Mietminderung: Wann sie trotz Mangel nicht möglich ist
Zunächst: Vermieten Sie Wohnraum, können Sie das Recht des Mieters zur Minderung der Miete nicht vertraglich ausschließen.
Bei der Vermietung von Gewerberaum jedoch ist dies möglich – und oftmals auch zweckmäßig.
Zwei Grenzen sind Ihnen als Vermieter jedoch dabei gezogen: Einmal kann das Minderungsrecht nicht für Mängel ausgeschlossen werden, die dem Mieter arglistig verschwiegen wurden.
Zum anderen wäre auch bei der Gewerberaummiete eine Vereinbarung unzulässig, nach der dem Mieter die Möglichkeit genommen würde, wegen irrtümlich zuviel gezahlter Miete die weitere Mietzahlung später kürzen zu können.
Bestätigt der Mieter sodann durch seine Unterschrift, dass er die Wohnung als in vertragsgemäßem Zustand akzeptiert, ist sein Recht auf Mietminderung später ausgeschlossen.
Allerdings: Die Mängel dürfen nicht derart gravierend sein, dass der Vertragszweck nicht mehr gewährleistet wäre. Aus diesem Grund müssen bei einer Wohnung die Heizung, die Wasserversorgung, die Toilettennutzung (ggf. durch Außenanlage) und die Stromversorgung stets sichergestellt sein.
Mietminderung: Mangel durch Selbstverschuldung
Ganz klar: Hat der Mieter oder sein Mitbewohner bzw. sein Gast den Mangel selbst verschuldet, zum Beispiel in betrunkenem Zustand eine Scheibe zerstört, darf der Mieter hierauf gestützt nicht mindern.
In einem solchen Fall ist freilich auch er allein für die Behebung des Schadens verantwortlich. Dies gilt ebenso, wenn der Mieter oder ein von ihm beauftragter Handwerker versucht hat, einen Mangel selbst zu beseitigen, wodurch sich der Schaden aber noch vergrößert hat.
Zum anderen berechtigt Sie die unterlassene Mängelanzeige zum Schadensersatz für den Fall, dass sich der Mangel verschlimmert bzw. vergrößert.
Wird beispielsweise die Dachausbesserung aufwändiger, weil sie später erfolgt, als dies bei unverzüglicher Mitteilung des Mieters über die insoweit gegebene Undichtigkeit gegeben wäre, haftet er Ihnen für die dadurch bedingten Mehrkosten.
Mietminderung ausgeschlossen bei unerheblichen Mängel
Nur erhebliche Mängel können den Mieter zur Minderung berechtigen. Wann ein nur unerheblicher Mangel vorliegt, ist freilich immer eine Frage des Einzelfalls. Immer ist entscheidend, ob durch den Mangel der Mietgebrauch eingeschränkt ist.
Unterlassene Mängelanzeige
Entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, ist der Mieter zur unverzüglichen Anzeige verpflichtet. Dies macht Sinn, da Sie als Vermieter nicht fortlaufend den Zustand der Mieträume prüfen können und dürfen.
Unterlässt es der Mieter, Ihnen von einem Mietmangel Kenntnis zu geben, so hat dies für ihn Folgen. Zum einen darf der Mieter wegen eines nicht angezeigten Mangels die Miete nicht kürzen.
Ein nur unerheblicher Mangel liegt in aller Regel bei kleineren optischen Beeinträchtigungen oder bei nur sehr kurzzeitigen Defekten vor.
Allerdings können sich mehrere unerhebliche Mängel zu einem erheblichen Mangel addieren. Typisch hierfür sind Geruchs- und Lärmbelästigungen: Im Einzelfall muss sie der Mieter hinnehmen und sie können nur dann, wenn sie sich nach Art und Umfang erheblich addieren, zu einer berechtigten Mietminderung führen.
Wichtig: Für das Mietminderungsrecht des Mieters ist es ohne jede Bedeutung, ob Sie als Vermieter den Mangel verschuldet haben. Hat der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet, sind stets Sie als Vermieter verantwortlich.
Beispielsweise auch dann, wenn trotz sorgfältiger und regelmäßiger Wartung die Heizung ausfällt und repariert werden muss oder sich ein Nachbar des Mieters derart ruhestörend verhält, dass Ihr Mieter die Miete kürzt.
Dies wäre dann etwa der Fall, wenn der Mieter die Räume vor Abschluss des Mietvertrages gar nicht besichtigt, sich aber beim Vermieter nach dem Zustand der Fenster erkundigt hat.
Erhielt er die Antwort, dass die Fenster „in Ordnung“ sind, kann der Mieter später mindern – und zwar obwohl es natürlich grob fahrlässig ist, die Mieträume nicht zuvor besichtigt zu haben.
Bekannte Mängel berechtigen nicht zur Minderung
Gesetzlich ausgeschlossen ist das Recht zur Minderung bei Mängeln, die schon vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden und dem Mieter auch bekannt waren.
Will sich der Mieter seine Rechte auf Mietminderung sichern, muss er sich dies vorbehalten. Hierzu muss der Mangel schriftlich dokumentiert werden. Geschieht dies nicht und bezieht der Mieter die Mieträume „vorbehaltlos“, so kann er wegen der ihm bekannten Mängel nicht mehr die Miete mindern.
Insofern lässt sich auch keine Vorsorge treffen.
Denn das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass die Rechte des Mieters bei arglistigem Verschweigen des Vermieters nicht vertraglich ausgeschlossen werden dürfen. Besser ist es daher immer, Ihnen bekannte Mängel direkt anzusprechen und, wenn möglich, vom Mieter akzeptieren zu lassen.
Verhinderung der Mangelbehebung
Das gilt ebenso, wenn dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit ein offensichtlicher Mangel unbekannt geblieben ist.
Beispiel: Bei Besichtigung der Mieträume übersieht der spätere Mieter, dass die Fenster augenscheinlich undicht sind. Hierauf gestützt, kann der Mieter die Miete später also nicht mindern.
Ausnahme: Ein Mietmangel wurde dem Mieter arglistig verschwie- Zeigt der Mieter einen Mangel an, sollte man annehmen, dass er auch dessen schnelle Behebung wünscht. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass die Mangelbeseitigung vom Mieter verhindert oder mutwillig erschwert wird.
Besonders häufig geschieht dies, indem der Mieter keine Terminabsprachen mit dem von Ihnen als Vermieter beauftragten Handwerker trifft – oder sich an diese einfach nicht hält, so dass der Handwerker vor verschlossener Tür steht und unverrichteter Dinge wieder abreisen muss.
Für Sie besonders ärgerlich: Diese Kosten werden Ihnen als Auftraggeber vom Handwerker zusätzlich berechnet.
Immer dann, wenn ein notwendiger Zusammenhang zwischen dem Mietmangel und der gewünschten baulichen Veränderung besteht, muss der Mieter nämlich auch ihre Folgen hinnehmen.
In diesen Fällen haben Sie als Vermieter die Gerichte aber auf Ihrer Seite: Zum einen verliert der Mieter in einem solchen Fall sein Recht auf Mietminderung. Zum anderen muss er Ihnen für Ihre vergeblichen Aufwendungen haften, also etwa die unnötigen Fahrtkosten des Handwerkers ersetzen.
Für letzteres ist aber Voraussetzung, dass der Mieter schuldhaft die zusätzlichen Kosten veranlasst hat, etwa dadurch, dass er zur vereinbarten Zeit dem Handwerker die Mangelbehebung nicht ermöglicht hat.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
