Mietminderung: Lärm ist nicht immer ein rechtmäßiger Grund
Mieter reagieren empfindlich, wenn sie sich durch laute Geräusche in ihrer Ruhe gestört fühlen. Schnell folgt eine Mietminderung, Lärm und Ruhestörung werden als Grund angegeben. Doch nicht immer haben Mieter dazu das Recht. Denn unwesentlichen und seltenen Lärm muss Ihr Mieter hinnehmen.Die Quellen störenden Lärms sind vielfältig: Mieter beschweren sich über andere Bewohner im Haus ebenso wie über Knackgeräusche der Heizung. Auch Verkehrslärm, Kindergeschrei vom nahe gelegenen Spielplatz oder die Bautätigkeit auf einem Nachbargrundstück erregen den Unmut der Mieter.
Für Mietminderung muss Lärm unzumutbar sein
Dabei kommt es bei Lärm immer darauf an, inwieweit er dem Mieter zuzumuten ist. Unzumutbar ist zunächst Lärm infolge vertragswidrigen Verhaltens. So darf jeder Mieter erwarten, dass die Ruhezeiten der Hausordnung eingehalten werden. Aber auch ohne besondere Regelung hat der Mieter die Geräusche einer üblichen Wohnungsnutzung von den übrigen Bewohnern des Hauses hinzunehmen.Etwa die Geräusche von Staubsauger oder Waschmaschine, gelegentliches Streiten und Türenknallen, das Fallenlassen von Gegenständen oder Gehgeräusche. Wichtig: Die individuelle Geräuschempfindlichkeit ist unerheblich.
Für die Frage, inwieweit Geräusche einander zugemutet werden dürfen, gilt – auch vor Gericht – ein rein objektiver Maßstab. Bitte beachten Sie auch: Ist die Lärmbeeinträchtigung erheblich und darf der Mieter deswegen mindern, spielt es hierfür keine Rolle, ob sie Ihnen vorwerfbar ist. Dass Sie den Lärm weder verursacht haben noch ihn abstellen können, stünde der Mietminderung also nicht entgegen.
Ob eine Lärmbeeinträchtigung zumutbar ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Maßgeblich hierfür sind die Art, Intensität und Dauer des Lärms. Ist die Geräuschentwicklung ortsüblich und gesellschaftlich akzeptiert, muss der Mieter sie dulden. Kinderlärm wäre beispielsweise kein Grund für eine Mietminderung. Lärm, den ihr Mieter außerdem hinnehmen muss, ist in folgender Tabelle für Sie zusammengefasst:
| Geräuschquelle | Ihr Mieter darf nicht mindern wegen … |
| Babygeschrei | Baby-oder Kindergeschrei auch zur Nachtzeit |
| Baulärm | Baulärms vom Nachbargrundstück, mit dem er bei Mietbeginn rechnen musste. Dies ist auch der Fall, wenn in der Nachbarschaft eine Bauruine oder eine Baulücke vorhanden war, da dann ein Gebäudeabriss oder Neubau voraussehbar ist. |
| Duschen | nächtlicher Benutzung des Badezimmers, wenn und soweit die Nutzung der Dusche nicht über 30 Minuten hinausgeht. |
| Fernsehen, Radio, Stereoanlage | solcher Medien, die in Zimmerlautstärke betrieben werden. |
| Fluglärm | Fluglärms, auch wenn dieser zunimmt. |
| Haushaltsgeräte | nachbarlicher Haushaltsgeräte wie Staubsauger, Wasch- oder Spülmaschine. |
| Hausmusik | musizierender Mitbewohner, wenn die Ruhezeiten eingehalten werden und das Musizieren in Abhängigkeit von der Lärmintensität des Instruments nicht mehr als 2–3 Stunden täglich andauert. |
| Kinderlärm | altersgerechten kindlichen Verhaltens einschließlich Rennen, Toben, Hüpfen. Auch „Schreianfälle“ des Kindes oder gelegentliches „Herumbrüllen“ der Eltern sind hinzunehmen. |
| Laubbläser, Laubsammler | der Beseitigung von Herbstlaub, wenn die hierzu maßgeblichen Ruhezeiten von 7.00 bis 9.00 Uhr, 13.00 bis 15.00 Uhr, 17.00 bis 7.00 Uhr sowie an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen eingehalten werden. |
| Rasenmäher, Vertikulierer | technischer Gartengeräte, wenn die hierfür maßgeblichen Ruhezeiten zwischen 20.00 und 7.00 Uhr sowie die Sonn- und Feiertagsruhe eingehalten werden. |
| Spielplatz | Kinderlärms von einem Bolz- bzw. Spielplatz |
| Tiere | gelegentlichen Bellens eines Hundes, wohl aber bei stundenlangem, auch nachts lang anhaltendem Bellen. |
| Trittschall, Wohngeräusche | Schallschutzes, der bei Errichtung des Gebäudes vorgeschrieben war; einen besseren Schallschutz darf der Mieter nicht verlangen. |
| Verkehrslärm | Verkehrslärms, der im städtischen Bereich üblich ist. Dies gilt auch dann, wenn sich die Lärmbelastung infolge einer Verkehrsumleitung erhöht. |
| Versorgungsleitungen | Lärms der Zu- und Abluftleitungen in einem Gebäude, wenn die Lärmschutzwerte der TA Lärm eingehalten werden. |
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
