Mieterwechsel: Betriebskosten als Stolperfalle

Kaum eine Phase im Vermietungsalltag wird so sehr unterschätzt wie der Mieterwechsel. Dabei kommen hier in wenigen Monaten und Wochen so viele neue Faktoren hinzu, die man als Vermieter unbedingt beachten muss, um keine finanziellen Nachteile erleiden zu müssen. Zudem wird durch die Flexibilisierung der Arbeit immer häufiger umgezogen.

Die Folge: Innerhalb weniger Monate „verspielen“ manche Vermieter – völlig unnötig – einen Teil der Mieteinnahmen.

Kostenfallen, die den Mieterwechsel zu einem „Renditekiller“ werden lassen können gibt es viele. Beispiel: Wie werden die Betriebskosten nicht zur Stolperfalle?

Hinweis: Wie Sie alles richtig machen, lesen Sie in diesem Beitrag. Dabei kommt es in erster Linie nicht darauf an, dass Sie als Vermieter Ihr (vermeintliches) Recht erkämpfen. Was nützt Ihnen schließlich der schönste Erfolg vor Gericht, wenn beim Mieter nichts zu holen ist?

Entscheiden Sie sich deshalb im Zweifel immer für den wirtschaftlich sinnvollen Weg, auch wenn Sie dafür mal eine Rechtsposition „links liegen lassen“ müssen.

Sie verteilen die Betriebskosten nicht richtig

Endet das Mietverhältnis im Verlauf einer Abrechnungsperiode und zieht Ihr Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Zwischenabrechnung. Allerdings kann er verlangen, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Gas, Wasser, Strom) die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.

Eine Besonderheit gilt für die Heizkosten: Unterscheiden Sie zwischen den Kosten, die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen sind, und den übrigen Kosten.

Beim Mieterwechsel betrifft die Zwischenablesung nur den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten. Hierfür genügt es, dass Sie bei Rückgabe der Wohnung den Stand der Erfassungsgeräte notieren.

Was die verbrauchsunabhängigen Anteile des Wärmeverbrauchs betrifft, so können Sie diesen Kostenanteil wahlweise nach der sogenannten Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig zwischen dem ein- und ausziehenden Mieter aufteilen.

Diese Tabelle berücksichtigt den unterschiedlichen Wärmebedarf in den einzelnen Monaten eines Jahres. Dabei wird jeder Monat mit einer bestimmten Zahl bewertet, die umso höher ist, je mehr Heizkosten im jeweiligen Monat erfahrungsgemäß anfallen. Die Gradtagszahlen sind nach DIN genormt und festgelegt.

Nach der zweiten Methode können Sie nur die Heizkosten, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, auch zeitanteilig auf den Vor- und Nachmieter verteilen.

Die Aufteilung nach Zeitanteilen kommt dagegen aber ausschließlich für die Kosten des Warmwasserverbrauchs in Betracht, da diese von den Außentemperaturen nahezu unabhängig sind.

Den zu ermittelnden Kostenanteil für den Warmwasserverbrauch berechnen Sie dann einfach gleichmäßig nach den Monatsanteile (Juni bis 15. Monaten. Insgesamt 8½ Februar) muss der Vormieter im Beispiel zahlen.

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