Mietkürzung: Wann sie zulässig und wann nicht

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Nicht jeder Mangel führt zu einer Mietminderung - erfahren Sie hier, was Sie wann zahlen müssen, und wo sich eine Zahlung insgesamt erübrigt (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Die wichtigste und am häufigsten wahrgenommene Konsequenz aus dem Vorliegen von Mängeln ist die Möglichkeit des Mieters, die Miete zu mindern.

Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung.

Die Mietminderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Über die zulässige Höhe der Mietminderung gibt es unzählige gerichtliche Entscheidungen, die jedoch stets Einzelfallentscheidungen darstellen und nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragbar sind.

Beispiele für Mietkürzungen

So wurde zum Beispiel für die Entziehung eines Trockenraums vom Amtsgericht Köln eine Minderungsquote von 5% als angemessen erachtet, das Amtsgericht Saarbrücken billigte dem Mieter nur eine Minderungsquote von 2% zu.

Für eine defekte Gegensprechanlage werden dem Mieter je nach Gericht Minderungsquoten von 1 bis 6% zugebilligt. Eine ausführliche Liste zu Minderungsquoten finden Sie am Ende dieses Beitrags.

Die Frage nach der Berechnung der Höhe der Mietminderung wird leider immer noch von Gericht zu Gericht anders entschieden.

Mittlerweile berechnen die meisten Gerichte die Mietminderung von der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne die Betriebskostenvorauszahlung. Sofern es aber um den Mangel der ungenügenden Beheizung geht, erfasst die Minderung auch nach herrschender Meinung den Heizkostenanteil.

Viele Gerichte gehen immer noch von der tatsächlich geleisteten Gesamtmiete, also von der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen der Heiz- und Nebenkosten aus.

Andere Gerichte berechnen die Mietminderung auf der Basis der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlung auf die Nebenkosten.

Keine Minderung bei Ausschluss der Mietminderung

Das Recht des Mieters zur Minderung ist ausgeschlossen, wenn er Mängel, die bei Übergabe der Wohnung vorlagen, kannte oder kennen musste.

Beispiel: Ist in der Nähe der Wohnung eine Baustelle, deren Lärm bei der Besichtigung der Wohnung gut hörbar war, so kann der Mieter später nicht wegen dieses Baulärms mindern.

Die Tatsache allein, dass Mängel bei der Besichtigung vorhanden waren, führt aber noch nicht dazu, dass der Mieter nicht mehr zur Minderung berechtigt ist.

Wenn etwa Feuchtigkeitsflecken im Teppichboden vorhanden sind, so führt das nur dann sicher zum Ausschluss des Minderungsrechts, wenn über deren Ursachen und konkrete Auswirkungen gesprochen wird.

Das bedeutet für Sie, dass Sie bei der Übergabe einer Wohnung vorhandene Mängel nicht verschweigen dürfen. Sie müssen sogar ausdrücklich auf sie hinweisen, um sich die Zahlung der vollen Miete zu erhalten.

Eine Minderung ist dem Mieter dann nur noch möglich, wenn er sich diese ausdrücklich vorbehält.

Für einen solchen Vorbehalt ist es grundsätzlich ausreichend, wenn der Mieter diesen bei Abschluss des Mietvertrages mündlich ankündigt.

Praxis-Tipp: Aus beweistechnischen Gründen ist es immer sinnvoll, vorhandene Mängel schriftlich festzuhalten. Sie können diese im Mietvertrag selbst aufführen oder aber bei der Wohnungsübergabe in einem Wohnungsübergabeprotokoll notieren.

Weitere Ratschläge, wie Sie sich als Mieter schützen können, finden Sie hier.

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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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