Mietvertrag: Schönheitsreparaturen und was dazu gehört

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Aufgrund einer Vertragsklausel sind Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet - doch es gibt Stolperfallen für Vermieter. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

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Ihr Mieter ist aufgrund einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Doch es stellt sich die Frage, was Sie im Einzelnen von ihm verlangen können.

Welche Arbeiten unter Schönheitsreparaturen fallen

Maßstab für den Umfang der Schönheitsreparaturen ist noch immer § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese Vorschrift gilt zwar nur für preisgebundenen Wohnraum, sie wird aber bei der Vermietung freifinanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen entsprechend herangezogen.

Schönheitsreparaturen umfassen nach dieser Regelung folgende Arbeiten: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Fehler müssen Vermieter nicht akzeptieren

  • Der Anstrich an Wänden oder Decken ist ungleichmäßig oder nicht deckend erfolgt.
  • Die Tapeten sind überlappend geklebt oder weisen Luftblasen oder abstehende Ränder auf.
  • Bei Einzug vorhandene Mustertapeten wurden überstrichen.
  • Der Lackanstrich von Türen oder Fensterrahmen weist „Laufnasen“ auf.
  • Im Farbanstrich finden sich festgetrocknete Schmutzpartikel oder Pinselhaare.
  • Lichtschalter, Steckdosen, Tür- oder Fensterbeschläge sind stellenweise überstrichen.

Keine Erweiterung durch Formularklausel möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erst kürzlich wieder betont, dass eine formularvertragliche Erweiterung dieser Definition von Schönheitsreparaturen unzulässig ist. Beispielsweise dürfen Sie nicht einfach in Ihren Vertrag hineinschreiben, dass der Mieter im Rahmen von Schönheitsreparaturen die Fenster und Türen auch von außen streichen soll (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 210/08).

Das Amtsgericht Gießen kippte eine Renovierungsklausel wegen der Formulierung: „Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.“ (AG Gießen, Urteil v. 30.06.09, Az. 48 MC 720/08).

Achtung: Mit einer unzulässigen Erweiterung würden Sie Ihre gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam machen. Ihr Mieter müsste dann also überhaupt nicht renovieren. Einzige Ausnahme: Zulässig ist eine Regelung im Mietvertrag, dass das Pflegen und Reinigen des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen gehört.

Tipp: Teppichbodenreinigung vereinbaren

Haben Sie Ihre Mietwohnung mit Teppichboden ausgestattet, schreiben Sie in den Mietvertrag hinein: „Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch die Grundreinigung des Teppichbodens.“ Haben Sie keine ausdrückliche Regelung zur Teppichbodenreinigung getroffen, fordern Sie Ihren Mieter, der zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, dennoch auch zur Grundreinigung des Teppichbodens auf.

Für ein Mietverhältnis über Gewerberäume hat der BGH nämlich inzwischen entschieden, dass die Reinigung des Teppichbodens auch ohne besondere Erwähnung im Vertrag zu den Schönheitsreparaturen zählt (BGH, Urteil v. 08.10.08, Az. XII ZR 15/07).

Sein Argument: Die Definition der Schönheitsreparaturen in der II. BV macht deutlich, dass der Mieter nicht nur die Oberfläche der Decken und Wände, sondern auch die des Fußbodens wieder in einen ansehnlichen Zustand bringen soll. Während früher eine Wohnungsausstattung mit gestrichenen Holzdielenfußböden üblich war, sind heute Wohnräume mit Teppichboden weit verbreitet.

An die Stelle des Streichens des Bodens tritt dementsprechend heute die Grundreinigung der Teppichböden – auch ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag. Dieses Argument lässt sich ohne Weiteres auf die Vermietung von Wohnungen übertragen.

Beachten Sie die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Manche Vermieter verwenden seit Jahren immer wieder die gleichen Vertragsformulare. Die Schönheitsreparaturklauseln in diesen Formularen sind inzwischen aber oft veraltet und unwirksam. Auch eigenmächtige Ergänzungen vorgedruckter Klauseln führen in der Praxis schnell zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.

Die Folge: Die Renovierungsregelung gilt als nicht vereinbart. Damit sind wieder Sie als Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Stolperfallen vermeiden

Die häufigsten Stolperfallen, die zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen, sind:

  • Vom Mieter werden Arbeiten verlangt, die über übliche Schönheitsreparaturen hinausgehen.
  • Die Art und Weise, wie der Mieter renovieren soll, ist zu rigide vorgegeben, beispielsweise hinsichtlich der zu verwendenden Farben und Materialien.
  • Der Mieter soll in irgendeiner Form für die Abnutzungen seines Vormieters aufkommen, beispielsweise durch eine Anfangsrenovierung.
  • Eine Renovierungspflicht besteht unabhängig da von, ob die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild überhaupt renovierungsbedürftig sind.

Schönheitsreparaturen: Halten Sie sich an die übliche Definition

Danach umfassen Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Faustformel: Erneuerung nach Abnutzung

Als Faustformel gilt: Zu den Schönheitsreparaturen zählen alle Maler- und Tapezierarbeiten innerhalb der gemieteten Räume, die dazu dienen, zu erneuern, was sich durch normalen Wohngebrauch abgenutzt hat. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Reparaturen an Fenstern, Türen oder Fußböden, die Erneuerung eines Teppichbodens, das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett oder Putz- und Maurerarbeiten.

Auch Arbeiten außerhalb der Wohnung, beispielsweise in Keller, Garage oder gemeinschaftlich genutzten Räumen, sind nicht Teil der Schönheitsreparaturen. Allerdings: Das Verschließen von Dübel- und Nagellöchern in der Wohnung dürfen Sie als übliche und notwendige Vorarbeit vor dem Tapezieren oder Streichen von Ihrem Mieter verlangen.

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Größerer Gestaltungsspielraum bei Gewerbemiete

Vermieten Sie Gewerberäume, dürfen Sie neben den üblichen Schönheitsreparaturen auch kleinere Instandsetzungsarbeiten, beispielsweise die Erneuerung von Teppichboden oder das Abschleifen von Parkett, durch mietvertragliche Regelung auf Ihren Mieter übertragen.

Tipp: Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt, nehmen Sie am besten eine Definition der Schönheitsreparaturen in Ihren Mietvertrag auf.

Musterformulierung

Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten:

das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).

Schönheitsreparaturen nach Kündigung des Mietvertrages

Nach dem BGB sind Sie als Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Sie können – und das ist in der Praxis auch üblich – diese Verpflichtung aber mietvertraglich auf Ihren Mieter abwälzen. Es hängt also von Ihrer mietvertraglichen Regelung ab, inwieweit Sie von Ihrem Mieter Schönheitsreparaturen verlangen können.

Diese Unwirksamkeitsgründe der Klausel gibt es

  • Mieter ist zur Renovierung bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet
  • Klausel enthält starren Fristenplan ohne Regelung wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“
  • Klausel gibt Mieter keine Möglichkeit einzuwenden, es bestehe noch kein Renovierungsbedarf
  • Endrenovierung auch ohne konkreten Renovierungsbedarf
  • Mieter muss bei Auszug Tapeten beseitigen (auch wenn kein Bedarf besteht)
  • Klausel verpflichtet Mieter zu Arbeiten, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, wie etwa Außenanstrich
  • Mietvertrag enthält Farbwahlklausel (Vorschreiben bestimmter Farben) auch für laufendes Mietverhältnis
  • Mietvertrag enthält Fachhandwerkerklausel, d. h., q Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit des Mieters sind ausgeschlossen

Darauf achten Sie, wenn der Nachmieter renovieren soll

Insbesondere in den Fällen, in denen Sie Ihrem Mieter erlauben seine Kündigungsfrist durch die Gestellung eines Nachmieters abzukürzen, kommt es häufig vor, dass nicht der ausscheidende Mieter, sondern der Nachmieter die Wohnung renoviert. Sie als Vermieter müssen in dieser Situation aufpassen, dass Sie Ihre Rechte nicht verlieren.

Bedenken Sie: Ihre Ansprüche auf Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen bestehen gegenüber dem Altmieter, durchgeführt werden diese Arbeiten aber von dem neuen Mieter.

Diese Situation kann für Sie durchaus gefährlich werden: Zieht nämlich der neue Mieter schon nach 2 Jahren wieder aus und verweigert dann im Hinblick auf die nur kurze Wohndauer die vollständige Renovierung, geht das zu Ihren Lasten. Sie können die Renovierung in der Tat nicht von dem neuen Mieter verlangen.

Das gilt auch dann, wenn er und der ehemalige Mieter eine Vereinbarung über die Übernahme der vollständigen Schönheitsreparaturen geschlossen haben. Sie müssen sich hier unbedingt vertraglich absichern.

Wichtig: Vereinbarung mit Mieter und Nachmieter treffen

Um Ihre Rechte zu sichern, ist es wichtig, dass Sie sich in die Vereinbarung zwischen dem ehemaligen Mieter und dem Nachmieter einklinken, also eine dreiseitige Vereinbarung treffen.

Die folgende Zusatzvereinbarung sichert Ihnen Ihre Rechte:

Zum Mietvertrag vom … ergeht folgende Zusatzvereinbarung:

Gemäß o. g. Mietvertrag ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Nachmieter übernimmt diese Verpflichtung hiermit als seine eigene Verpflichtung unter Anrechnung der Nutzungsdauer durch den Vormieter als eigene Nutzungsdauer. Der Vermieter erklärt sich mit dieser Vereinbarung einverstanden.

Altmieter Nachmieter Vermieter

Alternativ: Ausgleichsanspruch

Tipp: Alternativ können Sie auch mit dem neuen Mieter einen Ausgleich für die fehlende Anfangsrenovierung vereinbaren. Diesen Ausgleich können Sie in Form einer Geldleistung oder einer herabgesetzten Miete leisten. Wichtig ist hierbei, dass der Ausgleich der Höhe nach in etwa den Kosten der Anfangsrenovierung entspricht.

Zur Sicherung Ihrer Rechte nehmen Sie dann folgende Regelung in den Mietvertrag mit dem Nachmieter auf:

„Der Nachmieter übernimmt die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Als Ersatz für die von ihm mietvertraglich übernommene Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, erhält er einen Ausgleich in Form von …“

Hierdurch sichern Sie sich die Endrenovierung durch Ihren Nachmieter.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.