Mietkaution: ein Überblick für Vermieter

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Vermieter sollten bei der Mietkaution nicht den Überblick verlieren, denn je nach Fall kann es zu ungewollten Überraschungen kommen. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Wer Immobilien besitzt, hat eine Wertanlage, die schon mit den steigenden Preisen für Grund und Boden wertvoller wird und bei Vermietungen fortlaufende Einahmen bringt. Doch Mieter ist nicht gleich Mieter. So ist es durchaus möglich, dass jemand, nach anfänglich solider Lebens- und Einkommenssituation plus entsprechender Bonität Einbrüche mit finanziellen Engpässen erlebt, die eine regelmäßige Mietzahlung gefährden. Auch gibt es Zeitgenossen, die entgegen aller Vermutung alles andere als pfleglich mit der Wohnung umgehen und am Ende die Handwerkerkosten für entsprechende Reparaturen in die Höhe treiben.

Zahllose Gerichtsurteile

Für derartige Fälle gibt es die Mietkaution – eine Art der Mietsicherheit. Ein Überblick über die grundlegenden Aspekte dieser Sicherheitszahlung tut Not, denn im Detail kann man sich in den verschiedensten Gerichtsurteilen verlieren. Das Mietrecht ist ein Rechtsgebiet mit ausgeprägter Prozessfreudigkeit, das von relativ wenigen Paragraphen aber umso mehr Entscheidungen lebt. Hier das Wichtigste zur Mietkaution bzw. Mietsicherheit im Überblick.

Zunächst einmal gibt es keine gesetzliche Pflicht sie zu zahlen. Die Mietkaution ist frei vereinbar, kann also im Mietvertrag festgelegt werden und ist zu leisten, sofern beide Parteien unterschrieben haben. Die Höhe darf maximal drei Monatskaltmieten betragen, also ohne Nebenkosten. Ausnahmen gibt es nur bei einer vereinbarten Pauschalmiete, auch Bruttowarmmiete genannt.

Fällig ist die Kaution mit Beginn des Mietverhältnisses. Allerdings kann man einen Mieter nicht zwingen, die Kaution schon vorher komplett zu zahlen. Er darf sie in drei monatlichen Raten zahlen. Entgegenlautende Vereinbarungen sind laut Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam, auch wenn sie der Mieter unterschrieben hat.

Ist die Mietkaution gezahlt, bleibt sie dennoch im Besitz des Mieters, sie ist lediglich zur Sicherheit hinterlegt. Deshalb ist man als Vermieter verpflichtet, das unter Vorbehalt fremde Geld so anzulegen, dass es jederzeit sicher zurückgezahlt werden kann. Die übliche Form ist die sogenannte Barkaution, für die ein gesondertes, insolvenzsicheres Konto (Mietkautionskonto) einzurichten ist, was in der Regel durch die Einlagensicherung der Banken gewährleistet ist. Zudem muss die Anlage Zinsen bringen. Ein Sparbuch tut es somit auch. Jeder Mieter hat am Ende Anspruch auf vollständige Rückzahlung plus Zinsen. Solange ein solches Mietkautionskonto nicht eingerichtet ist, kann der die Mietkaution zurückhalten.

Verwahrtes Mietergeld nicht antasten

Da ein Vermieter fremdes Geld verwaltet, das lediglich künftige Ansprüche absichert, muss er es nicht nur wie beschrieben anlegen, es darf erst recht nicht für fremde Zwecke verwendet werden, etwa im Falle eigener finanzieller Schwierigkeiten. Hier droht unter Umständen sogar Strafanzeige wegen Untreue entsprechend Paragraph 266 Strafgesetzbuch. Davon abgesehen kann der Mieter dann ohne Kündigungsfristen kündigen. Das kann er ebenso, wenn die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt wurde.

Es ist auch nicht zulässig, sich an der Mietkaution wegen Forderungen zu bedienen, die bestritten werden. Was bei ausstehenden Mietzahlungen mit entsprechenden Abmahnungen noch relativ einfach zu begründen ist, sorgt bei Schäden an der Wohnung gewöhnlich für Streit. Meist geht es bei Renovierungs- und Reparaturkosten um die Abgrenzung zwischen der üblichen Abnutzung einer Wohnung und dem nicht vertragsgemäßen Gebrauch.

Sind die Kratzer im Holzboden zu viele und zu tief? Wie steht es mit den Dübellöchern im Bad? Die Gerichte produzieren täglich neue Urteile zu derartigen Fragen. Im Zweifel muss man abwarten, bis eine Entscheidung rechtskräftig ist. Das gilt ebenfalls, wenn der Mieter Mietminderung wegen behaupteter Schimmelflecken und ähnlichem geltend macht.

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Hilfreich ist für solche Fälle, bei der Schlüsselübergabe vor Einzug in die Wohnung ein gemeinsames Protokoll zum Zustand aufzusetzen. Damit verhindert man zumindest, dass ein Mieter von ihm verursachte Schäden dem Vormieter in die Schuhe schiebt. Auch beim Auszug sollten möglichst viele vorhandene Mängel ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Sobald es nämlich von beiden Seiten unterschrieben ist, kann alles, was danach entdeckt wird, nicht mehr geltend gemacht und von der Kaution abgezogen werden. Eine Ausnahme wäre hier eine nachweisbare arglistige Täuschung.

Überblick zu Mietkaution und Pfändung

Ist es gerade für Neuvermieter schon nicht ganz leicht, bei allen Eventualitäten zum Thema Mietkaution den Überblick zu behalten, so kommt noch ein Weiteres hinzu: Was, wenn der Mieter einer Zwangsvollstreckung ausgesetzt wird, um Zahlungsansprüche Dritter durchzusetzen – sei es, weil er Fristen versäumt hat, nicht zahlen will oder nicht kann?

Mit einem gerichtlichen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss wird in das Vermögen des Schuldners vollstreckt, und das umfasst auch Forderungen wie etwa den Rückzahlungsanspruch an den Vermieter aus der Mietkaution. Das Geld allerdings bleibt bis Ende des Mietvertrags unangetastet. Der Gläubiger kann allenfalls Schadensersatz fordern, wenn man versäumt ein Formular auszufüllen, das Vermietern in solchen Fällen immer zugestellt wird: die Drittschuldnererklärung.

Darin sind ein paar Fragen zu beantworten, die sich auf Mietvertrag, Summe, eventuelle Gegenforderungen, Abtretungen oder bereits vorhandene Pfändungen der Mietkaution beziehen. Sie sollen dem Gläubiger der Mieters Aufschluss geben, wie werthaltig oder belastet die Kaution bzw. zu pfändende die Forderung auf sie ist.

Ein Vermieter, der das Formular innerhalb von zwei Wochen beantwortet zurückschickt, muss dann nur noch beachten, dass er zu Ende des Mietverhältnisses das Geld nicht an den Mieter auszahlt. Dann nämlich müsste er dieselbe Summe zusätzlich an den Gläubiger zahlen. Auf jeden Fall sollte man sich zu dem Zeitpunkt erkundigen, ob der Anspruch des Gläubigers überhaupt noch besteht.

Mietkautionsbürgschaft

Erheblich einfacher kann es für Vermieter sein, wenn man sich mit dem Mieter von vornherein auf eine Mietkautionsbürgschaft oder –versicherung einigt. Wird die von einer Bank (Bankbürgschaft) übernommen, zahlt der Mieter an diese eine jährliche Prämie bis er auszieht. Bei Schäden und berechtigten Forderungen geht die Bank bzw. die Versicherung (Mietkautionsversicherung) durch die Bürgschaft in Vorleistung. Forderungen werden bei der Bankbürgschaft damit sofort beglichen, auch wenn sie noch nicht gerichtlich geklärt sind. Als Vermieter ist man mit der Bürgschaft eigentlich immer auf der sicheren Seite und muss zudem kein eigenes Konto einrichten.

Hat man sich indes für die klassische Barkaution entschieden, hat man nach Beendigung des Mietverhältnisses etwas Zeit, das Geld zurückzuzahlen und zu prüfen, ob irgendwelche Schäden vorliegen. Vorausgesetzt natürlich, es liegt kein Übergabeprotokoll vor. Zurückhalten kann man auch einen Teil der Kaution, sofern die Betriebskostenabrechnung noch aussteht.

Für diese angemessene Überlegungsfrist gibt es keine starren Vorgaben. Üblich sind drei bis sechs Monate. Danach aber verjähren Ansprüche des Vermieters. Was noch offene Betriebskosten angeht, so muss man nach einem Jahr damit rechnen, dass der Mieter klagt. Er selbst wiederum hat drei Jahre Zeit, bevor sein Anspruch auf die Mietkaution verjährt.


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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.