachtung?

Erzielt die Vermietung einen Gewinn, muss dieser gemeinsam mit den anderen Einkünften des Vermieters versteuert werden. Die Steuerlast wird also erhöht.

Verluste aus Vermietung oder Verpachtung können allerdings mit anderen Einkünften verrechnet werden. Diese können beispielsweise aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit erzielt worden sein. Verluste aus Vermietung und Verpachtung senken also das zu versteuernde Einkommen entsprechend.

Hinweis

Werden regelmäßig Verluste erzielt, unterstellt das Finanzamt ggf. Liebhaberei. Hier liegt es dann am Vermieter, die Gewinnabsicht glaubhaft zu zeigen.

Was ist bei der Vermietung an Verwandte zu beachten?

Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen wird grundsätzlich nicht unterschieden, um welchen Mieter es sich handelt. Praktisch ist es allerdings häufig so, dass Häuser oder Wohnungen an Freunde oder Verwandte deutlich günstiger vermietet werden, als es bei Fremden der Fall wäre.

Um bei der Versteuerung von Mieteinnahmen die Werbungskosten absetzen zu können, sollten trotz der Vergünstigung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangt werden. Erst ab diesem Prozentsatz können Werbungkosten steuerlich voll angerechnet werden.

Da die 66 % die Mindestgrenze sind, ist es empfehlenswert, bei dem angesetzten Betrag von ca. 70 % der ortsüblichen Miete auszugehen.

Weiterhin gelten zusätzliche Regeln bei der Vermietung an Verwandte:

  • Ein schriftlicher Mietvertrag muss geschlossen werden.
  • Die Miete muss regelmäßig überwiesen, Nebenkostenabrechnungen jährlich erstellt werden.
  • Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.

Wichtig ist außerdem, dass das Finanzamt überprüft, ob sich der Familienangehörige die Miete leisten kann. Sollte dies nicht der Fall sein, wird der Mietvertrag nicht anerkannt.

Abschließend lässt sich festhalten, dass Mieteinnahmen also nach dem Steuergesetz versteuert werden müssen. Ermittelt wird die Höhe der zu versteuernden Summe anhand des persönlichen Einkommenssteuersatzes. Ist man Vermieter einer Immobilie können viele der anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Fazit

Wie auch andere Einkünfte müssen jene aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, sobald diese den Steuerfreibetrag überschreiten. Allerdings ist es möglich, Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend zu machen, so kann ein Vermieter Steuerersparnisse erzielen. Bei dieser und anderen steuerrechtlichen Fragen rund um die Vermietung und Verpachtung von Immobilien hilft Ihnen auch Ihr Steuerberater weiter. So lassen sich offene Fragen klären bzw. gravierende Fehler vermeiden und Sie sind steuerrechtlich auf der sicheren Seite.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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