Neues WEG: Dafür haften Sie als Wohnungseigentümer direkt
Als Wohnungseigentümer haften Sie als Einzelner gegenüber Dritten. Sie können aber auch als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft haften. Weiterhin kann sich […] (Foto: kurhan / Shutterstock.com)
Als Wohnungseigentümer haften Sie als Einzelner gegenüber Dritten.
Sie können aber auch als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft haften.
Weiterhin kann sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft direkt eine Haftung ergeben.
Ob Sie unmittelbar und wem gegenüber Sie haften, hängt zunächst davon ab, welche Eigentumsform betroffen ist.
Nach dem WEG gibt es die Eigentumsformen des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums.
… Sondereigentum
Das Sondereigentum ist der Teil des Wohnungseigentums, der im Alleineigentum des einzelnen Inhabers steht.
… Gemeinschaftseigentum
Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht Sondereigentum sind.
Hierzu zählen auch Gebäudeteile, die für die Sicherheit und Standfestigkeit des Gebäudes verantwortlich sind, selbst dann, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten befinden.
Tragende Wände oder Decken, die Fenster von außen, Dächer, Fahrstuhl, die Versorgungsleitungen.
Für Ihr Sondereigentum sind Sie allein verantwortlich
Nach dem WEG sind Sie verpflichtet, die in Ihrem Eigentum stehenden Gebäudeteile, also Ihr Sondereigentum, so instand zu halten, dass von diesem keine Gefahr für andere ausgeht. Die hierfür entstehenden Kosten tragen Sie auch allein.
Der Bodenbelag Ihrer Dachterrasse ist undicht und Feuchtigkeit dringt in den Estrich und die darunterliegende Decke. Hier sind Sie für den Schaden und auch Reparatur des Bodenbelags verantwortlich und müssen diese auch bezahlen.
Achten Sie auf die Teilungserklärung
Achtung: In der Teilungserklärung kann noch eine weitere Verpflichtung enthalten sein. So kann dort vereinbart sein, dass die Eigentümer auch allein die Kosten für die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum tragen, wenn sie diese nur allein nutzen.
Es kann sich dort die Verpflichtung ergeben, dass die Eigentümer die Wartung oder Reparatur der Fensterrahmen ihrer jeweiligen Wohnung zahlen, obwohl es sich hier um Gemeinschaftseigentum handelt.
Die Haftung gegenüber den anderen Eigentümern
Als Sondereigentümer haften Sie den anderen Sondereigentümern, Dritten und der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.
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Halten Sie Ihr Sondereigentum instand
Sie sind verpflichtet, Ihr Sondereigentum so instand zu halten, dass hiervon keine Gefahr ausgeht. Im Fall, dass von Ihrem Sondereigentum ein Schaden verursacht wird, müssen Sie diesen ersetzen.
Im oben genannten Beispiel unterlassen Sie die Reparatur des Bodenbelags Ihrer Dachterrasse.
Entstehen nun Feuchtigkeitsschäden in der darunterliegenden Wohnung, kann der dortige Eigentümer Schadensersatz Ihnen gegenüber geltend machen, da Sie die Reparaturarbeiten nicht durchgeführt haben.
Wirken Sie an der ordnungsgemäßen Verwaltung mit
Eine Haftung besteht auch, wenn Sie Ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen und dadurch ein anderer Eigentümer einen Schaden erleidet.
Hier kann ein Eigentümer einen anderen Eigentümer direkt in Anspruch nehmen.
Beispiel
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verhindert mehrheitlich gegen die Stimme eines anderen Eigentümers eine umfangreiche Sanierung des Daches.
Der unterlegene Eigentümer kann aufgrund von Mängeln, die durch die Sanierung beseitigt werden sollten, seine Wohnung nicht mehr vermieten.
Er fordert nun von den anderen Eigentümern eine Mietausfallentschädigung.
Das Oberlandesgericht München sprach dem Eigentümer den Schadensersatz zu, da die anderen Eigentümer die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt hatten (OLG München, Beschluss v. 28.11.08, Az. 34 Wx 024/07).
Rechtzeitig Kostenvorschüsse zahlen
Eine Pflichtverletzung und die damit ausgelöste Haftung kann auch dann bestehen, wenn erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt werden oder aber die dafür erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht werden (OLG München, Beschluss v. 18.02.09, Az. 32 Wx 120/08).
In der Versammlung wird mehrheitlich beschlossen, dass die Heizungsanlage von einer bestimmten Firma zu deren Angebotspreis repariert werden soll.
Es wird beschlossen, dass zu diesem Zweck jeder Eigentümer eine Sonderumlage in Höhe von 3.000 € einzahlen soll.
Kann ein Handwerker durch die Zahlungsverweigerung eines Eigentümers nicht beauftragt werden, so haftet dieser Eigentümer für zwischenzeitlich entstandene Schäden gegenüber den anderen Eigentümern auf Schadensersatz.
