Mietkürzungen: Wann ist der Mieter im Recht?

Im Vermietungsalltag kommt es immer wieder vor, dass Mieter wegen angeblicher oder auch tatsächlicher Mängel die Miete kürzen. Für Sie als Vermieter bedeutet dies im Ernstfall eine Reduzierung Ihrer Rendite.

Aus diesem Grund sollten Sie Mietminderungen, auch wenn sie lediglich angekündigt werden, ernst nehmen. Keinesfalls sollten Sie untätig bleiben.

Dies gilt selbst dann, wenn Sie der Meinung sind, der behauptete Mangel sei nicht vorhanden. Sie riskieren in derartigen Fällen, dass bei einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung Ihr Verhalten als Zustimmung bzw. Duldung einer Mietminderung ausgelegt wird.

Reagieren Sie deshalb auf jede Ankündigung einer Mietminderung bzw. jede Mietminderung unverzüglich und klären Sie, ob der behauptete Mangel tatsächlich vorhanden ist. Auf welche Punkte Sie hierbei achten und wie Sie sich konkret verhalten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann der Mieter die Miete kürzen darf

Ausgangspunkt ist zunächst Ihre Verpflichtung als Vermieter, die Mieträume in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Mit anderen Worten: Nur dann, wenn die überlassene Wohnung bzw. die Mieträume einwandfrei sind, haben Sie Anspruch auf die volle Miete.

Wichtig: Diese Pflicht gilt nicht nur für die Räumlichkeiten der Wohnung, sondern auch für deren Ausstattung sowie die Gemeinschaftseinrichtungen. Zu letzteren zählen beispielsweise Wasch- oder Trockenräume und die dazugehörigen Geräte.

Auch ein zentraler Müllschlucker oder Sporteinrichtungen (z.B. Schwimmbad oder Sauna), die Ihr Mieter mitbenutzen darf, gehören dazu.

Andere Rechte des Mieters

Wenn es um Mängel der vermieteten Wohnung geht, sollten Sie nicht nur wegen der Gefahr möglicher Mietminderungen aktiv werden. Bei Wohnungsmängeln stehen dem Mieter nämlich eine Reihe zusätzlicher Ansprüche zu, die Sie kennen sollten. Wichtig zu wissen ist hierbei, dass diese Rechte und Ansprüche zusätzlich zum Minderungsrecht bestehen.

Dies bedeutet, dass Ihr „Risiko“ als Vermieter über den eigentlichen Minderungsbetrag hinausgeht. In Betracht kommen folgende Rechte:

• Schadensersatzanspruch
• Beseitigungsanspruch
• Zurückbehaltungsrecht
• Kündigungsrecht

Schadensersatzanspruch des Mieters

An erster Stelle ist der Anspruch auf Schadensersatz zu nennen, welcher dem Mieter dann zusteht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt:

Wenn der Mieter durch einen nicht rechtzeitig beseitigten Mangel Sach-, Körper- oder Vermögensschäden erleidet, steht ihm ein Ersatzanspruch zu. Voraussetzung hierbei ist, dass der Wohnunsgmangel für den Schaden des Mieters ursächlich ist.

Beispiel: In der Wohnung tritt erhebliche Schimmelbildung auf und der Vermieter reagiert auf Aufforderungen des Mieters zur Beseitigung dieses Mangels nicht. Durch den Schimmel nehmen Möbel des Mieters Schaden.

Daraufhin kündigt der Mieter die Wohnung fristlos und verlangt im Wege des Schadensersatzes die Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten sowie Reparaturkosten für die beschädigten Möbel.

Beseitigungsanspruch des Mieters

Daneben besteht ein Beseitigungsanspruch des Mieters. Er kann also – zur Not auch unter Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe – vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen.

Danach ist der Vermieter verpflichtet, im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht den Wohnungsmangel zu beseitigen. Beispiel: Einige Rollläden in der Wohnung sind defekt. Der Mieter verlangt die Instandsetzung der schadhaften Rollläden.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Eine in der Praxis besonders bedeutsame Rolle spielte das Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Allerdings ist nach Inkrafttreten der Mietreform unklar, ob dieses Recht dem Mieter weiterhin zusteht. Insoweit muss die Entwicklung der Rechtsprechung zum neuen Mietrecht abgewartet werden.

Sollte das Zurückbehaltungsrecht unverändert fortbestehen, gilt Folgendes:Der Mieter kann den Mietzins bis zur Höhe des drei- bis fünffachen des zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrags zurückbehalten. Auf diese Weise verfügt er über ein Druckmittel um den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu bewegen.

Dies kann dazu führen, dass bei gleichzeitiger Ausübung des Minderungsrechts und des Zurückbehaltungsrechts zumindest vorübergehend eine spürbare Reduzierung der Mieteinnahmen eintritt.

Wichtig: Da das Zurückbehaltungsrecht dem Mieter lediglich als Druckmittel zugestanden ist, ist der Mieter nach Beseitigung des Mangels zur Zahlung des einbehaltenen Betrags verpflichtet.

Beispiel: Wegen Mängeln an der Klingelanlage mindert der Mieter die Miete um 15%. Die Reparatur kostet voraussichtlich 500 Euro, so dass er darüber hinaus einen Betrag zwischen 1.500 und 2.500 Euro einbehalten darf. Nach Reparatur der Klingelanlage muss er den einbehaltenen Betrag an den Vermieter auszahlen.

Kündigungsrecht

Außerdem steht dem Mieter noch ein fristloses Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät. Angesichts der durch die Mietreform auf drei Monate verkürzten Kündigungsfristen für den Mieter, dürfte diese Vorschrift in Zukunft eher an Bedeutung verlieren.

Dennoch müssen Sie wissen, dass infolge eines nicht rechtzeitig beseitigten Mangels der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen kann. Gefährlich ist dies insbesondere deshalb, weil Sie als Vermieter in derartigen Situationen außerdem mit Schadensersatzansprüchen rechnen müssen.