Mietrückstand – Rechte & Pflichten von Mieter & Vermieter

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Definition: Was ist Mietrückstand? Ein Mietrückstand oder auch im schlimmsten Fall ein Mietausfall liegt aus Sicht des Vermieters vor, wenn […] (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

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Inhaltsverzeichnis

Mietrückstand: Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Definition Mietrückstand: Mieter begleicht seine Miete nur teilweise, zu spät oder gar nicht

Rechte Vermieter: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Rechte Mieter: Nachzahlungen möglich, fristgemäße Kündigung statt fristlos möglich

Sozialmiete: Sicherung der Wohnunterkunft, Ämter übernehmen die Miete

Verjährungsfrist: Mietschulden stehen unter der gesetzlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren


Definition: Was ist Mietrückstand?

Ein Mietrückstand oder auch im schlimmsten Fall ein Mietausfall liegt aus Sicht des Vermieters vor, wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen geringer sind als die im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbarten Mieten.

Mietrückstände lassen bei Vermietern die Alarmglocken läuten, denn es ist sehr schwierig, einen Mieter zu kündigen. Die Probleme können sich also lange Zeit fortwälzen. In Folge können nicht beglichene Mieten den Vermieter selbst in große finanzielle Schwierigkeiten bringen. Vermieter verlassen sich darauf, dass die Miete pünktlich und wie vereinbart beglichen wird. Meist wird nämlich der Mietzins für die Tilgung eines Immobiliendarlehens oder als zusätzliche Einnahme verwendet.

Ab wann spricht man von Mietrückstand?

In jedem Mietvertrag ist die Zahlung der Miete monatlich zu einem bestimmten Termin geregelt, meist bis zum dritten Werktag des Monats. Sobald der Mieter die Miete zum Fälligkeitstermin nicht gezahlt hat, ist er mit seiner Miete im Verzug. Rechtliche Schritte kann der Vermieter deswegen allerdings noch nicht einleiten.

Der Gesetzgeber vertritt die Auffassung, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats überweist, sofern sein Konto gedeckt ist und die Ausführung der Überweisung damit gewährleistet ist.

Es kommt also nicht darauf an, dass das Geld am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht, sondern dass die Überweisung fristgerecht durchgeführt wird. Dabei muss beachtet werden, dass der Samstag nicht als Werktag gezählt wird. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, die den Eingang der Miete zum dritten Werktag des jeweiligen Monats vorsehen, sind unwirksam.

Ausnahme

Mindert der Mieter wegen Wohnungsmängeln seine Miete, gerät er nicht in Zahlungsverzug.

Eine fristlose Kündigung ist auch für Vermieter mit finanziellem Aufwand verbunden. Was wiederum bedeutet, dass auch der Vermieter solch eine Situation regeln will. Daher sollten Mieter im Mietrückstand immer zunächst versuchen, sich mit ihrem Vermieter persönlich zu einigen.

Was sind Rechte des Vermieters bei Mietrückstand?

Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen, wenn ein Mietrückstand vorliegt.

Eine fristlose Kündigung kann nur bei folgenden Punkten durchgesetzt werden:

  • Wenn der Mieter zwei Monate nacheinander die Miete nicht zum vereinbarten Termin zahlt.
  • Wenn der Mieter zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete zahlt.
  • Wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht.

Der Vermieter kann zudem auch eine fristgerechte Kündigung aussprechen und sich auf eine erhebliche Verletzung von Vertragspflichten berufen. Hierbei muss allerdings die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Vorsicht

Zahlt der Mieter den Mietrückstand, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Dafür muss der Mieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Mietrückstand überweisen oder das Sozialamt die Miete übernehmen.

Eine fristgerechte Kündigung verliert ihre Wirkung infolge der Nachzahlung des Mietrückstands hingegen nicht. Wer sich ohnehin von seinem Mieter trennen will, sollte daher sicherheitshalber fristgerecht kündigen, um das Mietverhältnis ohne Verzögerungen zu beenden.

Wie sollte der Vermieter bei Mietrückstand vorgehen?

Juristisch gesehen ist eine Abmahnung des Mieters nicht erforderlich, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Dies liegt daran, dass die Miete eine regelmäßige Zahlung ist und der Mieter damit automatisch in Verzug gerät, wenn er die Mietzahlung nicht fristgerecht vornimmt.

Hinweis

Zahlt der Mieter zwar, aber verspätet, liegt eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. Will der Vermieter dem Mieter deshalb fristlos kündigen, muss er vorerst eine Mahnung aussprechen. Dies gilt auch für das Vernachlässigen der Wohnung oder ständige Lärmbelästigung durch den Mieter.

Ist das Vertragsverhältnis mit dem Mieter grundsätzlichunproblematisch und gibt es ansonsten keine Schwierigkeiten, sollte der Vermieter gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung erarbeiten, um den Mietrückstand zu beheben. Es kann daher sinnvoll sein, den Mieter zu kontaktieren anstatt ihn direkt mit einer fristlosen Kündigung zu konfrontieren.

Auch wenn eine Mahnung vor dem Aussprechen einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand nicht zwingend erforderlich ist, sollten Vermieter diese zunächst ihrem säumigen Mieter schicken. So lassen sich Zahlungsschwierigkeiten des Mieters besprechen und eine fristlose Kündigung kann möglicherweise vorgebeugt werden.

Generell ist es empfehlenswert, schon beim ersten Verzug das Gespräch zu suchen und nicht zu warten, bis der Sachverhalt für eine fristlose Kündigung erfüllt ist.

Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter: 

  • Option 1 – Mieter telefonisch kontaktieren: 

Vor allem bei langjährigen Mietern, die bisher immer pünktlich gezahlt haben, ist das eine gute Möglichkeit. Im Gespräch wird sich schnell erschließen, ob vielleicht ein Kontowechsel oder eine neue Online-Banking-Software die Verspätung verursacht hat. Womöglich ist der Mieter aber auch in finanzielle Schwierigkeiten geraten, und nun kann besprochen werden, wie und wann er den Rückstand ausgleichen will. Ein persönliches Gespräch mit der daraus erwachsenden Verbindlichkeit bei gutwilligen Schuldnern kann positiv wirken.

  • Option 2 – Mieter per Post abmahnen:

Wichtig ist, dem Mieter unmissverständlich deutlich zu machen, dass man als Vermieter die Miete unverzüglich erwartet und verspätete Mietzahlungen auf keinen Fall toleriert werden. Dieses Schreiben sollte spätestens zum 10. eines Monats beim Mieter eintreffen.

  • Option 3 – Mieter kündigen: 

Befand sich der Mieter bereits häufiger in Zahlungsverzug oder kumuliert sich sogar sein Mietrückstand, sollte man als Vermieter unbedingt darauf hinweisen, dass dieses Verhalten einen Vertragsverstoß darstellt, der das Mietverhältnis in Frage stellt und eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.

Begleicht der Mieter zeitnah nach Kontaktaufnahme den Mietrückstand, sollte dies als erledigt betrachtet werden. Jedoch ist es ratsam, die Mietzahlungen dieses Mieters für einige Monate aufmerksam zu verfolgen. Sollte dann erneut ein Mietrückstand auftreten, ist ein entsprechendes Mahnschreiben an den Mieter in Betracht zu ziehen.

Was tun, wenn man als Mieter im Mietrückstand ist?

Die wichtigste Vertragspflicht des Mieters ist es, die Miete pünktlich zu zahlen. Ist das nicht der Fall, spricht man vom Mietrückstand. Ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug, kann ihm die Wohnung fristlos gekündigt werden und eine Räumungsklage drohen. Daher ist schnelles Handeln in diesem Fall ratsam.

Mieter sollten möglichst rasch den Kontakt zum Vermieter suchen, um das weitere Vorgehen zu besprechen. So lassen sich Konflikte entschärfen und Wege finden, den Mietrückstand wieder auszugleichen, beispielsweise in Form von Ratenzahlungen. Auf dies müssen Vermieter allerdings nicht eingehen.

Wer auf staatliche Unterstützung angewiesen ist oder sehr wenig verdient, sollte Kontakt mit dem Sozialamt beziehungsweise dem Jobcenter aufnehmen. Die Behörden übernehmen im Regelfall die Zahlung der Mietrückstände, wenn ein entsprechender Antrag auf Mietschulden Übernahme gestellt wird.

Möglichkeiten, wenn man sich als Mieter im Mietrückstand befindet:

  • Schnelle Reaktion:

Ist man als Mieter im Mietrückstand, sollte sehr rasch reagiert werden. Das wichtigste ist, das man nicht untätig bleibt. Dabei gibt es mehrere Varianten, wie man rasche Reaktion zeigt. Die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter und das Beantragen von Miethilfe können hierbei sehr hilfreich sein.

  • Persönlich mit dem Vermieter sprechen:

Mieter sollten in solch einem Fall den Vermieter so schnell wie möglich persönlich kontaktieren. Vielleicht lässt sich eine Einigung finden. Mieter können anbieten, die fällige Monatsmiete in Raten abzubezahlen.

  • Hilfe von Mietervereinen:

Mieter können sich Hilfe bei Mietervereinen holen, die verschiedene Möglichkeiten aufzeigen und den Mieter beraten.

  • Geld leihen:

Mieter sollten sich außerdem in ihrem Verwandten- und Freundeskreis erkundigen, ob ihnen jemand ein Darlehen gewähren würde.

  • Mietzahlung von Jobcenter:

Sind Mieter arbeitslos und beziehen Arbeitslosengeld können sie ihren Mietrückstand sowie die künftige Miete unter Umständen vom Jobcenter bezahlen lassen. Dazu müssen sie einen Antrag auf Mietschulden Übernahme stellen. Die Übernahme der Mietschulden kann entweder mittels Beihilfe oder Darlehen erfolgen. Letzteres muss vom Mieter wieder zurückgezahlt werden.

  • Unterstützung vom Sozialamt:

Können Mieter von ihrem geringen Lohn die Miete nicht vollständig zahlen, können sie beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschulden Übernahme stellen.

  • Wohngeld beantragen:

Mieter sollten sich bei der zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung erkundigen, ob sie Anrecht auf Wohngeld haben.

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Am sinnvollsten ist es, die Summe für den Mietrückstand anderweitig zu beschaffen (z. B. über die Familie) um die Zahlung auszugleichen. So wird eine fristlose Kündigung des Mietvertrages unwirksam.

Rechte des Mieters im Mietrückstand

Wenn die Miete monatlich zu zahlen ist, droht bei zwei Monaten Mietrückstand die sofortige Delogierung. Laut dem Gesetzgeber ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.

Das sind die Rechte des Mieters:

  • Kündigungsgrund muss genannt sein:

Der Vermieter muss den Grund, in diesem Fall den Mietrückstand, in seinem Kündigungsschreiben angeben. Tut er es nicht, ist die Kündigung unwirksam.

  • Nachzahlen ist möglich:

War die Kündigung in diesem Punkt wirksam, so bleibt dem Mieter noch eine Chance. Er kann nachzahlen und so die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. Sie wird dann unwirksam, wenn spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bezahlt wird oder sich das Sozialamt verpflichtet, die Mieten zu übernehmen. Die Frist läuft ab der Zustellung der Räumungsklage.

  • Auch fristgemäße Kündigung möglich: 

Ein finanziell knapper Mieter sollte rasch Kontakt mit dem Sozialamt aufnehmen und beantragen, dass innerhalb der Frist eine Verpflichtungserklärung abgegeben wird. Die Nachzahloption hat aber Grenzen. Der Mieter kann sie nur alle zwei Jahre nutzen. Wer ständig die Miete schuldig bleibt und im letzten Moment nachzahlt, soll nicht geschützt werden. Will der Vermieter in jedem Fall einen unzuverlässigen Mieter loswerden, so kann er mit der fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung aussprechen, wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten.

Zusatzinformation

Wer während der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung erhalten und den Mietrückstand beglichen hat, kann diese Kündigung nicht erneut über die Nachzahlung der Miete rückgängig machen. Diese Möglichkeit ist nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich.

Mietrückstand: Was ist die Verjährungsfrist?

Wird die Miete oder ein Teil dieser nicht gezahlt, so entstehen Mietschulden. Diese unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter innerhalb dieser Frist Zeit hat, seinen Anspruch auf die vereinbarte Miete oder nur auf den Teil der Miete, der zu wenig gezahlt wurde, gerichtlich geltend zu machen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist und der Vermieter hiervon erfahren hat oder hiervon hätte erfahren müssen.

Forderungen, dazu gehört auch der Mietzins, können verjähren. Wenn der Vermieter es über einen längeren Zeitraum unterlässt, auf die Schuld aufmerksam zu machen, hat der Mieter nicht mehr die Pflicht, einer zu spät eingetroffenen Forderung nachzukommen. Im Mietrecht existieren hier jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen, je nachdem ob es sich um Schulden aus der Nebenkostenabrechnung oder aber um Mietrückstände handelt. Für Mietrückstände gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren.

Mietrückstand: Die Mahnung

Ein Vermieter hat im Falle eines Mietrückstands die Möglichkeit, eine Abmahnung an den Mieter zu verfassen. Eine Abmahnung ist, im Sinne des Mietrechts, die Rüge des Vermietenden am Verhalten des Mieters der Mietwohnung oder des Hauses. Er wird in diesem Schreiben zur künftigen Unterlassung auffordern. Auch kann eine Abmahnung dazu gedacht sein, den Mieter unter dem Aspekt einer Unterlassungsklage oder einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu einer gewissen Handlung zu veranlassen.

Eine herkömmliche Abmahnung kann verschiedene Dinge zum Inhalt haben. Deshalb gibt es auch verschiedene Arten von Abmahnungen:

  • Missachtung der Hausordnung
  • Unerlaubte Tierhaltung
  • Ruhestörung
  • Treppenhausreinigung
  • Mietrückstand

Die Abmahnung wegen Mietrückstand kann unter Umständen zur Kündigung führen. Erst wenn die Mietzahlung auch nach einer oder mehrerer herkömmlicher Abmahnungen, auch mündlich, nicht erfolgt ist, wird gemeinhin ein solches offizielles Mahnschreiben verfasst.

Diese Mahnung unter Bezug auf einen Mietrückstand kann auchmündlich formuliertwerden. Allerdings wird kein Vermieter nur mündlich abmahnen, ein Dokument wird benötigt. Die Abmahnung wegen Mietrückstand ist ein durchaus drastischer Schritt seitens des Vermieters.

Für jeden Mieter ist es ratsam, in solch einem Fall, mit dem Vermieter in persönlichen Kontakt zu treten. Eine folgende Kündigung, weil weiterhin nicht oder nur unzureichend, zu spät bezahlt wird, muss schriftlich erfolgen.

Hinweis

In der Mahnung sollte darauf hingewiesen werden, dass man als Vermieter die unregelmäßigen Zahlungen festgestellt hat.

Wichtige Inhalte der Mahnung:

  • Konkrete Datumsangaben zum Geldeingang der Miete
  • Verweis auf den Mietvertrag mit der Zahlungsfrist für die monatliche Miete
  • Hinweis, dass die Verzögerung bei der Zahlung nicht länger geduldet wird
  • Aufforderung zur pünktlichen Mietzahlung
  • Verweis, dass bei künftiger unregelmäßiger Mietzahlung eine fristlose Kündigung erfolgt
  • Datum und Unterschrift

Empfehlenswert ist es, dass die Mahnung per Einschreiben an den Mieter versandt wird oder ihm persönlich übergeben wird. So stellt man sicher, dass der Mieter diese auch erhält.

Sozialmiete: Sozial Behörden können Mietrückstand übernehmen

Geht bei einem Gericht eine Räumungsklage ein, muss das Gericht dem Sozialträger unverzüglich bestimmte Daten mitteilen. Die Ämter können Schulden übernehmen, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist.

Diese Daten umfassen Folgendes:

  • Tag des Eingangs der Klage
  • Name und Anschrift der Parteien
  • Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete
  • Höhe des geltend gemachten Mietrückstands
  • Höhe der geltend gemachten Entschädigung
  • Termin zur mündlichen Verhandlung

Die Behörden haben die Kosten für Unterkunft und Heizung zu tragen, soweit sie angemessen sind. Außer den laufenden Kosten für die Heizung sind daneben weitere in Zusammenhang mit der Miete stehende Nebenkosten zu gewähren.

Diese Kosten werden neben der Miete vom Sozialträger übernommen:

  • Grundsteuern
  • Gebäudeversicherung
  • Straßenreinigung
  • Allgemeinbeleuchtung
  • Hausmeisterkosten

Die Lebenshaltungskosten, die der allgemeinen Haushaltsführung zugerechnet werden, sind dagegen mit den Regelsätzen abgegolten.

Diese Kosten muss der Mieter nach wie vor selbst tragen:

  • Kabelanschluss
  • Strom
  • Warmwasseraufbereitung
  • Wasserkosten
  • Abwassergebühren
  • Müllabfuhr

Laut Gesetz sollen Schulden übernommen werden, wenn andernfalls Wohnungslosigkeit droht. Dabei sind die Geldleistungen als Darlehen an die Mieter zu erbringen. Die Mieter müssen das Geld also später zurückzahlen. Den Vermieter selbst betrifft das Darlehen dagegen nicht.

Der Vermieter hat also die Chance, rückständige Miete von einem Sozialträger zu erhalten. Als Vermieter sollte man den Sozialträger schon vor Erhebung einer Klage auf eine drohende Obdachlosigkeit hinweisen und darauf aufmerksam machen, dass man ohne Zahlung eine Räumungsklage bei Gericht einreicht.

Falls sich ein Sozialträger zur Zahlung verpflichtet, wird in aller Regel die Kündigung des Vermieters unwirksam. Das gilt aber nicht, wenn ein solches Verfahren innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal stattgefunden hat.

Musterbrief des Vermieters bei Zahlungsverzug an die Behörde

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mieter, Herr Max Mustermann, bezieht bei Ihnen Leistungen. Nun ist er mit der Zahlung von 2 Monatsmieten, also mit einem Betrag von … € in Verzug geraten.

Aufgrund seiner persönlichen wirtschaftlichen Situation ist nicht davon auszugehen, dass eine Zahlung dieses Betrags in absehbarer Zeit geleistet wird. Für die Zukunft sind die Zahlungen jedoch gesichert.

Sie haben die Möglichkeit nach § 22 Abs. 5 SGB II die Mietschulden zu übernehmen. Das ist notwendig, da andernfalls eine Wohnungslosigkeit eintreten wird.

Ich werde bei Nichtzahlung des Betrags eine Kündigung aussprechen sowie eine Räumungsklage einreichen. Dann wären Sie ohnehin nach § 22 Abs. 6 SGB II zu beteiligen.

Ich bitte um Prüfung, ob meinem Mieter ein Darlehen für seine offenen Mietzahlungen gewährt werden kann. Er wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Marie Musterfrau

Mietrückstand: Grund zur fristlosen Kündigung?

Wenn man sich in einem erheblichen Mietrückstand befindet, kann der Vermieter fristlos kündigen. Hierfür muss ein Kündigungsgrund genannt werden.

Wichtig ist, dass ein Vermieter keine Mahnung zustellen muss, bevor er fristlos kündigt. Es reicht, dass der Mieter säumig ist. Sobald die Miete nicht fristgerecht beim Vermieter eingegangen ist, ist der Mieter im Verzug.

Damit man seinen Mieter fristlos kündigen kann, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Die Miete wurde über zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine nicht gezahlt.
  • Der Mieter befindet sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand und hat in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht oder nur unvollständig gezahlt.
  • Der Mieter ist insgesamt mit mehr als einem Mietbeitrag im Verzug, wenn sich der Zeitraum auf mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt.

Damit eine fristlose Kündigung als solche Gültigkeit erhält, muss man sich als Vermieter an bestimmte Formvorgaben halten:

  • Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen.
  • Der Vermieter muss die Kündigung persönlich unterschreiben. Wird sie von einem Hausverwalter oder einem Anwalt verfasst, muss dieser eine Vollmacht dafür besitzen. Diese sollte der Kündigung dann beigelegt werden.
  • Wenn das Mietobjekt von mehreren Mietern bewohnt wird, muss die Kündigung jedem einzelnen Mieter zugestellt werden oder ausdrücklich an alle Mieter gerichtet sein.
  • Bei einer fristlosen Kündigung können Vermieter die Frist selbst festlegen.
  • Die Kündigung wird ab dem Zeitpunkt wirksam, an dem sie der Empfänger erhält. Deshalb sollte diese nur per Einschreiben verschickt oder persönlich abgegeben werden.
  • Der Vermieter muss eine fristlose Kündigung begründen. Dies kann beispielsweise der Mietrückstand sein.

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Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.