Mieterhöhung: 3 wichtige Urteile für 2015

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Mieterhöhungen sorgen zwischen Vermieter und Mieter immer wieder für Streit: 3 wichtige Urteile für 2015 können helfen. (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Mieterhöhungen sind für Mieter nicht immer nachzuvollziehen, und auch Vermieter haben es nicht leicht, diese durchzusetzen. 3 Urteile können Vermietern und Mietern dabei helfen 2015 ihr Recht durchzusetzen.

1.      Mieterhöhung: Balkon mit hoher Lärmbelastung rechtfertigt keine höhere Miete

Das Amtsgericht Schöneberg entschied im Oktober 2014, dass ein Balkon an einer Straße mit hoher Lärmbelastung, vom Vermieter nicht als den Wohnwert erhöhendes Merkmal bei einer Mieterhöhung herangezogen werden kann.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt.

Die Mietwohnung war unter anderem mit zwei Bädern ausgestattet und verfügte somit über zwei Toiletten. In einem Bad befand sich eine Dusche. Die zur Wohnung gehörigen Balkone befanden sich jedoch an der Straßenseite.

Der Mieter machte geltend, dass die Balkone wegen des Straßenlärms nicht nutzbar wären. Aus diesem Grund hatte er der Mieterhöhung nicht in voller Höhe zugestimmt. Denn der Mieter hatte die beiden Balkone als den Wohnwert erhöhende Merkmale angesetzt.

Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Balkone nicht als den Wohnwert erhöhende Merkmale zu Gunsten des Vermieters anzusehen waren. Da diese an einer lauten Straße lagen, waren sie nicht zum Aufenthalt von Menschen geeignet. Die Mieterhöhung war somit nicht in der vom Vermieter geltend gemachten Höhe gerechtfertigt (AG Schöneberg, Urteil v. 16.10.14, Az. 107 C 434/12).

2.      Mieterhöhung: Rechtmäßig ohne öffentlich zugänglichen Mietspiegel

Dass ein Mietspiegel einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden muss, wenn er allgemein zugänglich ist, stellte erneut das Landgericht Karlsruhe im April 2014 klar. Es spielt dabei keine Rolle, wenn ein Mietspiegel nicht kostenlos, sondern nur gegen eine geringe Gebühr erhältlich ist.

Ein Vermieter hatte den Mieter seiner Mietwohnung zur Zustimmung zur Mieterhöhung aufgefordert. In der Erklärung über die Mieterhöhung hatte der Vermieter auf den örtlichen Mietspiegel Bezug genommen, diesen jedoch nicht beigefügt.

Der Mietspiegel war für 6 € bei der Gemeinde erhältlich. Der Mieter stimmte jedoch der Mieterhöhung nicht zu, weil ihm der Mietspiegel vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellt worden war. Das Mieterhöhungsverlangen war nach seiner Ansicht aus diesem Grund formell nicht ordnungsgemäß.

Das Landgericht Karlsruhe entschied zu Gunsten des Vermieters, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war. Der Vermieter war nicht verpflichtet, den Mietspiegel beizufügen, da dieser öffentlich zugänglich war. Dabei muss ein Mietspiegel nicht kostenlos zur Verfügung stehen.

Auch wenn ein Mietspiegel gegen ein geringes Entgelt bei öffentlich zugänglichen Stellen erhältlich ist, entfällt die Verpflichtung des Vermieters seinem Mieterhöhungsverlangen einen Mietspiegel beizufügen. Eine Gebühr von 6 € überschreitet die für einen Mieter zumutbare Grenze nicht (LG Karlsruhe, Urteil v. 11.04.14, Az. 9 S 17/14).

3.      Mieterhöhung: Letzter Mietspiegel ist maßgeblich

Wenn nach Versendung eines Mieterhöhungsverlangens an den Mieter ein neuer Mietspiegel in Kraft tritt, ist dieser maßgeblich. Dieser neue Mietspiegel muss dann auch in einem Rechtsstreit über die Mieterhöhung beachtet werden. Dies stellte das Landgericht Berlin im November 2014 klar.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt. Zum Zeitpunkt der Versendung des Mieterhöhungsverlangens an den Mieter galt noch der Mietspiegel 2011. Mit diesem Mietspiegel hatte der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen auch begründet.

Während des Gerichtsverfahrens trat jedoch der Mietspiegel 2013 in Kraft, den das erstinstanzliche Gericht auch seiner Entscheidung zu Grunde legte. Der Mieter war der Ansicht, dass dies nicht zulässig ist.

Das Landgericht Berlin entschied in zweiter Instanz, dass die Anwendung des Mietspiegels 2013 durch das erstinstanzliche Gericht nicht zu beanstanden war. Zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete war der spätere Mietspiegel besser geeignet.

Er gab die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens verlässlicher an. Die maßgeblichen Daten waren näher zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ermittelt worden (LG Berlin, Urteil v. 07.11.14, Az. 65 S 527/13).

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.