Fristlose Kündigung eines Mietvertrags – Vermieter, Mieter & Gründe

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Bei der Kündigung eines Mietvertrages ist stets die Kündigungsfrist zu beachten - so gehen Vermieter am besten vor. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Inhalt
Inhaltsverzeichnis

Wissenswertes zur fristlosen Kündigung

Definition: Sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses

Grundlage: Schwerwiegende Gründe, Fortführung des Vertrages unzumutbar

Kündbar: Vermieter & Mieter können fristlos kündigen

Fallstricke: Formalitäten, Zustellung, Schwere der Gründe

Lösungsansatz: Fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung

Kritik: Mietvertrag sollte erfüllt werden; fristlose Kündigung oftmals nur Vorwand; Rechtliche Auseinandersetzungen


Definition: Was ist eigentlich eine fristlose Kündigung?

Verträge bilden das Grundgerüst des gemeinsamen Lebens. Ob Arbeitsverhältnis, ein Mobilfunkvertrag oder eine geschäftliche Zusammenarbeit: Verträge sind unausweichlich und regeln die jeweiligen Bedingungen detailliert. Auch das Mietverhältnis wird vertraglich geregelt. In diesem Zusammenhang kann man regelmäßig von fristlosen Kündigungen lesen.

Normalerweise werden Verträge durch eine ordentliche Kündigung beendet. Bei dieser kündigt eine der Vertragsparteien das Vertragswerk regulär, es gelten dann die von beiden Parteien einzuhaltenden Bedingungen. Bei einem Mietvertrag sind dies beispielsweise Bestimmungen, bis wann eine Kündigung einzureichen ist und wie lange die Kündigungsfrist dauert. Diese im BGB geregelten Standards sind primär im Rahmen des Mieterschutzes installiert worden.

Bei einer fristlosen Kündigung, angestrebt durch eine der Vertragsparteien, soll ein Vertrag sofort und ohne die Wahrung von Kündigungsfristen aufgelöst werden. Bei einem Mietvertrag ist die gesetzliche Grundlage dafür beispielsweise im BGB §543 geregelt. Doch eine fristlose Kündigung kann nicht ohne schwerwiegenden Grund angestrebt werden. Damit diese rechtlich Bestand hat, benötigt es einen Grund, der es unmöglich macht, die Kündigungsfrist abzuwarten bzw. den Mietvertrag fortzuführen.

Formalitäten bei einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses

Für die Kündigung von Wohnraummietverträgen schreibt das BGB zwingend die Schriftform vor (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: Die Kündigung muss entsprechend den gesetzlichen Regelungen des BGB schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein. Wurde von einer Partei nur mündlich die Kündigung erklärt, ist diese Kündigung unwirksam. Auch per E-Mail, Fax oder SMS kann man einen Mietvertrag nicht wirksam kündigen.

Vorsicht

Im Gewerberaummietrecht gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form für die Kündigung. Hier ist auch eine mündliche oder beispielsweise per E-Mail übermittelte Kündigung wirksam, es sei denn, im konkreten Gewerbemietvertrag ist eine besondere Form für die Kündigung vereinbart worden.

Auf die Zustellung kommt es an

Wer fristlos einen Mietvertrag kündigen möchte, muss vor allem sicherstellen, dass die andere Partei diese Kündigung auch erhält. Da die Schriftform vorliegen muss, reicht hier keine Androhung einer fristlosen Kündigung oder ein normaler Einwurf aus. Um sicher nachweisen zu können, dass die Kündigung zugestellt worden ist, gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Optionen zur verlässlichen Zustellung:

  • Zustellung via Bote, der Empfang quittieren lässt (professioneller Service, Angehöriger, …)
  • Zustellung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher
  • Einschreiben mit Rückschein der Post (mit Einschränkungen)
  • Empfang persönlich quittieren lassen

Abgesehen von diesen Punkten gilt es auch einige Formalien bei der fristlosen Kündigung zu beachten. So ist unbedingt dafür zu sorgen, dass der ausdrückliche Kündigungswille klar dargestellt wird. Dahinter verbirgt sich eine klare, bedingungslose Aussage bezüglich der Kündigung. Ebenfalls notwendig für eine fristlose Kündigung ist die Benennung gültiger schwerwiegender Gründe. Diese unterscheiden sich selten von ordentlichen Kündigungsgründen, sind in ihrer Schwere aber deutlich ausgeprägter.

Tipp

Der Kündigungswille muss klar herausgestellt werden und darf nicht an Bedingungen geknüpft sein. Formulierungen wie „Wenn nicht xyz, dann kündige ich fristlos”  sind nicht gestattet. Ebenfalls gilt es klarzustellen, dass die Kündigung fristlos erfolgen soll.

Fristlose Kündigung des Vermieters: Worauf muss man achten?

Eine fristlose Kündigung, die schon beim Zugang der Kündigungserklärung sofort wirksam wird, ist in besonderen Fällen zulässig.

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter:

  • Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung durch den Mieter
  • Zahlungsverzug des Mieters
  • Grobe, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters

Der vertragswidrige Gebrauch meint jeden Gebrauch der Wohnung, der im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung und zu den vertraglichen Vereinbarungen steht. Geschützt wird die Wohnung als solche und das Eigentum des Vermieters.

Beispiele für einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung:

  • Die nicht genehmigte Tierhaltung
  • Die Vernachlässigung der Wohnung/ Mietsache in einer Weise, dass Schäden an der Wohnung auftreten
  • Die Weigerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, obwohl dadurch das Mietobjekt gefährdet wird
  • Die Verursachung von Lärmstörungen
  • Unerlaubte bauliche Veränderungen in der Wohnung

Liegt einer dieser Gründe in einer eheblichen Schwere vor, sodass es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, so kann fristlos gekündigt werden. Dabei sollten Formfehler unbedingt vermieden werden. Vordrucke aus dem Internet können als Muster hergenommen werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten diese von vertrauenswürdigen Quellen stammen oder von einem Anwalt überprüft werden.

Ist die Kündigung ausgesprochen, reagiert der Mieter allerdings nicht auf die fristlose Kündigung, hat der Vermieter die Möglichkeit mit einer Räumungsklage gegen diesen vorzugehen. Die Räumungsklage, sofern diese vom Gericht bestätigt wurde, gibt dem Vermieter das Recht, den Mieter gerichtlich binnen bestimmter Frist zum Auszug zu zwingen. Die Frist, welche im Zuge der Räumungsklage festgelegt wird, ist unterschiedlich. Familien mit Kleinkinder erhalten meist längere Fristen.

Vorgehensweise bei einer fristlosen Kündigung

Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung müssen beweisbar sein

Kommt es zu einem Mietprozess, gilt für die Darlegungs- und Beweislast Folgendes: Zunächst sollte der Vermieter die Kündigungsgründe nachvollziehbar darlegen können. Wurde beispielsweise eine Kündigung wegen ruhestörenden Lärms ausgesprochen, gilt es nun, die einzelnen Unruhezeiten darzustellen. Dies ist noch keine Frage der Beweisbarkeit. Denn beweisen muss man nur das, was zwischen Vermieter und Mieter auch wirklich streitig ist.

Beispiel: Es wurde wegen Ruhestörungen gekündigt, aber der Mieter zieht nicht aus. Es folgt die Räumungsklage. Dem Gericht wird ein Lärmprotokoll vorgelegt, aus dem sich 20 Ereignisse ergeben.

Der Mieter gibt nun zwölf dieser Lärmbelästigungen zu; beispielsweise, weil ein Leugnen keinen Sinn hat, da die Polizei vor Ort war oder weil der Mieter sein Verhalten einfach in Ordnung findet. Nun muss der Vermieter nur noch die restlichen acht Lärmbeschwerden beweisen.

Falls wegen einer Vertragsverletzung gekündigt wurde, liegt es also am Vermieter, die noch streitigen Verletzungen auch beweisen zu können.

Hinweis

Eine Ausnahme gibt es: Kündigt ein Vermieter wegen Zahlungsverzug, muss der Mieter angeblich geleistete Zahlungen beweisen.

Diese Beweismittel stehen zur Verfügung

Als Beweismittel kommen u. a. Zeugenaussagen, Urkunden und Schriftstücke oder auch Sachverständigengutachten in Betracht.

Wichtig

Als Zeuge dürfen weder die Mieter noch der Vermieter selber auftreten. Angehörige dürfen jedoch als Zeugen benannt werden. Diese haben zwar unter Umständen ein Aussageverweigerungsrecht, von dem sie aber keinen Gebrauch machen müssen.

Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieters

Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache kommt nicht nur bei Vertragsverletzungen des Mieters selbst in Betracht. Auch für das Verhalten eines Untermieters muss er einstehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter das Verhalten des Untermieters vorhersehen und beeinflussen kann.

Gleiches gilt für das Verhalten seiner Familien- und Haushaltsangehörigen, die mit dem Mieter in der Wohnung leben. Auch für sie hat der Mieter einzustehen. Zur fristlosen Kündigung berechtigt aber nur vertragswidriger Gebrauch, der so schwerwiegend ist, dass dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maß verletzt werden.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen & unpünktlichen Mietzahlungen

Zahlt ein Mieter regelmäßig seine Miete unpünktlich oder nicht in voller Höhe oder findet sich bei der Überweisung keine Verwendungsangabe, sollte man den Mieter damit konfrontieren. Als schwerwiegende Gründe gelten die genannten erst, wenn die Mietschulden zwei Monatsmieten übersteigen.

Ist die Miete am 3. Werktag noch nicht beim Vermieter eingegangen, sollte dieser dem Mieter den Zahlungsverzug mit einer Zahlungserinnerung bzw. gegebenenfalls einer Abmahnung vor Augen führen.

Es sollte auch darauf hingewiesen werden, dass im Wiederholungsfall eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird.

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Fristlose Kündigung bei Mietrückstand weniger als zwei Monatsmieten?

Was aber, wenn dieser Rückstand in einer solchen Höhe nicht vorliegt? Auch bei geringeren Beträgen haben Vermieter unter Umständen das Recht zu kündigen. Der Kündigungsgrund ist dann die unpünktliche Zahlung des Mieters. Es handelt sich dabei also um ein unzuverlässiges Verhalten des Mieters und erst in zweiter Linie sind die nicht gezahlten Mieten relevant.

Wichtig

In diesen Fällen haben Vermieter ihre Mieter zunächst abzumahnen. Die verspäteten Zahlungen sind Vertragsverletzungen, die der Mieter durch sein Verhalten ändern kann. Ohne Abmahnung dürfte eine entsprechende Kündigung wenig Aussicht auf Erfolg haben.

Rücksichtsloses Verhalten des Mieters als Voraussetzung für die fristlose Kündigung

Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigt nur in Fällen schweren Verschuldens die fristlose Kündigung. Voraussetzung ist ein beharrliches und rücksichtsloses Verhalten des Mieters. Hierzu zählen andauernde Verstöße gegen die Hausordnung ebenso wie fortwährende Belästigungen anderer Hausbewohner.

Auch Beleidigungen, tätliche Angriffe und sonstige Straftaten, die gegen andere Hausbewohner oder gegen den Vermieter bzw. die Mietsache selbst gerichtet sind, können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Zu den schwerwiegenden Vertragsverletzungen gehört auch der Fall, dass der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt.

Wenn der Mieter den Hausfrieden stört: Fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Wer als Mieter den Hausfrieden nachhaltig störte, musste schon immer mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Es handelte sich dann um eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens. Das galt natürlich auch umgekehrt, wenn sich der Vermieter den Vorwurf vertragswidrigen Verhaltens zuzog.

Inzwischen ist die Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund ausdrücklich gesetzlich geregelt. Danach liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Einzelne Störungen oder Störungen, die nur vereinzelt auftreten, reichen nicht aus. Nachhaltig bedeutet einschneidend, unaufhörlich. Typische Beispiele für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sind schwere Beleidigungen, Tätlichkeiten gegen den Vertragspartner oder dessen Angehörige, übermäßiger Lärm oder Streitereien.

Entscheidend ist jedoch, dass es sich um ganz besonders schwerwiegende Verstöße handeln muss, die eine sofortige Trennung der Vertragsparteien unausweichlich machen.

Das sind weitere Gründe für eine fristlose Kündigung

JaNein
Der Mieter verursacht mehrere Wasserschäden in erheblichem Umfang
Der Mieter lässt wiederholt Essen anbrennen, was die Gefahr eines Wohnungsbrandes befürchten lässt
Der Mieter verlässt häufig seine Wohnung im Erdgeschoss, ohne zuvor die Fenster geschlossen zu haben
Der Mieter begibt sich in den Wintermonaten zur stationären Behandlung in ein Krankenhaus, ohne die Wasserrohre vor dem Einfrieren zu schützen
Der Mieter beschädigt grob fahrlässig die Gegensprechanlage
Der Mieter lagert Kartons, Gartengeräte und Abfall im Treppenhaus, sodass der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist
Der Mieter lagert Sperrmüll in seiner Wohnung, ohne dass die Mieträume hierdurch Schaden nehmen
Der Mieter trocknet in seiner Wohnung Wäsche in erheblichem Umfang, ohne dass Feuchtigkeitsschäden entstehen
Der Mieter lagert in seinem Keller explosive Flüssigkeiten, wie zum Beispiel Benzin
Der Mieter lüftet seine Wohnung nicht aus reichend, was erheblichen Schimmelpilzbefall zur Folge hat
Der Mieter füttert häufig Tauben, was zu erheblichen hygienischen und akustischen Beeinträchtigungen führt

Die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung: In Zweifelsfällen auf Nummer sicher gehen

Ist sich der Vermieter nicht sicher, ob die Schwere der angekreideten Verhaltensweisen auch vor Gericht standhalten würden, schrecken viele Vermieter vor einer fristlosen Kündigung zurück. Es bietet sich mit der fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung aber eine Alternative.

Immer dann, wenn man sich nicht sicher ist, ob die Gründe in ihrer Intensität für eine fristlose Kündigung reichen, sollte man diese Karte ziehen. So verdeutlicht man unmissverständlich den Kündigungswillen und es besteht weiterhin die berechtigte Chance, dass der Mieter diese akzeptiert.

Tipp

Musterformulierungen:Ich kündige den Mietvertrag außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Dies ist meines Erachtens der xyz dieses Jahres.”

Mieter muss auch nach fristloser Kündigung weiterzahlen

Auch wenn der Mieter sofort auszieht, nachdem ihm die fristlose Kündigung erklärt wurde, entsteht dem Vermieter regelmäßig ein Schaden: Bis zur Neuvermietung der Wohnung werden keine Mieteinnahmen generiert.

Der Hauptfall eines vertragswidrigen Verhaltens, das zur sofortigen Kündigung berechtigt, ist der Zahlungsverzug. Da die Kündigung durch das vertragswidrige Verhalten des Mieters verursacht wird, hat er den hierdurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Er schuldet den Ersatz des Mietausfalls.

Den Mietausfallschaden kann man in Höhe der bisherigen Miete ersetzt verlangen. In dieser Höhe hätte der Vermieter ohne das vertragswidrige Verhalten des Mieters Einnahmen erhalten. Zeitlich kann man den Mietausfall geltend machen, bis der Mieter den Mietvertrag frühestens durch eine eigene Kündigung hätte beenden können (OLG Rostock, Urteil v. 02.07.09, Az. 3 U 146/08).

Darüber hinaus sollte überprüft werden, ob eine Befristung mit dem Mieter vereinbart war. Dann kann man bis zum Ablauf der Befristung Mietausfall für die Mietsache geltend machen. Ohne eine Vereinbarung zur Laufzeit besteht der Anspruch bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

So kann man als Mieter einen Mietvertrag fristlos kündigen

Ein Mieter hat, so wie der Vermieter, ebenfalls immer das Recht, den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, z. B. wenn die Benutzung der Mietsache mit einer erheblichen Gesundheitsschädigung einherginge.

Häufig nutzen Mieter die fristlose Kündigung, wenn sie bereits eine andere Wohnung gefunden haben und sich die Einhaltung der Kündigungsfrist und doppelte Mietzahlungen ersparen wollen. Sie begründen ihre fristlose Kündigung dann mit angeblichen Mängeln oder einer verzögerten Mängelbeseitigung durch den Vermieter.

Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht durch Vereinbarung zu Lasten des Mieters eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Eine außerordentliche Kündigung kann dann erfolgen, wenn das Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist (drei Monate) unzumutbar ist. Die außerordentliche Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und sollte erst dann passieren, wenn der Mieter schon eine Ersatzwohnung hat.

Mieter sollten sich auf Gegenwehr der Vermieter einstellen, da für diese eine spontane Kündigung meist auch einen Mietausfall bedeutet. Denn so schnell wird in der Regel kein Nachmieter gefunden. Dennoch: Ist der Zustand der Wohnung oder das Verhältnis zum Vermieter nicht mehr zumutbar, können Mieter den Schritt der außerordentlichen Kündigung gehen und so den Mietvertrag auflösen, sollten sich aber an alle Regeln zum Thema Abmahnung und Form der Kündigung halten.

Mängel als Grund für eine fristlose Kündigung durch den Mieter

Erhebliche Mängel an der Mietsache stellen nach der Rechtsprechung einen teilweisen Entzug der Benutzung der Räume dar und können daher tatsächlich zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Für eine fristlose Kündigung genügt es aber nicht, dass der Mieter einen Mangel nur angezeigt hat. Vielmehr muss er vorher ausdrücklich eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt haben, beispielsweise 14 Tage. Die Dauer der Frist hängt vom Umfang der Mängel ab. Der Mieter muss also die realistische Möglichkeit einräumen, den Mangel in dieser Zeit tatsächlich zu beheben bevor der Mietvertrag gekündigt werden kann.

Fünf Gründe, die Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen

Für Mieter gibt es einige Fälle, in denen eine außerordentliche Kündigung eingereicht werden kann, allerdings hat der Vermieter das Recht, diese anzufechten. Die Gesetzgebung des BGB gibt keine klare Regelung für die Begründung außerordentlicher Kündigungen vor, sondern spricht von einer Kündigung aus einem wichtigen Grund.

Wie dieser wichtige Grund aussehen kann, ist zum Teil im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten bzw. beruht zum Teil auf einzelnen Urteilen. Sicher gibt es aber auch noch zahlreiche Fälle darüber hinaus, die im Einzelfall aber genauer betrachtet werden müssen.

Das sind 5 übliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter:

  1. Erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen: Ist von einer starken Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters auszugehen wie zum Beispiel bei einer Belastung durch Schadstoffe oder Schimmel, ist eine außerordentliche Kündigung möglich und der Mietvertrag kann durch den Mieter aufgelöst werden. Der konkrete Fall wird in der Regel aber durch den Vermieter überprüft und erfordert eine vorherige Abmahnung, in der der Vermieter zur Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist aufgefordert wird. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter kündigen.
  2. Starke Lärmbelästigung: Herrscht in der Nachbarwohnung ein permanenter Lärm und es kommt zu regelmäßigen, nächtlichen Ruhestörungen, können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. Auch in diesem Fall muss der Vermieter vorher abgemahnt werden, es ist nämlich seine Pflicht, sich um ein ruhiges Zusammenleben im Haus zu kümmern.
  3. Eindringen des Vermieters in die Wohnung: Eine Vertragsverletzung, die zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen kann, ist, wenn der Vermieter mit seinem Schlüssel ohne Vorankündigung und ohne Vergewisserung, ob der Mieter anwesend ist, in die Wohnung eindringt.
  4. Unzumutbare Wohnbedingungen: Bei langfristigen Heizungsausfällen, dem dauerhaften Eintritt von Wasser durch die Decke oder einem dauerhaften Ausfall des Fahrstuhls (bei einer Wohnung in einem oberen Stockwerk – hier entscheidet der Einzelfall) können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. In allen Fällen ist eine Abmahnung des Vermieters mit Fristsetzung erforderlich. Erst nach dem Verstreichen dieser Frist, ohne dass etwas passiert ist, können Mieter kündigen.
  5. Bedrohung durch den Vermieter: Bedrohen oder beleidigen Vermieter ihre Mieter, können diese ebenfalls eine außerordentliche Kündigung einreichen. Auch wenn Personen aus dem Umfeld des Vermieters den Mietern drohen, ist eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses möglich. Der konkrete Fall muss aber immer isoliert betrachtet werden, da Drohungen oder Beleidigungen auch immer Ermessenssache sind.

Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters

Entzug oder Nichtgewährung des Mietgebrauchs als Grund für fristlose Kündigung

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ihm die Benutzung der gemieteten Räume ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Typischer Fall ist, dass der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht. Oder der Mieter behauptet, dass die Wohnung so gravierende Mängel aufweise, dass ihm die Benutzung der ganzen Wohnung oder einzelner Zimmer schlicht nicht mehr zugemutet werden könne.

Beispiele: Ständige Wasseraustritte aus der Decke, unzureichende Beheizbarkeit der gesamten Wohnung im Winter. Auch wenn ein Vermieter wegen eines Zahlungsverzugs seines Mieters unzulässigerweise einfach den Strom abschaltet, sehen die Gerichte hierin einen Entzug der Benutzbarkeit, die den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Dem Mieter steht allerdings dann kein Kündigungsrecht zu, wenn die Mängel nur geringfügig sind oder sich die Übergabe der Mieträume nur kurzfristig verzögert. Auch wenn der Mieter durch eigenes Verhalten die verspätete Übergabe oder die Mängel mitverursacht hat, kommt einefristlose Kündigung nicht in Betracht. Schließlich entfällt das Kündigungsrecht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder Übergabe der Wohnung kannte und dennoch ohne Vorbehalt eingezogen ist.

Ein Nachmieter ermöglicht keine fristlose Kündigung

Immer wieder meinen Mieter, dass sie den Mietvertrag vorzeitig lösen könnten, wenn sie nur einen oder mehrere Nachmieter benennen. Das ist jedoch ein Irrtum und nur in ganz seltenen Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn der Mieter gewichtige Gründe für seinen Auszug hat, die er bei Vertragsschluss nicht vorhersehen konnte und auch nicht durch eigene Entscheidung selbst herbeigeführt hat. Auf jeden Fall muss der Nachmieter zumutbar sein.

Ein Vermieter darf die Akzeptanz eines Nachmieters davon abhängig machen, dass dieser eine kurze schriftliche Erklärung zu seinen Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, seinen bisherigen Mietvertrag, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegt, dass er den derzeit noch mit dem Vormieter bestehenden Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde (BGH, Urteil v. 07.10.15, Az. VIII ZR 247/14).

Fristlose Kündigung: Meist nur nach vorheriger Abmahnung möglich

Ein Mieter kann das Mietverhältnis grundsätzlich nur dann fristlos kündigen, wenn er den Vermieter zuvor abgemahnt oder ihm die Gelegenheit gegeben hat, den Missstand, der ihn zur Kündigung veranlasst, zu beseitigen.

Beispiel: Ein Mieter kündigt den Mietvertrag fristlos, weil er sich durch permanenten nächtlichen Lärm der Nachbarmieter gestört fühlt. Art und Dauer der jeweiligen Lärmbelästigungen hat er im Kündigungsschreiben ausreichend dargestellt.

Trotzdem ist seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn er nicht zuvor auf die nächtlichen Ruhestörungen hingewiesen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gelassen hat.

Nur ausnahmsweise ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Mieter- und der Vermieterinteressen gerechtfertigt ist.

Beispiele: Der Vermieter hat dem Mieter bereits deutlich gesagt, er sehe keinen Mangel und werde den angeblichen Missstand nicht beseitigen. Auch schwerste öffentliche Beleidigungen des Mieters oder tätliche Angriffe rechtfertigen dessen sofortige Kündigung ohne Abmahnung.

Wenn ein Mieter einen Grund für eine fristlose Kündigung hat, muss er die Kündigung auch zeitnah aussprechen. Eine fristlose Kündigung, zu deren Begründung der Mieter auf Umstände verweist, die bereits Wochen oder Monate zurückliegen, wäre unwirksam. Der Mieter hätte dann nämlich sein Recht zur fristlosen Kündigung inzwischen verwirkt.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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